物业税年内难出台

    作者 李乐 朱紫云

　　1.国务院调控楼市六条措施出台

　　其中以“有区别地调整住房信贷政策”最为引人瞩目，据称实施细则不日将公布。二次调控，来得比预期中更快。

　　2.建设部称不存在房源不足 40城市可售房100万套

　　同时表示将对囤积房源、捂盘惜售、发布不实价格和销售进度信息等人为制造商品住房供应紧张气氛的行为进行严惩。

　　3.发改委专家称房价涨幅被低估一到两倍

　　发改委专家王小广警告说，如果房价继续虚高，

房地产业风险最终成为现实，需求大受影响，那时将出现真正让经济遇冷的通缩。

　　4.提高房贷首付传闻令房地产股集体暴跌

　　在消息传出后的短短数个交易日内，包括万科在内的若干地产股最大跌幅累计接近20%，地产股也不幸成为近期牛市中的死亡板块。

　　5.一季度5亿美元外资进入中国楼市 90%以上投到京沪

　　有分析认为，外资进入与房价波动存在很大的关联性，国家应采取严厉的措施与政策来遏制与打击。

　　寄希望通过物业税稳定房价的人们将可能大失所望。记者日前从财政部和国家税务总局及其附属研究机构获得的消息均表明，由于物业税由“空转”转为“实转”将涉及到诸多主管部门之间的协调工作，所以物业税“空转”试点要转为“实转”目前基本无望。

　　此前，作为房产持有环节税收的物业税，一直被认为有遏制楼市需求、稳定价格的作用，因此更被外界看做是本轮宏观调控中最有效的手段之一。但财政部财政科学研究所所长贾康明确告诉记者，物业税不可能承担稳定房价的功能，因此，物业税不可能作为近期房地产的调控政策出台。

　　年内“实转”落空

　　在经历了去年将近1年的政策调控过后，今年一季度，以北京17.3%的涨幅引领，全国房价似乎走到了新一轮快速上涨的边缘。于是，众多的目光开始投向正在部分城市“空转”的物业税，人们寄希望于这个房地产持有环节的税收能够抑止一定的需求，进而起到稳定房价的目的。

　　然而，这样的冀望很可能落空。目前所谓的“空转”试点实际上是要改按房屋原值征税为按评估值征税，“空转”试点涉及的内容也仅仅是对房屋评估的技术问题模拟运行。

　　负责物业税税制研究的国务院发展研究中心一位专家告诉记者，目前正在进行的“空转”仅仅是告诉试点地区税收执行部门这个评估办法如何操作，而“实转”则是要导入一些城市的真实数据。

　　记者了解到，今年年初，在财政部和国税总局的统一安排下，北京、深圳、重庆、南京等6个城市率先开展了物业税“空转”试点工作，为日后的“实转”预热。但由于这种新的按房屋评估值征税的办法涉及到与建设部、国土资源部以及地方政府的协调配合问题，年内转为“实转”已经基本没有可能。

　　北京地税局一位知情人士告诉记者：“北京的‘空转’试点实际上只是做一些房源调查和评估办法的科学界定，并未涉及到税率等关键指标。”此前，北京市地税局办公室的人员曾向记者表示，目前地税局方面还没有“专门征收物业税的人员配备设置”。涉及到与其他主管部门系统的协调工作也还尚未展开。

　　财政部有关人士向记者透露，税基、税率、税赋的调整，以及具体征管模式的运作，都需要相当长的时间进行磨合。为了了解物业税的具体征管模式，北京市地税局方面甚至还专门派人到加拿大以及中国香港等地进行考察，了解当地物业税(不动产税)的征收工作。

　　显然，这一切意味着要在北京“实转”的条件尚不具备。这一消息得到了有关部门的证实，“物业税在年内还不具备‘实转’的条件，这需要一段时间。”国税总局税收科学研究所一位研究员对记者说。

　　技术利益难点

　　物业税之所以年内难以进入“实转”状态，其难点在于“实转”需要多部门的协调工作，而这恰恰是难点问题所在，在协调难点的背后，利益的纷争也不同程度存在。

　　“按照评估值征税，基础是房价地价合一进行评估，”上述这位研究员说，“但是房价地价怎么合一进行评估，需要建设部等其他主管部门的协调，这不是我们一个部门就能完成的工作。” 他向记者强调。

　　记者了解到，按照国外的通行手段，在房价地价合一评估之前，通常先要通过航拍确定不动产的地段、位置，以确定相应的级差。同时，根据级差形成的地租核算出所属位置的税率标准，房产的价格核定也将经过类似的程序。而在我国，房产一直归口建设部管辖，而土地基准地价的测算以及定级职能则由国土资源部系统履行。

　　除了房价地价合一评估的技术难点外，开征物业税的另一大基础是对相关税费的合并和清理。该研究员告诉记者，这至少将涉及到土地增值税、土地使用税等税种的归并，以及相关收费的清理。无疑，这将是对各方利益的一次重新分配。

　　巧合的是，利益重新分配中涉及的最重要两项内容——行政收费和土地出让金，都与地方财政关系甚密。据了解，在现有行政性收费中，除“教育费附加”等少数几个行政事业性收费之外，有相当大的比例来自地方政府。物业税之前所进行的相关税费的清理工作显然将影响到地方政府的既得利益。

　　而土地出让金更是被称作地方的“第二财政”。按照现行制度，土地出让金有8成留在地方政府，且这部分资金并不纳入预算管理，实际上由地方政府“自由”支配。在很多城市中，城市基础设施建设资金来源，已经有超过40%来自上年度的土地出让金溢价。

　　然而，为物业税进行的准备工作当中，土地出让金可能将有一定比例、甚至全部纳入土地使用税，这意味着地方政府所获得的土地收入将被纳入预算管理，因此支出将大受限制，这些显然是地方政府不愿意看到的。

　　记者从地税系统了解到，“空转”伊始，曾有部分人的意见是想让某大型城市“实转”，但是地方政府并不积极。该地方政府的理由，恰恰是清理不合理收费、改革土地出让金制度需要一段时间进行协调。

　　并非调控手段

　　作为房地产保有环节的税种，物业税无疑具有抑制需求并遏止投机、投资房产的作用。而目前房价快速上涨的公认原因之一便在于需求刚性。因此，物业税似乎被越来越多的人看做是下一步对房地产进行宏观调控的有力手段。

　　然而，对于这种看法，财政部与国家税务总局方面却并不认同。“设置物业税应该是税收制度的一次完善，主要目的是为地方政府寻找一个稳定的税源，而不是调控房地产。”贾康向记者解释，在他看来，物业税肯定不会成为进行房地产调控的短期手段。

　　显然，如是政策用意之下，物业税将难以作为调控政策而快速出台。对于中央以税收杠杆调控房地产的策略，国税总局有关人士表示，这个税收杠杆的主体政策主要是营业税、契税方面的征收工作。

　　2005年，为了遏止房地产市场中投机行为，由建设部等7部委共同下发《通知》，其中就包括由国税总局制定并执行的“房产购买未满两年交易的征收5.5%营业税”的政策，取得了不错的效果，并得到了国务院的认可。因此，即便在最高决策层的政策意图中，物业税也并非是短期调控房地产市场的“应景之作”。

　　更何况在物业税的配套政策改革方面，不同的主管部委也存在着不同的意见。针对物业税实施之后，土地出让金将并入土地使用税，或分摊到70年当中分别收取的思路，国土资源部土地利用司的一位官员对记者表示，土地出让金和物业税并不是一个领域，因此，即便物业税开征，土地出让金也将照旧收取。

　　如此一来，地价将不会下降，冀望物业税降低购买环节价格一样将难以实现。因此，尽管物业税本身尚还有太多因素不能确定，但显然，在新一轮的短期调控手段中，物业税已经可以排除在外了。

　　名词解释

　　物业税的空转与实转

　　所谓的物业税空转实际上就是模拟征收，即把物业税开征涉及的房屋值进行评估，并确定评估标准、评估单位，以及进行房屋权属确认等一系列基础性的技术性工作，完成后确定方案，而所谓实转就是把这个确定的方案和办法付诸实施。