专家激辩房地产是否存在泡沫 如何解决空置率

　　博鳌·21世纪房地产论坛系列之反思篇——

　　本报评论员 王梓　欧阳觅剑　主持

　　本报记者 陈宜飙

　　　香港报道

　　地产问题重大，关系国计民生。肇始于改革开放之初的我国城镇住房制度改革酝酿了近20年，于1998年正式破题。当年，国务院23号文件明确提出：从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。此后，2000年初住房实物分配在全国停止，中国地产市场化进程也全面、迅速启动，并在短短几年的时间里成为我国经济的“重要支柱产业”。

　　中国地产市场领跑经济大盘也使它自然立在了舆论和理论的风口浪尖，“地产泡沫”之争、调控之争、地产原罪之辩无一不是一呼百应的焦点话题，公平与效率、政策与市场、反思与改革这些关系中国经济基本走向的争论也在这里以放大的效应呈现。至今为止，地产泡沫破裂的预言并未得到验证，但地产市场的转型正在成为各界的共识：让政府与市场各归其位、商家与民众各得其所、效率与公平各得其道，已经迫在眉睫——中国地产业需要迎接它的成熟。

　　地产市场迈入黄金时代，居民们却在望房兴叹。“城市居、大不易”。目前部分地区住房价格飞涨，让人们深感恐慌：储蓄存款被迅速掏空，工资积累往往赶不上房价的上涨，居民正常的住房需求甚至在转化为“被动需求”。

　　涉及地产市场的住房、土地、财政、金融等一连串问题都面临反思。本报对地产市场的关注始于地产市场化之初，下月，“博鳌·21世纪房地产论坛”即将举行第六届年会，藉此，我们特别策划专题讨论，期待由此形成中国

地产界的“博鳌共识”。

　　本期，本报邀请

长城金融研究所所长、加拿大西安大略大学终身教授徐滇庆，北京科技大学经济管理学院教授赵晓，瑞士信贷亚洲区首席经济学家、董事总经理陶冬，摩根大通亚太董事总经理龚方雄共同就中国地产的泡沫、危机与走势进行了讨论，是为21世纪北京圆桌第87期。

　　房地产泡沫？

　　《21世纪》：现在全国房价涨声一片，是不是存在全盘泡沫？还是仅仅北京、深圳等“一线城市”存在泡沫？

　　陶冬：我们认为，中国经济今天已出现相当明显的过热，并主要集中在房地产领域。这几个月出现的投资反弹，一是基建投资，一是房地产投资。基建投资是必需的，因为中国的基础设施不够。它对于生产力提高，把增长推向农村地区、内陆地区至关重要。但是房地产过热却很令人担心。说北京、深圳的楼价上升明显，主要是因为媒体的关注，实际上这一轮房地产热是从二线城市开始的，只是今年热度蔓延到了一线城市，甚至连去年房地产新政重灾区的上海，楼价也开始蠢蠢欲动。

　　政府认为房地产热基本限定在“个别大城市”。我个人认为现在的房地产泡沫远比政府意识到的规模更大、范围更广。其根源不在发展商和市民，而在政府，房地产泡沫的真正原因在于过度的资本流动性。

　　一方面，银行存贷差过大，一旦信贷控制有所放松，贷款便出现井喷式增长。另一方面，利率水平低，除掉通货膨胀和利息税，储蓄的收益为零，老百姓以脚投票去炒楼是正常的。在零利率、负利率的情况下，世界经济历史上无一例外地制造出房地产泡沫。最终当房地产泡沫破灭时，经济、社会无可选择地会面临一次重大、痛苦的调整。我对这个问题非常忧心。

　　徐滇庆：如果说中国房地产市场有泡沫，就一定要讲清楚它的崩溃时间和崩溃方式、冲击力度和相应措施，如果没有这些后续内容，泡沫的学术含义就不清晰。全国房价如果要崩溃，一定是大量资金撤出，地产被抛出来变成现金。但这资金能流动到哪里？现在银行存贷差10万亿，股市最近进去1000亿，最乐观的估计是今年年底进去4000亿，这和10万亿的大盘相比是微不足道的。

　　从这个大趋势可以很清楚的看到房价还得涨，因为资金走不了，抛了没地方走，放在银行里面是负利率。我赞成陶冬、哈继铭等人提醒人们要防范金融危机，但是绝不要危言耸听，说现在房地产就要崩溃了。从现在北京上海的情况看，在一个合理的价位上，房子基本上很容易出手。在这种情况下不要盲目地判断要崩溃。崩溃是金融问题，而不是简单的房地产交易问题。从资金流看，目前还有大量资金没睡醒，睡醒后还要进入房地产。

　　我赞成防范金融危机。中国的金融危机恐怕不会因为房地产资金外逃而导致，金融危机恐怕会以另外一种形式发生。

　　龚方雄：我觉得没有泡沫，也不能说房价高得离谱。

　　房地产有高、中、低端市场。北京高端市场的市值和平均家庭收入相比，可能是20倍，甚至30倍，而不是通常的6至8倍，如果按这个指标来衡量，当然是泡沫。但问题是，北京高端市场的购房者往往不是北京的“平均家庭”，而更多是投资者，或者是一些企业家、富豪等，他们愿意在北京、上海或者深圳购房，也就是说高端市场的购房者往往是外地人而不是本地人。这种情况在全球各地都有，比如伦敦，主要购房者是俄罗斯和中东的油商，他们占据了伦敦市场的高端市场，结果伦敦当地人向郊区转移；纽约的房子在1980年代都是日本人买，现在则是中东的油商买；香港情况也是如此。

　　北京中低端平均房价也就是6000多，这是什么概念呢？一般来讲，一家三口买个100平方米的房子，按国际标准都应该是很奢侈了，但它的支出不过60万元人民币左右——北京人均GDP是5000美元，一家三口就是15000美金，约是12万人民币，60万的房子不过是其5倍而已，所以我说它不是泡沫。

　　对于什么叫“买得起”，什么叫“买不起”，我认为要有一个理性判断。内地现在盛行“房奴”概念，它的潜台词是说最好房子能一次性购买，一次付清——事实上，还没有哪个国家、哪个经济体，能达到这种水平。现在很多大学生刚毕业，就抱怨买不起房子，可即使在美国，一个大学生也要奋斗好几年才能买房子。所以，我觉得不是泡沫，不必担心，我们尤其不要被一些平均主义、计划经济的思潮所影响，并促使政府干预市场，这是不好的。

　　目前国内很多人对计划经济和平均主义还留恋有余，对市场经济不太熟悉。比如说硬性打压房地产的价格，这是不按市场经济的规律办事，这种例子还有不少。我们搞市场经济就要全心全意去搞。现在有些人，不按市场经济规律办事，怕投资者赚钱，这种心态是不对的。

　　中国与世界冷热对比

　　《21世纪》：从趋势上看，中国地产的未来走向如何？

　　赵晓：中国的房地产是从1998年开始发展的，而真正住房形成气候是2000年，到现在是五年多一点；而中国经济则从1980年到现在保持了20多年的高增长。1980年到2000年中国GDP年均增长率是9.8%，人口增长1.3倍，人均收入增长8.6%，这是一个持续、高速的增长阶段，在全世界都是没有的。中国房地产的增长首先是建立在这样一个基础上，房地产业的发展在某种程度上滞后于整个国民经济的发展，它是一个后发的力量。所以说中国房地产的发展首先有追赶式的宏观背景。

　　有些学者去年说地产泡沫要破灭，泡沫没有破灭的时候，又会说泡沫还在继续，这就陷入自我强化了。房地产增长百分之三四十就说过热，这是有问题的，因为这是追赶型的增长，而不是市场的均衡增长。在讨论房价的时候，要考虑这些非均衡增长性因素。

　　还有一个重要的方面是中国未来经济增长的潜力。中国现在处于工业化中期，如果真正完成工业化，大概还有15年到20年。工业化和城市化过程的整体完成，至少还要有十年的快速发展，之间可能有五年发展得特别快。中国人均收入刚刚过1000美元，日本在上个世纪1985年就已经达到13000美元了，你能说中国发展到头了吗？没有一个人会这么说。从整体发展阶段来看，我们认为在未来五年之内，仍然处在快速的黄金增长时期，处在一个结构迅速转换、效益迅速提升的时期。有人认为2008年之前北京估计不会有什么问题，但是2008年之后就会有问题。这是从政治周期看的，如果从经济增长周期来看，这个黄金增长时期远远没有过去。

　　全世界范围内，中国经济增长是最快的，已经有非常好的增长基础，又有一个非常强的增长前景，全世界的资金一定往中国跑，所以中国引进FDI年年保持世界第一，其他的资金流动也会很大。

　　现在有一个概念是超级流动性，说全世界都是处于超级流动性，有的是钱。原来美国新经济吸纳了很多钱，但是这些钱释放了，它们又在寻找新的出路，这个流动性很大，其中一部分到了中国。中国房价上升的同时，全世界房价都在上升，因为流动性很大。

　　中国投资回报率最高，所以很多资金首选中国。这些资金会优选重点地区，这些重点地区可能是投资回报率更高的地区，或者是投资风险更小的地区，譬如上海，法律很规范，制度很完善，中小城市没有这个条件。所以，资金优先进入上海，就把上海房价提上去了。现在，又进入北京。北京是和上海同一个级别的城市，而且北京的房租价格比上海高，但是北京房价比上海低了30%，于是资本就流到了北京。当然北京市场还不完全是因为这些，因为房地产商也看到这个前景，会囤积房产。

　　《21世纪》：很多国家和地区都经历过房地产泡沫，我们可以从国际比较中获得哪些经验？

　　陶冬：前段时间人民币升值问题是焦点。日元在广场协议之后大幅度升值，对于1990年代日本经济长期不景气有一定影响。但问题的真正关键是1980年代后期，日本信贷的急剧扩张，由此制造出一个资产泡沫。日本央行对此的政策应对一错再错，贻误战机。当资产泡沫大到难以维持的时候，一旦破裂，对于银行系统、消费信心的冲击是震撼性的。我认为不管人民币升不升值，如果对今天出现的房地产泡沫不尽快采取措施，任其蔓延、膨胀，中国经济早晚会重蹈日本的覆辙。

　　中国投资热和东南亚当年有类似之处，过度投资、低回报、负利率、汇率机制不健全。但有一个本质的不同：东南亚的投资热由外债支撑，一旦外国银行、投资者撤出，就导致了经济猝死；中国的过度投资是靠内部资金拉动的，很难由于大量短期外资逃离而导致一场危机。由于中国资本项目的不开放，这个泡沫的制造过程可能持续时间更长，幅度更大。但凡事总有一个限度，当这个泡沫太大时，早晚会出现一个调整。

　　之后，可能出现大量的银行呆坏账和消费的长期不景气。如果中国房地产泡沫崩溃，最终结局很可能更接近于日本模式，而不是香港模式。但无论任何模式，都会对经济、社会造成巨大的冲击。

　　龚方雄：我觉得中国房地产相对危机少一些，因为首先人民币还有升值潜力，中国还是在发展的初期，增长的潜力还很大，另外还有7亿农民，每年可能有两千万要流入城市，只要经济保持强势的话，长远来讲我们认为中国的房地产市场是全球最值得投资的市场。

　　中国每年的名义GDP增加15%，实际增长率是10%，而且这个增长是可持续的，已经保持了20多年，全球有哪几个经济体系能保持这么长时期的增长？从这点来看，房地产市场每年涨10%都不算泡沫。当然上海前几年是不正常的，每年都涨20%到30%，甚至几个月就涨20%到30%，这肯定是不正常的，目前上海的价格处于调整期，我觉得可能是要“休息”一段时间，等上海的居民收入上来，然后租金提升，租金回报率提高到5%、6%水平时，上海的房地产可能才有投资价值。

　　北京市场来看，危机并不大，只要价格平稳增长，即每年增长10%左右，都是很正常的，不过不能过分，尤其如果房价超过了北京每年名义GDP增长就要小心了，总体上看，我们认为整体的房地产市场不用担心。

　　东南亚方面，如果经济不能保持强势增长的话，房地产不会增长太快，我觉得东南亚比较好的就是它对银行体系进行了深刻的改革，尤其是金融风暴以后，而且它整体的市场化程度提高了很多，目前也没有房地产的危机。

　　至于香港的房价，我觉得现在贵了一点。因为香港像现在的上海一样，租金回报率很低，约为3%左右，那么这个房子就不值得买了，此时买房还不如租房。我们JP摩根的亚洲房地产研究团队去年被权威机构评为全球第一，他们去年一直对香港的楼市都比较看淡，对中国的楼市就看得比较好。

　　调控之辩

　　《21世纪》：政府部门采取了一些措施以遏制房价过快上涨，你们怎么看待这些措施？

　　徐滇庆：我把需求分三类：第一类是正常需求；第二类是投机需求；第三类是被动需求，就是拆迁。

　　为解决第三类需求,政府可以调控一下，减缓拆迁的速度,避免大规模集中拆迁。

　　第一类正常需求不仅不能压制，还要鼓励，因为我们内需不足。海外人士拿外币来买房子，将美金换成了砖头瓦块，只要它跑不出去就没有多大的问题。至于老百姓的住房需求，坚决要鼓励，所以，有人提出来要增加首付的比例，我完全不同意。国际上通行的首付比例就是20%。目前我国内需不足，老百姓房地产需求是内需中的一个重要部分。打击正常需求，会产生报复性反弹，变成“一抓就死，一放就乱”。房地产泡沫是指当需求曲线具有正斜率，在泡沫经济状况下，价格越高买的越多，价格越低买的越少。投机性需求占的比例很高，这时就要注意房贷危险了。只有在确认出现了泡沫经济的时候才需要将房贷的门槛提高以压制需求，但是目前国内房市的需求曲线还是负斜率。因此不需要提高房贷门槛。

　　再说第二类投机需求。投机只有在交易中才能发生，没有交易就不叫投机，叫投资。房屋买卖是受法律保护的，但是交易过程应该加税。特别是在交易过程中的增值应当交税。现在二手房交易只要交5.5%的交易税，而所得不交税，这是不合理的。企业所得税33%，为什么房屋增值不交税？这个问题现在不严重，因为二手房交易并不旺盛，数量很少。在房地产市场出现泡沫经济的时候业可以使用印花税，这是国家在行使财税手段的时候应当考虑的经济学问题。

　　赵晓：目前宏观调控针对的是房价，这不是政府最应该做的事情。第一，房价很难调控。如果房价超过了正常的价位，大家就会投资，如果限制了中国富人不去投资，海外的富人也会投资，各种资金都会进来。

　　第二，房价即使调控下来，老百姓就能买到吗？老百姓买不起房可能是房价太高，但是也有可能是老百姓收入太低，国家统计局承认，我们已经到达基尼系数国家的警戒线。这么一个收入差异分配的格局，怎么能够支持房地产市场健康发展？一种选择就是把收入分配做好，你要调整收入分配。另一种选择就是政府要用住房保障办法来保证低收入的人有房子住，比如廉租房。政府应该有两个轮子发展，一个就是市场化，但是另外一个就是政府住房保障体制。

　　效率和公平、增长和民生都应当兼顾。土地瓜分的过程会很快，大概再有十年就差不多瓜分完了，然后储蓄存款全部进去，中国社会矛盾也要到达空前的情况。发展模式到了必须叫停的时候，重点不是房价的调控，而是游戏规则的重建、发展模式的重构。

　　龚方雄：一些地方的房地产价格不应该涨得那么快，比如说它本身的成交并不多，这个可以从印花税来看，到底收了多少印花税，大家可以看得出来，从而可以了解成交金额大小；另外，一些房子空置率在增加，但是房价又在上升，这当然是一个市场环境的问题，但这不是说需要进行硬性打压或硬性控制房贷。

　　政府不要过多地直接干预市场，政府要做的事情是完善市场的环境，和对市场参与者的监管，加强信息披露，提供这些完备的市场环境，让购房者自己进行比较理性的选择，在信息比较完善的情况下进行一个理性的选择。

　　《21世纪》：哪些措施可以使房地产市场更平稳地发展？

　　徐滇庆：整体来讲，因为有大量的资金可能会进入房地产市场，房价上升的趋势很难逆转。但是目前这种暴涨，特别是一季度暴涨17%的现象，是有问题的。现在理论界有些人像网民一样使用情绪化的语言，譬如说“要把房价压下来”，他们的情绪应该得到尊重，但是这么说却没有提供解决问题的办法。但如果用行政手段去限价，那就走回计划经济的老路了。房价是市场的产物，政府限价一定失败。因为信息不对称，上有政策，下有对策。如果硬性限制房价，地产商没准会盖豆腐渣工程。

　　那么价格能不能压下来呢？我主张用土地政策。土地出让的是使用权，所有权是国家的。现在的土地政策是“招拍挂”，有问题。房地产商没有地就等于没有活路，于是大家就竞拍，一拍就拍出高价来。在高地价的状况下，一定盖高档房。现在北京市小户型低档房几乎看不见了，这是政府土地政策失误造成的。

　　我认为，政府可以拿出一定百分比的土地面积，规定必须建60到80平米的住宅，给中低收入者使用。其他事情政府就不要管。让市场去决定地价和房价。北京市的房价要压到什么程度，就决定这个百分比多大。政府政策就是要照顾大多数中低收入人群，要满足工薪阶层的需求。

　　龚方雄：目前的现状是和市场不透明、信息不完备有关的，所以国家要完善对房地产的监管，不能让市场上假信息横行。在美国，这种不规范的市场行为是站不住脚的，监管部门一定会追究，披露虚假市场信息是要承担责任的。政府一方面应该从监管的角度，从加强市场信息量的披露，另一方面要改变调控方式，增加供应量，这很重要，但这个度也要把握好。

　　政府不能一手控制信贷，一手又控制土地。政府一控制土地，地价一定会上升，建房成本也增加，发展商则会把这种成本转嫁给消费者。但是这一轮“国六点”出来以后，可能调控方式会有一些转变，我觉得会从供应方面解决问题。

　　从金融系统来说，中国的银行可以通过上市和商业化改革，慢慢地控制风险。我觉得这方面的一些工作还是要做，但最重要的是要让银行的体系真正地商业化，实现真正的商业行为，而不是跟当地政府、发展商有千丝万缕的联系。照目前来看，我国在全面推进银行商业化的改革，我觉得这种风险在减弱，而不是在增加。

　　《21世纪》：现在空置率是个严重问题，有什么办法可以解决？

　　徐滇庆：空置率有不同的原因，就要采取不同的政策。空置无非分为二种，卖出去的和没有卖出去的。卖出去的在购房者手中，这些房子已经进入了消费领域，对于房价没有直接的冲击。有的购房者，买了两三套房闲在那，就像一个人买了100双鞋，这是他的选择。我们提倡勤俭节约，不赞成铺张浪费。那就要用税收政策，即物业税来限制住宅空置。物业税在全世界都征收，是稳定的税收，为什么在中国迟迟不能出台？

　　如果出台物业税政策，空置率肯定下来。物业税最容易征收，跑得了和尚跑不了庙，住宅大的，占地多地就多缴税。对于住宅的产权问题要明确，要改就快改。物业税在国家的财政收入中是一个很稳定的长期的税收，有助于削减贫富差距，富人多交税，穷人少交，租房子的人就不交，这是很清楚的政策。

　　空置率是动态的。在销售住宅的时候，空置是营销过程的产物，怎么计算空置率？空三个月，还是空四个月？很难统计。根本就不存在什么“空置率的国际警戒线”，世界上没有这样一个标准。世界各国的房地产市场很多指标都是根据各国情况定的，西方空置率的定义和我们不一样。所谓国际警戒线，是一个学生随手写的东西，但有一些专家却信了这个所谓国际警戒线，被小青年领着兜了一大圈。

　　我个人觉得，房地产商的目标就是利润最大化，他们空置一定数量的房屋是正确的，这是商学院传授的营销策略。由于市场营销的信息不对称，政府就是累死，最后还查不明白。即使查到房地产商空置房屋，又怎么样?没有法律依据可以惩治。

　　空置率过高是有问题。有的房地产商故意提高空置率，囤积居奇，拉高房价，这些必须要制止。但是，之所以房地产商敢于抬高空置率，关键在于他们能够弄到流动资金。我们有金融纪律可以惩治骗贷。房地产商自己只有25%的钱，75%的钱是外面融资来的，资金链非常紧张。在没有还清贷款之前，房地产商是没有资格借新债的。地产商以空置的房屋做抵押进行贷款就是骗贷，责任在第二家放贷银行的行长。所以，我的建议就是惩治几个违规的行长。要么行长坐牢，要么银行向房地产商逼债。一逼债，房地产商的资金链就要断裂，就要被迫卖房子，就可以降低空置率。

　　如何使“国六条”落到实处？

　　《21世纪》：最近出台了“国六条”，诸位做何评价？

　　赵晓：“国六条”没有具体措施，是导向性的。如果没有发展模式的转变，还是现在的调控，我认为很有可能重演上一轮调控的结果。“国六条”基本上是以前内容的重复，无论是土地政策、市场政策、信息政策，都是以前谈到的。在具体措施方面，我估计还是会比较弱，因为“国六条”强调的是局部市场的问题。

　　徐滇庆：我还是比较乐观的。在制度创新方面，经过一年的实践，“国六条”知道要把调控房地产的办法具体落实到税收、信贷、土地政策，这就是一个进步。控制合理拆迁规模程度、进度。加强制度创新，最后做到有法可依。要照顾社会上的弱势群体，要增加廉租房的供给。经济适用房要搞，但是要特别注意分配政策。主要是定向照顾那些拆迁户。除此之外，还要照顾警察、护士、小学教师等对社会有贡献但是工资比较低的群体。应该对“国六条”充分肯定。

　　这次“国六条”中我评价最高的是第六条，“完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度”。现在房地产研究的学风不正，有的人信口开河，造成混乱。学风一定要严谨，要不唯上、不唯外、不唯风。

　　赵晓：我觉得最重要的是第五条，“加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难”。这是第一次在房地产调控中出现民生导向、公平导向，以前都是效益导向。对于地方政府，要有体制性的约束，我认为完全可以借鉴计划生育的做法，采取一票否决。住房问题比计划生育严重多了。徐老师认为开发商囤积，政府可以不要管，而是通过其他方式，其实我认为政府还是要管，尤其是在地方层面上。在目前，房地产市场化其实是又不市场又不政府，我觉得行政力量还是要发挥一定效益的，但是以后主流还是要逐渐让市场发挥效益。

　　龚方雄：“国六条”综合来讲还是一个比较平衡、务实的措施，下一步主要看具体实施的细则，会不会走样。

　　“国六条”的一个重点是调控思维的战略转变，也要从增加供给的角度来解决问题，比如它提及由政府来提供廉租房，或者低价房，这有点像香港和新加坡，它是一个解决问题的重点，也很有效。香港目前的最高端市场房价已经超过了1997年，但中低端的房价仍比1997年低40%，原因是金融风暴以后，香港政府推行了一个计划，每年新增加85000个住宅单位，这个政策持续了一段时间，现在虽然废除，但是已经对房价起到了平抑作用。至于高端市场，那是有钱人的游戏，你就让他们玩好了，他们是作为投资也好，消费也好，都是要承担风险的，而中低端的市场由于政府提供公屋，波动会少一些，风险就少一些，所以不同的市场有不同的消费群体，应该从这个角度来看待中国的市场。

　　对于“国六条”提到的土地、信贷调控，我觉得它效果不会太大。中国国内的钱很多，真正买得起房子的人可能不需要房贷，买不起房子的人你反而要增加其信贷，支持他们买房。前一段时间有谣传说要把首期付款提高到50%，这不是加大第一次购房者的负担吗？所以我觉得这个是不可能实施的。

　　政府有可能对第二套、第三套房子实施这种政策，但是中国的情况就是，上有政策，下有对策，消费者可以以家人的名义来购买，都是“第一套房子”，你怎么样控制？

　　政策出台之前要想想它有没有效果。现在的问题根本在哪？根本原因是中国经济增长很强势，体系内的钱很多，但是又没有合适的投资渠道，现在国内股市畅旺了，或许房子不需要做过多的调整，很多炒房的钱会慢慢地流入股市，这样的话，股市可能会旺几年，房市反而会停几年，这样会自然调控。

　　总体上说，这六条比较务实，没有妄下结论，而且它的基本点是保证楼市的平稳健康发展，而不仅仅是打压楼市，因为政府也承认楼市是中国经济一个很重要的产业，你打压容易要把它再弄起来就难了，香港就是一个现实的例子，当初年增85000套公屋的计划使香港房价比其他的亚洲经济体系掉得都厉害。

　　中国内地也是这样的，要鼓励内需型经济的发展，要鼓励消费的发展，把房地产市场打下了，你能有内需的发展吗？所以我觉得在宏观经济的层面要很注意。

　　陶冬：“国六条”对房地产市场可谓是晴天中的一个霹雷，不过雷声过后是大雨还是回复晴天，现在还看不清。

　　《21世纪》：那么，对比“国八条”，怎样保证“国六条”落到实处呢？

　　赵晓：要从政治文明高度来审视中国房地产发展模式，各地区、各部门要统一思想，增强全局观念，齐心协力做好房地产市场的引导和调控工作。各地区特别是城市政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产市场健康发展。这包含将来进行问责的可能性。

　　徐滇庆：我觉得要靠制度创新。用制度创新来把握宏观调控的方向，保证房地产调控效果，促进房地产市场健康发展。我们希望“国六条”能落实下来，在制度创新上做一些工作。也别太乐观，赵晓说的问题是一个长期战略的问题，想短期转变这个历史阶段，不那么容易。眼下该做的是制度创新，饭要一口一口吃，路要一步一步走。

　　(实习记者徐丹、戴建军、吴阳春、吴玮惠参与整理,因时间关系赵晓谈话部分未经过本人审核)