刘杉：政府开发商是炒地的哼哈二将

http://finance.sina.com.cn 2006年06月05日 01:53 中华工商时报

　　刘杉

在房地产市场存在着一个奇特的现象，一方面是房价疯涨，一方面是空置率奇高。

　　究其原因，有两种可能性。

　　一种可能性是，市场存在供给结构性问题。也就是说，购房者想买的户型买不到，不想买的户型堆成山。这种可能性是存在的，但不是造成高房价和高空置率的原因。因为，如果价格合适，即便是大户型，也不愁找不到买主，何况还有那么多虎视眈眈的“炒房团在到处打探房源。再说，如果没人买了，房价应该跌到地板上啊。既然价格由供求关系决定，那么房子与大白菜的道理应该一样才对。显然，空置率与房价同高的现象，已然无法用单纯的供求规律来解释了。

　　另一种可能性是，开发商囤积房源，人为造成市场供不应求，进而不断抬高

房价。这种可能性似乎正在得到验证，而坊间也对此观点多表认同。

　　我在上篇评论中，分析了开发商获取暴利的市场路径。我所描述的，仅仅是简单的地价与房价的联动关系，而开发商获取暴利的猫腻当然还包括各种花样，其中的奥秘大概只有政府人士、银行经理和开发商三者清楚。其实正是他们的铁三角关系，才推着

房地产业一路繁荣，房价一路高歌。

　　不过，从地价与房价的联动关系可以看到，对开发商而言，在资金成本很低的金融环境下，其最优的市场策略有二，其一是囤积房源，待价而沽；其二是炒高地价，从而带动房价攀升。

　　在我看来，导致地价不断升高的元凶是地方政府，帮凶则是开发商。

　　对于地方政府不断抬高地价，从而获取高额财政收入的批评已经不绝于耳。但至于政府是如何炒高地价的，媒体似乎披露的不多。

　　政府最简单的办法就是紧缩“地根。我们可以从媒体上看到，政府总会在恰当的时候，透露限制土地开发的政策。并且利用中央政府对房价的调控，适时控制土地供应，进而维持土地紧张的局面，从而提高土地价格，维持房价。这就是上有政策下有对策，而且对策符合政策。

　　政府的第二个办法是搞CBD。每个城市，城市的每个区，都要搞一个中央商务区，都要成为总部基地。抓不来跨国公司，抓不到金融机构，也要抓一把媒体，搞一个媒体大道。实在不行，把卖鱼、卖鸟、卖菜的都赶到5A大楼里，建一个“篓水街。建CBD的目的除了吸引商家，最直接的收益就是提高了地价。

　　政府的第三个办法是“迁府。建CBD，搞“篓水街，不是每个城市都有条件的。不过，没有条件，创造条件也要炒地皮。怎么办？“迁府。搬迁市政府的思路有两种，一种是将政府从中心区迁出，在原地建设商业区，进而获得土地增值收入。一种是将政府迁到相对偏僻的地方，再建一个繁华区，由此获得级差地租。这些办法本来也是好事，但事情坏在拆迁规模太大，伤害了城市中的穷人和郊区的农民。这就说不过去了。

　　政府的第四个办法就是先把贱的卖贵了，再把贵的卖天价。这个办法是我推断的，也许政府已经这么做了，也许今天他们从我这里学会了。这个办法主要适用于历史文化名城。方法如下：政府首先说要保护老城区，新房要建在郊区，并且适于穷人类居住。于是，郊区的土地涨价了，并且从外到里，一环一环的涨。涨的差不多了，政府又说，老城要改造了，接下来，城里也搬迁了。由于郊外地价做了参照系，那么城里的地价，只能是越涨越高。同时，城里的老居民要住到郊外，郊外的房子供不应求，郊外的房价涨了，地价涨了，城里的地价就会高高的涨。

　　政府炒地在获得财政收入、改善市容的同时，也损坏了人民群众的根本利益。那么开发商在政府的炒地皮游戏里，究竟是受害者，还是获益人呐？

　　表面看，开发商也埋怨政府，说是地价抬高了房价。

　　深里究，则会发现，开发商与政府其实是一条裤子的两条裤腿，是炒高地价的哼哈二将。道理我在上篇评论中已经说了，地价高，房价就高。这就意味着，如果要让手里囤积的房子价格不断升高，那就得帮着政府不断抬高地价。水涨船就高，地涨房价涨。开发商于是不断以天价拿地。

　　不过，开发商以天价拍地的同时，却并不立即支付土地款。其一方面可以规避风险，另一方面，还要因为拍地有功，可以和政府私下再拉手指，再做交易。

　　由于开发商得到了更高的地价，那么他手里存房的价格，如果以新的地价做定价标准，则是大幅攀升了。

　　这就是房价与空置率同涨的道理，这也是高地价与开发商暴利同时存在的逻辑关系。

　　世上没有无缘无故的爱，也没有无缘无故的恨。世上只有一条裤子，政府和开发商肯定一人一条腿。

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