京建委修订物业管理合同 明确小区共有部分权益

　　王芳洁

　　近日，北京市建委和市工商局就修订的《前期物业管理服务合同》、《业主临时公约》示范文本公开向社会各界征求意见。

　　与以往相比，新修订的《前期物业管理服务合同》、《业主临时公约》示范文本(下称“合同和公约”)，对开发企业依法进行公开招投标选聘物业公司及检查监督物业管理服务的实施情况设定了强制性条款。

　　此外，为妥善解决好建设系统和房屋管理方面的热点、难点问题，北京市建委将于3月12日施行《副处长以上领导干部信访接待制度》。届时，市建委机关副处长以上干部到信访室挂职三个月。具体规定为，该项制度规定，每周一、二、三工作日上午8时30分至11时30分，安排一名副处长到信访室挂职，接待来访群众。

　　招投标选聘前期物业管理公司

　　新的《前期物业管理服务合同》分别设定了强制性条款和选择性条款。其中强制性条款包括，开发建设单位必须通过招投标的方式选聘物业管理企业、物业服务费用应用于合同约定的支出、对服务达不到合同约定标准或擅自提高收费标准的，开发建设单位有权要求物业管理公司限期整改并终止合同等内容。同时，对于接收小区和业主入住前的管理服务、业主入住后的管理服务、物业管理服务费用收取方式等40余项内容作出强制性规定。新的合同加大了对前期物业的管理力度。

　　实际上，由于单个业主只有成立业主大会后，才能与物业公司签订整个小区统一的物业服务合同，国务院早于2003年6月8日颁发的《物业管理条例》中规定：“新建物业的建设单位与依法选聘的物业管理企业，应当参照示范文本签订书面的《前期物业服务合同》、《业主临时公约》”。2004年11月，市建委转发原建设部合同和公约示范文本，并发出通知，要求开发建设单位在销售房屋时，应将该合同和公约作为《北京市商品房买卖合同》附件与房屋买受人进行约定。

　　北京市建委方面表示，目前有很多问题集中于前期物业管理阶段，如建设单位遗留的房屋质量问题、物业管理服务项目不明确、费用构成不准确、业主擅自占用物业共用部位和公共场所等,并由此引发纠纷。尽管有的纠纷不属于物业管理的内容，但爆发于物业管理阶段。

　　为进一步规范前期物业管理的行为，市建委和市工商局重新修订了合同和公约。

　　装修押金需在一个月内退还

　　新的《业主临时公约》示范文本，分别设定了强制性条款和自行约定的条款。对业主使用小区共用部分的权利和义务明确规定，明确业主有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其正常使用及其他业主和使用人的正常使用。

　　公约还明确：装修押金由业主交纳，押金数额由业主和物业企业自行商定，但装修验收合格完毕后物业企业须在1个月内退还。

　　据记者了解，虽然装修押金是为了约束装修公司，但实际上大部分时候已经由业主交纳。物业公司通常以各种借口克扣、拖欠返还装修押金，给业主造成不必要的损失。

　　同时，新的《业主临时公约》要求业主应按装修管理服务协议的约定从事装修活动，遵守装修的注意事项，不得从事装修的禁止行为。新的公约更加明确了业主使用、维护、管理小区共用部分的准则。