刘晓光倒手潘石屹玄机：从协议转让到协议转让

　　三年前首创以5.78亿元拿到南三里屯危房改造项目 七通一平后35亿售给SOHO

　　王芳洁

　　这次大家又被潘石屹“忽悠”了一把。

　　此前，一直有消息传出，潘石屹在北京面临“断顿”，将出手天津小白楼一“烂尾楼”。流言尚未平息，SOHO(中国)突然召开新闻发布会，宣布已通过土地转让的方式获得南三里屯地块，项目总建筑规模达47万平方米。按照潘石屹所介绍的7500元/平方米楼面地价计算，整个交易的金额高达35亿元，为SOHO(中国)在拿地中投资金额之最。

　　虽然SOHO(中国)对项目卖家秘而不宣，但《第一财经日报》记者多方采访、查证后得知，该项目的原主人竟是大名鼎鼎的首创集团。

　　从巴黎城到三里屯SOHO

　　通过SOHO(中国)方面介绍，该命名为三里屯SOHO的项目位于三里屯工体北路以南，南三里屯路西侧，新三里屯“太古广场”正南面，中国红街的隔壁。

　　精确的地理位置让人联想起了一个名为巴黎城的项目。该于2001年朝阳商务节亮相的项目，位置正合了三里屯SOHO。在当届朝阳商务节上，巴黎城方面对外介绍，其开发商为中美合资的通盈

　　而在北京市国土局一份标注日期为2004年3月17日的表格中，记者发现，通盈房地产有限公司通过协议出让的方式获得的项目为南三里屯危改项目，土地面积包括75610平方米可建土地面积，以及11024平方米代征面积。项目总建筑规模58.835万平方米，其中包括18.471万平方米公寓、4.9588万平方米商业以及16.4092万平方米办公。

　　吻合的地理位置，相近的建筑规模，使人几乎可以肯定三里屯SOHO即是原来的巴黎城。那么巴黎城的开发商——通盈地产又是一家什么样的公司呢？

　　在北京产权交易所网站上，恰好刊登了一份股权转让公告，该份于2006年4月29日挂牌的转让项目为51%的通盈地产公司股权，转让方为北京首创恒融投资发展有限公司，法人代表刘晓光。

　　也就是说，南三里屯原先的主人为首创集团。后记者致电通盈地产公司人士，该人士确认了上述事实，同时表示，南三里屯项目的土地使用权已经全部转让给SOHO(中国)。

　　转让背后

　　在3月7日的新闻发布会上，潘石屹介绍，接手南三里屯项目，SOHO(中国)花了半年多的时间，这也暗合了通盈地产股份挂牌转让的时间。在挂牌转让公告中，同样标明了通盈地产公司的另两家股东分别为美国巨石有限公司和北京巨石房地产开发有限公司。

　　相信这半年时间，潘石屹主要用来和首创、巨石两家公司谈判，以获得南三里屯地块100%的股权。

　　在上述国土局表格中同样注明了南三里屯危改项目的出让价格，其中公寓部分为1250元/平方米；商业部分1700元/平方米，办公部分则为1600元/平方米。不难算出，通盈地产原先的拿地价格为5.78亿元人民币。

　　也就是说，在短短5年时间内，南三里屯土地产生了近30亿元的溢价。但实则不然。按潘石屹介绍，南三里屯地块除了代征地上尚有两栋楼外，其余区域已经是“七通一平”的净地，而首创当初拿的却是待拆迁的生地。

　　与三里屯SOHO一街之隔的幸福村开发商——天鸿房地产人士向记者介绍，三里屯地块的拆迁难度非常大，同时拆迁成本很高，目前的拆迁补偿已经超过1万元/平方米。

　　潘石屹对记者表示：“一个钉子户，就导致了一栋楼两年没有拆动。”

　　“由于拆迁问题，公司的资金、时间都被消耗殆尽，最终不得不脱手。”市场人士惋惜地向记者介绍，北京国峰置业也是由于同样的原因，将三里屯北街项目转让于香港太古公司。

　　当然，南三里屯项目的原主人——首创集团看似不像是“没有钱”的公司。但这种土地转让却实实在在地屡次发生在首创集团身上。去年，首创集团将1000栋项目让与珠江集团，同时公告转让洲际酒店等项目。无论是集团还是旗下地产公司，拿地的脚步也略显缓慢，首创置业几乎没有新的土地储备，而阳光股份也只是在沈阳等二、三线城市有小面积突破。

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