欲增发融资70亿 保利押宝微利项目

　　吴晓波

　　“成长比阶段性的成功更重要。”保利地产董事长李彬海在2006年股东大会行将结束时，以这样一句话回答了某位股东对于保利扩张是否太快的疑问。3月8日，在保利地产新迁入的总部办公楼保利琶洲国际广场内，持有占总股本78%以上股份的38名股东代表，以全票或99%以上的通过率，通过了保利地产多个重要议案，也由此拉开保利在2007年继续深入拓宽全国版图的序幕。

　　融资70亿元箭在弦上

　　此次股东大会所表决的一个最重要提案就是2007年保利增发A股融资的议案。李彬海澄清了某媒体此前关于保利将融资134亿元的推断，他表示：“公司此次定向增发的规模大致在50亿~70亿元左右。在今年总投资达134亿元的9个新项目当中，计划以募集资金的方式投入50亿元，并安排10亿~20亿元通过招拍挂或收购等方式取得项目。”

　　他还表示，如果定向增发融资规模超过预期，董事会拟提请股东大会授权董事会视公司项目拓展需要，在年度投资计划总额的20%以内增加总投资，加大项目拓展的力度。而这项已写入2007年度投资计划的议案的提议，也同样获得了现场股东代表的投票通过。

　　其间有股东对定向增发若不能获得证监会批准，保利将采取何种方式募集资金完成2007年投资计划中在建拟建项目的建设提出疑问。而保利方面表示目前董事会将努力完成定向增发的预定计划，而且争取其实现的时间“越快越好”。如果定向增发不成功，保利则会采用自行募集资金及加快项目周转期的方式，仍保证2007年新开工360万平方米，竣工170万平方米，直接投资125亿元的原定计划。

　　面对土地增值税的影响，保利地产董事总经理宋广菊则肯定地表示，虽然调控会令市场外部环境发生一定变化，但是作为大型

房地产公司，有能力在短期内消化利空。2006年的所得税税费支出占保利总成本的6.6%左右，预计未来可能会有提升。但是保利目前的土地储备中，有70%为通过招拍挂取得，其增值空间并不大，增值税即使在细则出台正式开始收取后，也不会对公司近几年以内的利润造成影响。

　　今年新项目多为微利

　　值得关注的是，在保利今年所投资的9个重头项目中，其项目投资净利润率基本位于12.7%~16.93%左右，产品类型基本为普通洋房。而保利去年取得的广州首个限价房项目的投资净利润率也有16.1%。显示在土地增值税以及宏观调控新方向的引导下，保利开始以低利润率的普通住宅作为主流产品。

　　而保利联合另外两家展会公司在2006年取得的广州总价最高

写字楼地王项目，也列入了2007年开发计划之中。预计其总投资超过30.5亿元，其中公寓及办公室收入为17亿元，而展览部分收入的年租金达到5.2亿元，成为保利未来的主要收租物业。

　　在运用财务杠杆如上市融资及银行长期借款等工具后，保利这9个全新项目的财务内部收益率全部在14.5%左右，具有相当的划一性。李彬海表示，保利是在有必然把握的情况下来预测这些新项目的盈利能力的，而项目正式销售时必然会按照当时市价推出市场，加上成本控制以及开发环境方面的细微变化，将使这些项目的最终利润回报优于计划表内的数据。

　　宋广菊则对2007年的投资计划进行乐观的补充说明。她表示，2006年上市所募集的资金约20亿元，投入保利花园二期为7亿元，承诺项目净利润为13155万元，而最后累计实现的净利润为32673万元；保利香槟花园投入资金5.35亿元，承诺项目净利润为10378万元，累计实行净利润为21027万元。因此，2007年的投资项目，最后实现的净利润相信会比董事会计划书内所承诺的更好。

　　李彬海则表示，在宏观调控方向进一步明确后，保利将继续以积极进取的状态拿地拓展。今年还将进入长春、成都、济南等省会城市。进入时不会再限定300万以上人口的准则，而是更多从项目潜质方面考虑，如住宅项目的总投资回报率不能低于15%，

商业地产不能低于30%，拥有土地面积规模优势及城市持续发展能力的区域市场，就可以积极介入。