地产行业：房地产调控渐入佳境强于大市

　　中原证券 魏博

　　政策要点

　　2007年11月底，建设部、发改委、财政部、国土资源部等部委联合公布了《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》，政策要点如下：

　　政策出台背景

　　由于我国处于重工业化时期和城市化进程加速期，再加上人民币汇率的影响，房价近年来呈现快速上涨趋势。2003年-2007年9月，全国房地产销售价格上涨了30.59%，大城市房地产价格上涨幅度更甚。其中，同期上海房地产价格上涨50.45%，深圳上涨63.70%，北京上涨40.73%。今年以来，房价上涨已有从大城市向中小城市蔓延的趋势，过快上涨的房价逐渐成为社会问题。9月份，央行和银监会联合调整房地产信贷政策，首付比例和贷款利率差别对待，实施有保有压的政策。此次公布“两房”办法，是从需求角度进一步规范房地产市场的措施。总体来说，针对房地产行业的宏观调控在我国近一个阶段内将是常态。

　　政策调控思路

　　从1998年住房改革市场化制度确立开始，我国的房地产市场经历了需求逐步释放、价格上涨，调控声起、上涨趋缓，调控接二连三、观望气氛浓厚，预期趋于一致、加速上涨等多个阶段。

　　期间，政府各部门实施了包括信贷、税收、供应结构等多方面的调控。目前，税收的再次大幅增加短期内并无可能；在供应方面，政府不可能短时间内大幅增加土地供应，可以调控的是针对土地供应，给予市场参与者较为明朗的预期，并调节土地供应的结构。近日《土地储备管理办法》的出台，可以看到政府正在逐渐改善此前调控措施。

　　相对以上各方面来看，对需求的调控力度不足。从城镇住房制度市场化改革奠定了房地产行业发展的基础之后，我国城镇居民住房的需求和改善基本依靠市场。但即使在市场经济条件下，也并不是所有需求都可以依靠市场解决。在住房领域，需求应该采取市场配置和政府保障两个途径

　　此次公布《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》从总体规划到保障对象、保障方式、用地供应、资金来源、区位布局、建筑面积、后续管理等多方面保障了“两房”的建设和运营，是政府将城镇居民住房需求从政府保障与市场配置两方面进行分离、区别对待的正确一步。我国房地产调控渐入佳境，行业将逐步进入规范发展阶段。

　　调控对房地产行业影响

　　对房地产调控，总的观点不变：调控常伴，增长趋势不变。(详见2008年房地产行业投资策略)

　　宏观调控不会改变城市化进程的趋势,调控可能使短期内行业的增速产生波动，但是由于短期内房屋新增供应量比新增需求量低三成左右，房地产价格增长的趋势不会变，短期内受调控压制的刚性需求在未来也会释放出来。

　　调控政策的陆续实施，将使我国房地产市场逐步规范化。在规范化的市场，融资能力和开发速度是影响房地产公司经营绩效的关键，成为房地产公司的核心竞争力。

　　在宏观调控导致市场参与者预期发生变化的情况下，房地产行业将进入分化阶段，银行资金将更青睐优质的房地产开发公司，外资机构也将更审慎的选择合作伙伴，行业内将出现大型优质公司通过项目收购等方式兼并中小企业的趋势。

　　由于宏观调控对行业将产生整合作用，我们看好房地产各子行业龙头公司的投资价值，包括万科、金融街、张江高科、中华企业、栖霞建设等。

　　分行业来看，

　　调控将影响房地产公司的短期业绩，对短期投资者而言，风险较大。