九部委地产调控细则将出台 调整供应结构成重点

　　作者：李乐

　　一场可能诞生“新地王”的土地拍卖5月24日被北京市国土资源局(以下简称国土局)紧急叫停。这背后所隐藏的，则是地产调控细则已经处在“最后倒计时”状态的事实。记者获得的消息称，调控细则将赶在6月到来之前公布。

　　在本轮房地产调控的协作部门中，除去年的七部委外，新增加了监察部和国统局。 而且文件将特别要求地方政府编制的“住房建设规划”上报中央备案，并提出了具体量化指标，同时实行地方官员目标责任制，并将随后进行联合检查。这足以表明新一轮地产调控的力度明显加强。

　　调控细则将采取多部委联合文件或通知的形式下发，实际上是“国六条”的具体执行方案。

　　意外叫停5亿元地块拍卖

　　就在市场认定即将拍卖的“南沙滩地块”将创下地价“新高”的时候，国土局突然宣布暂停该地块的拍卖。5月24日竞价正式开始之前，国土局官员召集所有竞买方进行“闭门会议”，这个惯例之外的程序，让人不解。

　　10分钟之后，“闭门会议”结束，随后，国土局宣布“南沙滩地块现场竞价暂停。”记者随后从国土局内部了解到，暂停拍卖的决定是按照市政府的指示行事。

　　南沙滩地块是北京市土地储备中心4月份最新推出的4幅土地之一，也是这4幅土地中唯一的一块住宅用地，故此引发众多开发商的关注。截至5月24日现场竞价时止，这幅规划建筑面积约10.5万平方米地块报价已经达到5亿元，如果拍卖，创下新的单价纪录轻而易举。

　　“如果拍卖，最后拿下的楼面成本价肯定超过8000元。”正在深圳召开工作会议的金地集团总裁张华刚对记者说。金地集团正是这幅土地的主要竞买者之一。

　　记者从其他渠道了解到，即便已经料定南沙滩地块将以高价成交，但金地方面仍是“兴趣尤甚”。在深圳召开的工作会议上，金地(北京)的有关负责人，对突然暂停竞价，表现得十分不满。

　　金地集团的心态在参加竞价的地产商中十分普遍，这恰恰是北京市政府以及国土局的担心所在。一位国土局的内部人士告诉记者，在目前的敏感气氛下，如果土地再拍出高价，将会给市场带来房价继续上涨的预期，而这显然不利于现在正在进行的房地产调控工作。

　　他所言的“敏感气氛”，恰恰是指目前正处在国务院六点意见已经确定、各主管部门、地方政府配套实施细则都在紧张的制定过程中，而且，这些政策基本上都处在“临盆”的状态。在这样的背景下，土地高价成交显然是政府不愿意看到的情况。

　　“房价、地价现在是属于比较敏感的话题，如果这次再以非常高的价格出让土地，容易造成开发商抢地的风潮，并且会给购房人心理暗示——房价还要涨，这显然与宏观调控政策的目的有所背离。”这位国土局的官员对记者说。

　　就连国土局的内部人士也不否认，暂停南沙滩地块的现场竞价，是在等待具体细化后的调控方案出台，这正是国土局的逻辑所在。

　　多管齐下调控房价

　　北京市国土局正在等待的就是国务院“房地产调控六点意见”细化之后的执行细则。现在看来，等待的时间不会太长，因为具体实施方案的制定工作已经基本结束，正式公布的日期已经十分接近。

　　记者了解到，文件中可能包含“供应结构调整量化指标”、“信贷政策调整及分类对待”、“税收政策调整”等方面的内容。

　　为配合国务院下发的“六点意见”，具体实施方案中，调整供应结构占有重要位置。目前，为了落实结构调整，保证地方政府增加“中低价位”、“中小套型”住房的供应，“住房建设规划”的量化执行工作几乎已经板上钉钉。

　　按照目前的精神，地方政府必须遵循国务院增加“中低价位”、“中小套型”供应的精神，在“住房建设规划”中量化明确在年度新开工面积中的面积、价格、户型指标，住房结构调整方面：90平方米以下的中

小户型将被要求占到70%以上。同时，按照前述指标对地方的新开工项目进行限制。

　　此外，信贷政策的调整也将肯定出现在这份联合签发的文件中。将主要涉及以下内容：

　　(1)开发商自有资本金比例将提高到35%。

　　(2)对有闲置土地等情况的，要控制贷款发放，不予以授信。

　　(3)首付的比例可能会提高到3成，但90平方米以下中小户型可豁免，从而体现“区别对待”的原则。但当记者向央行求证此事时，央行新闻处有关人士表示，应以最后发布的文件为准。

　　与此同时，税收政策的调整方向已经初步确定：将延长营业税征收时限至5年。同时，20%

房产交易个税也很可能再次被提出，但具体是否明确地方建设系统“先税后征”，现在还未可知。另外，强力征管土地保有环节的税收，打击土地囤积，也已经成为确定的方向。

　　除此以外，在控制地价方面，部分热点城市正在考虑逐步通过加大招标比例，在调整土地供应结构的同时，平稳地价，南沙滩地块的拍卖暂停显然与此有一定关联。但最终这一思路是否写入联合签发的通知，前述消息人士并未予以证实，“还是以最后发布的文件为准，正式公布前，什么变化都有可能。”他向记者强调。