解剖国六条看清大势

　　17日，“国六条”出台。上周五，本报率先报道了新的政策走向，提出国家有关部门及地方政府将出台一系列具体调控措施的观点。据中新社报道，国家有关部门正在会签具体政策，很快将出台实施。那么，具体的执行政策将包括哪些内容，我们不妨作一些分析：

　　◎设定房价控制地价高涨

　　“国六条”要点：

　　重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

　　政策走向分析：

　　这一内容的提出，旨在解决城市中低收入家庭的住房难问题。在高地价高

房价的情况下，政府只有采取行政性措施，比如提供经济适用住房专用土地，设定其低于普通商品房的房价，再反推土地上市交易价，从而达到中低收入家庭的目标。

　　两三年前，成都市开发建设经济适用住房项目，就采用了这样的模式。但项目建成后，仍有一些中低收入家庭购买不起。因此，政府很可能加大廉租房建设力度，以解决城市居民无房住问题，实现居者有其屋。因为任何国家和地区，都不可能达到人人都买一套的目标。

　　◎土地供应以中小地块为主

　　“国六条”要点：

　　进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用……科学确定

房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。

　　政策走向分析：

　　此前，不少房地产巨头一方面囤积土地，一方面散布“地荒论”；有的城市也热衷于提供大宗地块，动辄上千亩，这些地块往往落入大开发商之手，中小开发商无地可拿，“寡头垄断”自然抬高房价，而中小开发商又无力抗争，这种局面即将改变。此外，肯定会加大对闲置土地的清理整治力度，促使投资商按土地出让协议约定的时间投入开发。对闲置两年以上的土地，将加大收回力度。

　　成都市今年将缩小单宗土地规模，大多数地块面积将控制在200亩以内，以满足大中小型等各类投资开发商的需要，鼓励他们开发各种档次的楼盘。同时，对出让的土地，限定动工开发时间，通常在半年以内；并规定了项目建成期限，一般以两年为限。

　　◎住宅开发鼓励中小户型

　　“国六条”要点：

　　切实调整住房供应结构。……各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。

　　政策走向分析：

　　这一条的具体政策内容可能由建设部出台指导文件，关键在于各大地方政府落实执行。去年，国家曾界定“普通商品房”面积，以120平方米的建筑面积为基数，上下可浮动20%，但很多城市纷纷取上限，上浮20%，把面积设定为144平方米，而这一面积实际上超过许多家庭的购买承受能力。因此，本轮政策，很可能对“普通商品房”面积作出更详细的规定，有可能强制限定为120平方米，甚至更小的面积。

　　为了鼓励房产商开发中小户型，同时鼓励购房者购买，国家税务部门很可能出台相应的优惠税收政策。比如同样一个楼盘，如果100平方米以下的户型占绝大多数，那么开发商相应上缴的营业税、所得税等将减少；购房者交纳的契税也将减少。相反，则提高大户型的税收。

　　◎预售政策削减融资功能

　　“国六条”要点：

　　进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。

　　政策走向分析：

　　涉及到税收、信贷方面，政策很复杂。在税收方面，可能会增加“豪宅”类住宅的税率。

　　至于信贷政策，可能更详实。此前，业界纷纷传言，很可能把按揭贷款首付比例提高到5成，却遭到有关方面否认。有关专家认为，具体信贷政策不会“一刀切”，但会区别对待，对购买100平方米以下中小户型(含二手房)的首次置业者，很可能实行优惠信贷政策，仍实行首付三成，同时还有可能降低其利率，以稳定真实需求。相反，对120平方米以上的中大户型，则有可能把按揭首付款提高到5成，同时提高其贷款利率。

　　另据《中国证券报》报道，中国人民银行金融市场司房地产金融处处长程建胜日前撰文指出，完善中国商品房预售制度，加强预售资金管理就是要做到专款专用，在银行设立信托账户，由购房人共同委托银行以自己的名义监管资金，使预售资金真正做到“只用于有关的工程建设”。同时，预售只许收取定金，取消预售的融资功能。

　　程建胜指出，中国商品房预售制度有别于其他国家和地区的特征是：商品房预售附着融资功能，即预售一般收取全部房价款，预售演变成开发企业的主要融资手段。这种预售融资带来了四方面的问题：削弱了

宏观调控能力，不利于保护消费者利益，存在较大的风险隐患，不利于提高房地产开发企业的竞争力。

　　◎限制炒房公开交易信息

　　“国六条”要点：

　　进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息。

　　政策走向分析：

　　这些政策方向的提出，旨在打击投资开发商散布虚假消息，哄抬房价的行为，政府将及时公布房屋交易信息。对于开发商违规收取拍号费，也是此轮调控打击的重点。另有学者建议，外来投资炒房者是推动房价上涨的重要原因，本轮政策很可能出台限制外地人购房的政策。

　　新闻工作室记者姜必刚本版摄影林坤

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