未来5年杭州租赁人口或达271万，9万套“国家队”公寓入市

  近日，杭州市住房租赁管理服务中心从我爱我家、爱上租、自如等杭州几家大型主流租赁企业调取数据并统计，综合数据显示，2018年杭州市区（不含富阳、临安）1~7月份租金平均价格为62元/㎡，同比去年上涨13%左右。

  “杭州租金的上涨，人才流入是主因。”杭州市住房租赁管理服务中心副主任金凯杭说，去年杭州净增人口达28万人，这些新增人口带来了大量的住房需求。而杭州从2016年下半年实行限购，对于这些新入杭的人来说，绝大部分没有购房资格，因此大多退而求其次先租房过渡。

  另一方面，杭州这两年城中村改造力度空前，除了拆迁户需要租房子过渡外，还有那些曾经租住在城中村的外来务工人员需要去正规租房市场上租房。“相对城中村的房子来说，他们现在租的房子租金要高许多。”金凯杭解释说，低端房源减少，对于外来务工人员来说，租赁价格提升的感觉会较为明显。

  数据来源：我爱我家《2018年7月租赁市场分析报告》

  杭州房租水平，一直是呈现明显周期性的。2016年末处于相对低位；2017年受拆迁影响，导致周期性并不明显，呈现是一路上扬的态势，并于2018年6月触及高点，租金同比上涨12.9%。

  原因是多方面的：人口大规模流入、人才吸引力大、公证摇号中签率低等因素，都刺激杭州租赁市场火热异常。加上6月毕业季，也是租房高峰期，一般而言，房租在这段时间是普遍上涨。

  杭州租金与收入比为34.6%

  未来5年内租赁人口或达271万

  根据克而瑞8月发布的《杭州长租公寓发展白皮书》的数据显示，2017年杭州整体的租金收入比为34.6%，排名第六。按照国际惯例，租金收入比的合理范围是30%以内，杭州的租金收入比处于中档，虽略高于警戒线，但比起一线城市来说，健康值还是高了不少。

  数据来源：克而瑞《杭州长租公寓发展白皮书》

  全国房地产商会联盟主席顾云昌在接受媒体采访时表示，国外的房租房价比，租金回报率都在5%、6%，国内的租金回报率只有1%、2%，这租售比不合理，目前的租金肯定是偏低的。因为房价上涨过快，租金偏低，租售比不合理，因此房东就开始涨房租，房东们的普遍预期是一年上涨5%甚至10%。

  其次，我们再来看租房的需求端数据。

  根据克而瑞的测算数据，目前杭州的租赁人口数据为236万，预计5年后将达到271万。具体公式为——948万（杭州全市17年常住人口）*30（租房人口比例）=284万*83%（30岁以下人口比例）=236万

  数据来源：克而瑞，综合各地“十三五”人口规划和过去人口变动情况，同时结合未来3-5年住宅和租赁住房供应计划、城中村整治计划和历史进度，对未来租赁人口进行预测。

  日益渐增的租房需求与持续上涨的租金预期或将成为杭州“租赁市场”中急需解决的矛盾点。

  租赁机构无法形成市场垄断

  5万套“人才公寓”将入驻租赁市场

  据克而瑞数据统计，2017年，杭州房源总量约为157万间，到2021年，这个数字将达到181万间，比2017年新增24万间。

  数据来源：克而瑞《杭州长租公寓发展白皮书》

  业内人士认为，资本加持下的长租公寓正处于快速扩张阶段，会给租赁市场带来波动，但杭州的长租市场并不如一线城市成熟，份额相对较小，并不足以对整个租房市场产生影响。

  在这几年的新增房源上，除了投资的住宅房源外，杭州发展住房租赁市场，也将给集中式的长租公寓带来可观增量。据统计，杭州目前已有9块租赁用地出让，3块租赁用地待出让，预计能为长租公寓市场提供约11000套房源。

  杭州已（待）出让租赁地块一览

  杭州租赁住宅用地市场最先“吃螃蟹”的，是作为杭州市政府直属国有企业杭州市城东新城建设投资有限公司。

  据悉，目前该项目案名确定为宁巢白石公寓，规划显示，该项目将规划有9幢租赁房源，共计1479套，预计将在2020年竣工营业。但关于该地块租金的制定，项目负责人则表示将由杭州市住保房管相关部门来把关。

  杭州首宗租赁用地效果图

  表面上看，“只租不售”的项目在短期内很难做到盈亏平衡，不过，扶持租赁市场是未来楼市的大趋势。

  2018年3月，杭州市政府网站公布了《市区人才专项租赁住房建设工作通知》，2018-2021年，预计将在杭州市区开工建设5万套人才专项租赁住房。

  在各地都在“抢人"的大背景下，解决人才阶段性、过渡性住房问题，建立人才专项租赁住房制度，可以说，是杭州留住人才的“杀手锏"之一。

  3年内要建4万套蓝领公寓

  已有13个蓝领公寓改建项目开工

  近期，江干区首 个蓝领公寓“馨家公寓”宣布开始面向社会开展租赁受理工作。这对于在江干区的外来务工人员来说无疑是一个振奋人心的好消息。

  在杭州笕桥某一厂房务工的樊师傅是从工友微信群里看到这个消息的：“双人床1200元，相当于一个人只要600元，比之前租的（农民房）价格还便宜，但从图片上来看，环境比农民房好多了，”樊师傅对蓝领公寓充满了期待，“租房最麻烦了，笕桥最近很多地方都拆迁了，我们都快没地方住了。”

  馨家公寓双床样板房

  对一座城市中的外来务工人员来说，令人喘不过气的不止是“高房价”，还有持续增长的“高房租”。

  从2018年到2020年，杭州计划3年内要推出4万套蓝领公寓。截至目前，上城、下城、江干、拱墅、西湖、经济开发、萧山七区共有13个蓝领公寓改建项目开工，涉及房源5403套。

  杭州目前已开工（交付）蓝领公寓一览

  据了解，物业、餐饮、保洁、保安等服务性行业员工均有申请蓝领公寓的资格。不过，目前蓝领公寓还不接受个人申请，需要公司的名义提交。

  杭州租赁市场的供应结构正在悄悄发生改变。完善租赁市场是个长期工程，也留点时间，让我们看看这次的“先行者”能给出什么样的答案。