城建用地审批权收归中央 土地市场风云再起

　　FN记者 庞东梅

　　近日，国土资源部发出通知，对我国城市建设用地审批方式作出重大调整：此前由国务院分批次审批的城市农用地转用和土地征收，将从今年起调整为每年由省级政府汇总后一次申报，待国务院批准后由省级政府负责组织实施、城市政府具体实施。一场“紧缩”地根的风暴再度刮起。

　　前几日，国家税务总局有关加强征管土地增值税的通知一经发出，立即引起一片哗然，股市对此更是反应强烈，沪深房地产股立即一路下跌。时隔不久，在房地产商还未从这场震动中歇息过来时，国土资源部的这纸公文，无疑给房地产开发商们又套上了一层“紧箍咒”。如果说国税局加强征管土地增值税的做法，通过加强税收的执法力度限制了开发商“囤地”、“圈地”的行为，那么国土资源部的这一通知，更是从源头上通过加强省级政府的城市建设用地审批权，进一步遏制地方政府的用地冲动，减少开发商的“圈地”行为。因为，从这个通知的发布，我们可以看到，我国土地审批制度改革向前又迈出了重要的一步。而土地审批制度，可以说是控制土地供应的第一道闸门，土地审批制度改革对于规范我国的土地市场，以及与之密切相关的房地产市场，抑制房价的高企，具有重要的作用。

　　随着我国市场化改革的加深，土地作为重要生产资料的地位和价值日益凸显。近些年来一路走高的

房地产价格，更是让众多的房地产

开发商对土地虎视眈眈。因此，土地审批制度的变化成为房地产商最为关注的问题。以往，国有土地审批中行使主要土地权力的是市、区政府及其职能部门，集体土地审批中行使主要土地权力的是县、乡(镇)政府及其职能部门。这就造成了围绕在其周围的各个利益集团通过协议的方式拿到了廉价的土地，地方政府也获得了想要的“政绩”。地方政府拥有的权力往往导致他们各行其是，置中央的

宏观调控政策于不顾，这是造成我国房地产市场屡屡调控却效果甚微的一个根本原因。虽然此后土地“招、拍、挂”方式的推行减少了这种行为，但是，土地审批权在地方的集中，导致土地“招、拍、挂”方式的实施“雷声大雨点小”。改革原有的土地审批制度被推上了日程。其中，最为重要的是，土地审批权被收归中央。此后，一种包括从“审批环节、审批事项、批准权限、报批方式、报批程序和审查内容”等六大方面，严把土地审批中的关键环节，更严格的土地审批制度改革方案也在酝酿之中。

　　土地审批权收归中央，对抑制地方政府的用地冲动起到了重要的作用，也使得房地产开发商获得廉价土地的难度增大，环绕在地方政府周围的各个利益集团随着土地审批权的上移中央，受到了一定程度的打击。但是，在实际运行中，土地审批权收归中央也存在着不少问题，明显的表现就是地方政府违法用地的现象并没有得到根本遏制。其中，重要的原因在于，中央政府面对的是距离较远的众多地市级行政机构，而位居中间、能对地方进行近距离监控的省级政府在其中却起不到应有的作用。正如国土资源部耕地保护司负责人日前向媒体表示那样，此前方式不仅审批时间长、程序繁、耽误事，而且使中央部门陷于审批事务，疏于调控和监管，省级政府却无责少权，两者都存在着职能错位、缺位的问题。新政策实施后，省级政府由过去上报用地材料的“二传手”，变为对城市建设用地负总责。中央部门则淡化审批权力，强化监管职能。

　　土地审批权“下放”省级政府，并不意味着中央对土地调控政策的放松，而充分显示了中央政府进一步收紧“土地闸门”决心。无论前些年土地审批权收归中央，还是今年土地审批权“下移”省级政府，都说明了我国政府在土地审批制度改革的道路上不断摸索、审时度势，不断完善现有的土地审批制度，以期达到最优的效果。可以预见，我国的土地审批制度改革仍将继续推进。

　　对于这次土地风暴的刮起，从目前各方的反应来看，虽然没有像加强征管土地增值税这是一“旧政”新施那样带来强烈震动。但是，毫无疑问市场对此已经有所反应，并且长期来看，这还会给房地产市场带来更深刻的影响。另外，房地产市场重要的资金来源大部分都来自于商业银行，政府的这一举措，会不会影响到房贷从高质量低风险转向反方？这是个值得商业银行高度重视的问题。