可用现金超60亿雅居乐获投行高评级

　　吴晓波

　　近日，雅居乐地产(3383.HK)进军海南的布局落下关键一子。该公司宣布已经在海南省购得总占地面积超过450万平方米的12 块土地的使用权，总价值10.18 亿元人民币，年内将开始动工建设。

　　可用现金流超过60亿元

　　去年8月上旬，雅居乐就已经和海南省陵水黎族自治县签订130亿元的旅游地产开发项目，该项目因是海南近年来旅游开发的最大项目之一，被列入海南省的“十一五”规划之中。但是在长达近半年的时间里，雅居乐一直在加急办理用地转让手续问题，而且对外界咨询一直报以规划及定位未定，具体开发日期待定等说法。

　　而最近雅居乐在签订12 处土地的购置协议后，已经初步确立该项目的定位及规划。据消息人士透露，该项目距离三亚40分钟车程，为针对国际游客的高档度假村，容积率只有0.65，总建筑面积为296 万平方米，其中包括55 万平方米的酒店，56 万平方米的住宅区，以及一个185 万平方米的商业住宅综合楼。在今年内开始动工建设的部位，为项目基础设施和两个超五星级酒店的建设，预计不会低于30亿元人民币。据悉目前这一项目定位为雅居乐5年内的重头戏，用以支持集团日后稳定的现金流收入。

　　根据与雅居乐高层密切的业内人士透露，雅居乐在广州的楼盘已经连续三年保持单盘年销售额超过10亿元的纪录，并且在供应减少、售价提高环境下仍然能维持这一成绩，显示其公司的产品链抗风险能力较强。虽然今年公司开工面积将比2006年大幅增长，但是在去年底该公司发行4亿美元债券及配股集资19亿港元使后续资金得到保证，目前该公司手头可调动的现金超过60亿元，加上项目发售回笼资金顺利，今年的拓展力度会进一步加大。

　　而从去年8月至今，雅居乐的土地储备已经从当时的1150万平方米增长到了1996万平方米，成为目前已公布土地储备数量的华南房企中最大“地主”。海南的土地储备成为目前公司取得的最低价地块，其楼面地价仅300余元/平方米，而且其中有大部分为自有收租物业，受

增值税影响较小。

　　花旗投资银行认为，雅居乐定位独特，专门于内地二、三线城市及大城市周边，发展针对当地买家的低密度住宅，如此可避免与大型发展商竞争，可以维持较低土地成本，以及享有较高毛利。

　　投行调高评级

　　国泰君安香港分公司对雅居乐发表研究报告指出，雅居乐地产首次进入旅游度假区开发领域，假设海南项目竣工后的市场销售均价为每平方米3500元，税前利润率约为30%，每平方米可贡献税前利润1015元，相应上调公司每股资产净值8%(或每股资产净值增加0.8港元)至约11.1港元。该行谨慎看好公司是次收购，预计海南项目于2009年起将对公司有盈利贡献。维持盈利预测，预计公司2006年及2007年每股盈利分别为0.416港元及0.503港元。公司2006年至2008年纯利年均增长率将保持在30%的水平。国泰君安经过以上分析，维持其“买入”评级，目标价上调11%至10港元。

　　此外，如麦格理投资银行、大摩等，也在近期纷纷上调雅居乐的目标价。大摩表示，雅居乐2005年至2008年盈利年复合增长率达到30%，预测市盈率12.7倍，仍属吸引。麦格理指出，雅居乐最近收购海南省地皮，为发展广东省以外业务迈出重要一步，但其股价由去年11月配股融资后至今一直跑输大市，但最近完成一系列收购土地储备后，其诱人的盈利增长前景相信可重新吸引投资者注意。花旗表示，维持雅居乐“买入”评级，目标价由7.1港元调高至8.5港元；该行预计，雅居乐每股盈利在12个月内的总回报率将逾20%。

　　比较进取的

摩根士丹利则发表研究报告，将雅居乐目标价由8.1港元调高至10港元。原因是该公司股价较每股资产净值折让38%，预测2007年及2008年市盈率分别仅11.5倍及8.14倍，远低于同业平均折让11%的水平，该行预期雅居乐今年资产净值将上升24%。