房价暴涨招惹二次调控 中央摸底热点城市

　　作者：李乐 来源：中国经营报

　　在全国房地产价格新一轮上涨的当口儿，中央已经开始对热点城市的房地产基础情况进行摸底，其结果无疑将成为中央政府是否对房地产业展开二次调控的重要依据。

　　截至日前，这项“摸底”工作仍在进行当中。对于此间甚为敏感的“空置率”检查， 则已布置到地方建委、房管局系统。显然，中央政府做出是否对房地产行业“施以重拳调控”的决策，尚需时日。

　　“空置率”成楼市健康指标

　　热点城市房地产的空置率是此次“摸底”的核心内容之一。对于根据国家统计局统计结果得出的“中国房地产空置率超过警戒线”的说法，建设部方面私下并不认同，一位前任领导甚至多次在非公开场合向记者质疑国家统计局空置率的统计口径。

　　而业内的怀疑不无道理。前期关于北京市房价首季上涨幅度的统计，北京市建委的统计结果就和国家统计局发布的结果大相径庭，前者为17.3%，而后者只有7.3%。

　　记者了解到，3月31日，建设部布置对热点城市空置率进行调查，其背后便有来自国务院层面的授意。毕竟在全国房地产价格面临新一轮上涨的当口儿，空置率的高低拥有着“判断房地产市场是否总体健康”的关键意义。

　　而这一轮检查究竟在什么时候汇总结果以及结束，建设部有关负责人均“三缄其口”，毕竟这个时间表可能关系到“中央定调房地产调控”的敏感时间。

　　刚刚超过上海成为中国“楼王”(房价上涨之冠)的北京的情况自然受到关注，一位接近北京市建委的人士向记者透露，建委正在试图寻找有效手段，“摸清北京究竟有多少房子没有人住。”他说。

　　“建委正在想能够独立完成这项调查的办法。”这位接近建委的人士告诉记者。按照他的说法，最初建委方面试图通过“单套房屋用电量”的方法，查清有多少房屋长期无人居住，但由于数据需要电力管理部门提供而暂时搁置；目前，建委方面拟通过商品房社区物业管理机构获得相应的情况，而物业机构恰恰是建委职能统辖的范畴。

　　甚为微妙的是，此前建设部系统对于以“长期无人居住”统计空置率的口径不以为然。而对于空置率的统计口径，始终是建设部系统与国家统计局、国家发改委争论的焦点。

　　建设部系统对于空置率之所以如此谨慎，是因为按照业界的标准，如果一个城市的房价快速上涨，而空置率同时上升，则在相当大的程度上反映房产投机、投资情况的比例。而在当下，房产投机、投资的比例恰恰是中央政府判定楼市是否“总体健康”的关键指标之一。

　　“惜售”助推房价上涨

　　就在央行调高贷款基准利率之后一周，北京市建委公布了一组更具冲击力的数字，北京约有65.69%可售房源未出售。北京市建委还特别提醒购房者，可通过北京市房地产交易信息管理网查询全市各区县全部合法项目可售房屋的情况及销售状态。显然，类似情况已经引起了政府层面的高度关注。

　　是否存在商品房“惜售”现象，北京一季度房价高达17.3%的涨幅中，“惜售”究竟有多大的“贡献”？记者了解到的情况是，虽然并未有地产商完全“捂盘”，但控制并且放慢销售速度的地产商并不在少数。

　　位于北京四惠地区的某楼盘发展商的心态十分典型。“现在的市场情况下，我们担心房子卖得太快会吃亏。”该项目的一位高管向记者透露，这个楼盘的销售已近两年，起初的价格不过4000多元/平方米，而如今的均价已经有望突破8000元/平方米。

　　即便如此，他们还是担心，“房子卖得过快可能等不到房价更高的未来”。在他们看来，该项目中的部分房屋达到或突破万元并非没有可能。而将如是思路付诸实施的也大有人在。

　　记者了解到，在2005年1月份，位于西南三环的大盘万年花城就采取了“封盘”策略。但此间万年花城仍接待了大量客户，以培养潜在买家。目前，万年花城三期已销售完毕。而将于5月20日前后开盘的4期，售价虽未确定，但记者从内部获知，其价格已经在7000元/平方米上下。相比之下，该项目三期的售价也只在6000多元/平方米上下。“封盘”带来的价格上涨作用十分明显。类似的情况在不少楼盘中也不同程度存在，已有部分项目不再给销售团队设定销售指标，为的只是“等到房价更高的未来”。无疑，这在相当大的程度上推涨了一季度的房价。

　　对于北京的房价的快速上涨，建设部政策研究中心的一位领导向记者表示：“我相信北京市政府会采取措施的，因为中央很明确要稳定房价，解决中低收入者住房问题。先要看国家的

宏观调控政策落实了多少，如果政策落实到位了还没解决，再提出别的措施。”她说。