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特约评论员 刘煜辉
银监会主席刘明康近日强调，当前各商业银行要有效管控房地产放贷增长。
这表明继“国六条”调控楼市之后，银监会再念“紧箍咒”。旨在确保贷款投放平稳增长的“银六条”是近期紧缩性政策的重要组成部分，同时体现了有保有压的特点。首先
，对不同类别的住宅贷款区别对待，鼓励自用性住房消费，对于多套房屋以及高档商品房、别墅、商业用房等投资和投机性需求，通过大幅提高首付比例，抑制这部分购房需求。其次，通过资本的管理限制，提高较高风险的房地产贷款风险权重，但是对于个人抵押房地产信贷的风险权重维持原有水平。在资本充足率的约束下，银行将不得不降低房地产开发贷款规模；与“压”并驾齐驱的是“保”，此项政策将促进银行开发个人抵押房地产信贷业务。
但考虑到一系列体制性因素，能否如愿实现房地产宏观调控目标仍面临一些制约因素。一是在现行房地产运行体制下，收紧房地产开放信贷的政策对于楼市调控实效有待于商榷。自2003年以来，货币当局就开始着手控制房地产信贷，近年来中国银行体系的房地产及房地产相关的信贷增速较为缓慢(根据央行2005年货币政策执行报告统计，2005年末，全国商业性房地产贷款余额为2.77亿元，同比增长16.1%，增幅比上年下降12.6个百分点。其中房地产开发商贷款余额9141亿元(占商业贷款余额的33%)，增长17%；个人住房贷款余额1.84万亿元(占商业性房地产贷款余额的67%)，增长15.8%，2006年一季度消费信贷呈现继续回落态势，同比少增245亿)，但房地产投资增速一直以来能保持在20%以上的高位。
如此反差表明有几个因素要值得注意：一是外资起了很大作用，中国房地产事实上对跨境资本流动及汇兑管制几乎不设防，在人民币升值预期下，大量海外基金通过介入开发流程或者购买股权的形式进入房地产市场，根据国家发改委宏观经济研究院一份题为《调整货币政策、缓解资金紧张局面》的报告显示，仅2005年上半年外资增长16%，达到2000多亿美元，其中接近50%是属于“游资”性质的短期债务；二是庞大的体外循环规模，据央行2004年调查统计，体外融资规模高达9000亿之巨。体制扭曲所造就的房地产业的高利润吸引着大量的体内资金以转贷、委贷等形式进入体外；三是期房预售制度，中国房地产开发商事实上主要靠此获取银行资金，根据银监会的规定，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35%，也就是说房地产开发商可以用35块钱从银行拿到65块钱。房屋建成之后，房地产商还可以利用房贷政策，让受控的自然人去银行按揭。最后，房地产商的自有资金撤离，银行资金作为支撑项目的血液。房屋是否能够卖出无关紧要，因为不占用资金，即便空置，房地产商也不需要降价。正是由于期房预售制度的支撑，中国房地产开发的资金链事实上是非常宽松的。在此体制下，单向收紧房地产开放信贷的政策实际上并未触及房地产资金链的要害。
此外，银监会此次明确叫停银行与地方政府的合作，提出整顿和规范打捆贷款，旨在为投资降温。但现行体制下，很可能进一步减损了地方政府贯彻“国六条”、抑制房价过快上涨的动力。而现行体制下地方政府财权事权不对等，造成地方财政困难。在国内金融市场不完善，以及在合法的融资渠道不畅的情况下，地方政府只能转而经营土地。现在，如果没有配套的地方融资机制跟上的话，地方政府的财政势必更加困难，特别是在“十一五”的开局年，在一定程度上可能会进一步强化地方政府经营土地、炒高房地产的动因。
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