刘杉：经济学解剖开发商 老任小潘获了多少暴利

　　□刘杉

　　房地产业的本有多大，利有多厚，水有多深，恐怕一般人难以搞明白。

　　其实，房地产业的确是一个暴利行业。

　　说其暴利，道理很简单。不要细算其土地成本和建安成本，光从地价和房价变动上就可以看出。

　　一般而言，一个房地产项目，从跑前期，到拿到销售许可证，本事最大的开发商也得需要一年时间。

　　我们现在对开发商的暴利进行一个经济学的分析。

　　假设开发商是现房销售，这里不考虑期房。道理都一样，就是计算起来简单。开发商从银行获得开发贷款，与消费者无关。对于一个开发商而言，在一年开发时间内，有几个成本是固定不变的。

　　首先是地价。开发商以拍卖方式获得土地，并支付一定的土地款。

　　尽管土地价格很高，但开发商拿到手后，这块土地的购买成本就是固定的了。也就是说，不管土地价格如何暴涨，在开发商拿到地后，这块地只有价值的增加，而不可能有土地成本的增加，因为土地款已经签订协议了，不可能再变化了。

　　其次是利率。开发商除了少量的自有资金，其开发

房地产项目的绝大部分资金来源于银行贷款。由于加息的可能性很小，即使央行加息，其基点也较低，因而可以认为，在一年内，银行贷款利率是固定的。也就是说，开发商的资金成本在一年内是固定的。

　　再次是建安成本。由于建筑材料的价格涨幅一般稳定，开发商在做预算时，都会考虑到原材料涨价因素。即使涨价幅度较大，这部分的成本在一年内也是相对稳定的。其实，房地产业人士都知道，这部分成本相对比较容易控制。

　　再有就是销售成本。不管物价如何波动，售楼人员的工资成本基本上是固定的。至于其他相关成本，基本上也是平稳的。

　　简而言之，在一个房地产项目一年的开发周期内，开发商的开发成本基本上是固定的，虽然不能说是绝对不变，但基本变化不大，用经济学语言来说，可以假定开发成本就是固定成本。

　　那么开发商的利润来自何处？

　　很简单，利润就是

房价减去成本。因为成本是固定的，那么房价越高，利润就越高。

　　现在，我们就来说说房地产的暴利是如何形成的。

　　很多开发商都声言，房地产没有暴利，其代表人物是任志强和小潘。

　　假定老任和小潘都是对的，即他们在一年内完成房地产开发，准备销售，此时其定价是没有暴利的，也就是成本加上微利，比如成本是每平方米5000元，成本利润率为5%，定价就应该是每平方米5250元。

　　但老任和小潘会按照5250元的价格销售吗？

　　不会！

　　为什么？

　　因为这个定价是按照一年前的成本制定的。而现在，地价大幅上涨了，假如周边的地价上涨了20%，事实上往往不止20%。如果按土地成本占总开发成本的37%计算，那么在老任和小潘拿到他们各自的那块地的一年后，在土地价格增加了20%的情况下，周边新开工项目的开发成本将是每平方米5370元。如果加上5%的利润，那么，新项目的定价应该是5638元。新项目在5%成本利润率条件下，定价比一年前老任和小潘的项目增加了388元。

　　老任和小潘此时准备出售住房。

　　谁都知道，新项目一年后的价格应该是5638元，老任和小潘的现房成本加利润是5250元。他们会按原来制定的价格售房吗？

　　老任和小潘从来都不说自己是活雷锋，但他们都是人精。

　　如果老任和小潘按照现在的市价，即以5638元的价格售房，那么他们的利润就从计划的每平方米250元，增加到638元，利润率也就从5%，增加到12.76%。如果他们捂盘不卖，如果地价接着涨，那么他们的利润还会不断增加。从博弈论角度看，老任和小潘的最优选择就是不卖，等着地价上涨。

　　我的计算不是说老任和小潘一定获得了暴利，只是告诉大家，地价越涨，老任和小潘就赚得越多。

　　如果他们的房子还没有卖，意味着老任和小潘还在等地价涨。如果老任和小潘现在已经开始卖几年前开发的房子，那么他们一定是在数票子啦。

　　房地产究竟有没有暴利，您现在再去问问老任和小潘，他们肯定在偷着笑。