猜不透的楼市究竟告诉人们什么

　　记者 庞东梅

　　“最近全国的房价又在上涨，原本下跌的上海房价也跟上来了，我还是先把刚刚看好的房子订下来吧！”北京一位原本持观望态度的张先生无奈地告诉记者。记者也走访了一些业内专家，“令人失望”、“调控措施落实不到位”、“无话可说”等等词语再次验证了人们对我国房地产市场的失望与困惑。

　　房价走势：雾里看花？

　　最近国家发改委公布的有关数据显示，3月份全国房价同比上涨5.9%，成为去年1月份以来的最高涨幅，上涨幅度甚至超过去年房地产宏观调控之前。

　　一般来讲，价格的波动反应了市场供需变化。“现在是卖方市场”这句话一向是售楼小姐解释

房价不断上涨的理由，然而事实上这条规律似乎很难从我国房地产市场上得到验证。人们从来不会因为上海去年出现房价下降，就想当然地认为上海市的房市供需发生了变化；也不会因为广州房价下降，就认为广州想买房的人们减少了。在全国房价总体不断上涨的大背景下，各地偶尔出现的价格下降总能找到一些旁枝末节、客观存在的理由。实际上，在一些地区房价下降的数字的背后，反应更多的是统计方法的问题，其中，远郊地区商品房成交量占比的扩大，对整体区域市场价格的拉低作用更是掩盖了市区房屋价格的高企。

　　其实，在一些地区房地产市场供需紧张表象的背后，存在着更多的是难以抑制的“投机”行为，一些开发商一边“囤地”、“囤房”，以期卖得更高的价格，一边又从银行获得大量的贷款，拆了东墙补西墙，依靠不断上涨的房价获得利润。不仅如此，一些“炒房族”也在上扬的房价曲线中赚得差价。眼看着房价不断上涨，真正需要住房的老百姓却眼巴巴的“望楼兴叹”。记者在调查中发现，备受百姓欢迎的小

户型卖出的单价远远高于均价。正是各种投机行为的存在，使得房市的供需状况不能得到真实反映，扭曲了房地产市场的价格曲线。

　　调控措施：事与愿违？

　　在房价高企的同时，房地产市场呈现出的住房结构失衡、住房保障率低下、房地产市场秩序不规范等问题亟待解决，为此，近年来国家从来没有放松对房地产市场的宏观调控。

　　今年4月下旬房地产市场秩序专项整治行动的开展给2007年的房地产调控大潮再次涂抹了一笔新的色彩，然而对于其最后的结果，人们还不敢期待过高，毕竟这些年来，国家年年出台各种措施，从严把土地关、紧缩银根、到各种税收政策等等，效果都不太明显。今年三月份5.9%的涨幅，甚至超过去年房地产宏观调控之前，这个数字无疑打破了保持观望态度的购房人的期望。

　　为何屡次调控收效甚微？专家给出了众多答案，然而纷繁复杂的答案中却有一个共同的特点，即房地产市场的宏观调控措施往往“治标不治本”。这个“本”究竟是什么？其实不外乎是对住房问题的定位、政府的职责以及各种制度性因素。综观这些年来的宏观调控，虽然措施频频出台，但是都未真正触及开发商的垄断地位，虽然逐渐强调政府在住房保障中的责任，但是没有以法律的形式加以保障，往往难以落实。也有专家更是一针见血地指出，“在土地制度没有市场化、收入分配制度和住房制度尚存问题的条件下，房地产市场的宏观调控只能隔靴搔痒。”

　　调控之策：重在落实

　　虽然房地产市场的宏观调控困难重重，但是国家的调控之手却从来没有放松。2007年，国家相关政府权威部门密集发出各种政策信号，落实税收政策、整顿房地产秩序、加大检查力度，都从实际出发，将重心放在政策的落实上，体现出政府整顿房地产市场、保障普通居民住房权利的决心。

　　就拿近期房地产市场秩序专项整治行动来讲，此次工作涉及监察部在内的八个部门，打击重点明确指向“房地产领域涉及的违法违规、权钱交易行为”。在当前房地产市场制度缺失的情况下，虽然能否治“本”尚待观望，但是此项措施的实施，无疑对房地产市场存在的官商勾结、权钱交易行为形成了威慑，有利于房地产市场透明健康运行，这对当前的房市尤为重要。

　　强化住房的“公共特性”也是今年房地产宏观调控的另一个重点。今年温家宝总理所作的政府工作报告中强调，要加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。这个信号的释放，进一步强化了住房保障功能。据了解，建设部对于廉租房的资金来源以及住房公积金增值收益的用途等都作出了相应的规定，以保障廉租房的建设，各地也在国家政策的指引下，进一步推动

经济适用房和廉租住房的建设。

　　猜不透的房市告诉我们，对于房地产市场的宏观调控，只能加强和改善，而不能有一丝一毫的放松。