国六条再下战书 楼市调控知易行难

　　

    我国房地产市场的一个怪现象引人关注：一边是高达1.2亿平方米的空置房，一边是不断上涨的房价已经超过大部分老百姓的承受能力。 图片来源：南方周末

　　□本报记者　舒眉

　　我国房地产市场的一个怪现象引人关注：一边是高达1.2亿平方米的空置房，一边是不断上涨的房价已经超过大部分老百姓的承受能力。

　　自去年房地产宏观调控一年以来，北京、深圳等大中城市的房价却逆市飞涨，如今中 央政府再次出手，但如果地方政府执行不力，新方法也解决不了老问题

　　五一长假前，相恋多年的软件工程师陈鑫和医院大夫王若兮领了结婚证。蜜月中的小两口婚后第一项共识就是不买房。“我们不能把今后的生活拴在房子上。”

　　2004年以来，各大城市房价的暴涨引起了全社会的普遍关注。去年3月，中央政府果断实行房地产调控，相继出台“新老国八条”，试图稳定房价。然而一年下来，许多城市房价涨幅仍然超过10%。陈鑫所在的北京市的房价在今年1月到2月，短短一个月间，上涨了17.3%。

　　针对重新反弹的房价，5月17日，中央政府再次出手，国务院常务会议公布了促进房地产市场健康发展的六条措施，被媒体称为“新国六条”。内容涵盖了税收、信贷、土地、供应、市场、结构乃至信息披露等各个方面。

　　看到新闻，陈鑫并不兴奋，“房价真会得到抑止吗？”他一副疑惑的神情，“去年我们就是太相信‘国八条’了，才一再耽误，今年我看悬。”

　　陈鑫的疑惑也是大多数人的疑惑：为什么房地产市场是一边调控，一边涨价？对政策制定者而言，房地产市场矛盾却更为突出和棘手：虽然老百姓对房地产消费信心不足，房价却依然在供给加大、需求萎缩的局面下一路走高。

　　据统计，城镇居民购买住房的意愿今年一季度再创新低，前两个月的购房订金和预收款下降了24.5%。然而，房地产开发却是一派热火朝天的景象。今年前两个月全国房地产开发贷款同比上升了约20%，有12个省、区、市一季度的房地产投资增幅超过了30%。

　　这种情形下，今年3月以来北京、天津、深圳、广州等部分城市的房价更是持续猛涨。北京市新房交易均价自2003年以来首次反超上海。深圳市虽出台“深八条”稳定房价，新房均价还是突破了万元大关。

　　这种局面不得不令人反思，去年的新老“国八条”为何没有取得预计效果？现在的新国六条又能否解决老问题？疯涨的房价将给中国经济带来什么呢？

　　这是陈鑫想弄明白的问题，也是政策制定者正在思索的问题。

　　宏观调控为何成效不大

　　“原因很简单也很复杂。”瑞士信贷第一波士顿亚太区首席经济学家陶冬认为。“主要是执行上出了问题。中央的意图和地方的执行存在偏差。”陶冬解释说。

　　自从1990年代中期之后，GDP增速作为一种潜在而流行的政治激励机制，深刻地影响着地方政府官员行为。在1998年房改之后，地方政府逐渐发现房地产业具有非凡的产业拉动能力。

　　在房地产最为炽热的华东某市，2004年房地产直接拉动的GDP约为17%，间接影响建筑材料、家电等行业所带动的GDP约为3%到7%，合计共约20%。这使得房地产在该市支柱产业中的位置急剧上升。房地产既然可以像变魔术一样变出GDP来，那么，房地产就不再仅仅是房地产，各地方政府已经纷纷将房地产作为发展经济的万能钥匙。

　　遗憾的是，地方政府这种依靠房地产发展经济、加速GDP增长的思路并没有在调控后发生根本改变。

　　“可以说，2005年的‘新老国八条’其实至今也没有完全落到实处。宏观上大张旗鼓，但是微观上发力不够，这是目前部分地方房地产市场再度高温的主要原因。”上海复旦大学房地产研究中心副主任华伟说。

　　SOHO中国董事长潘石屹的感受从侧面验证华伟的判断。他以去年中央政府寄予厚望的土地调控政策为例，尽管中央政府要求尽快公布两年内的土地供应计划，并且要公布土地的分布情况、开发进展情况等等，但实际上当年的土地供应计划绝大部分省市和城市到下半年才公布，有一些城市到今天为止都没有公布。

　　“这就给市场一个信号，就是土地供应会非常紧张，结果势必影响房子的供应。如果‘国八条’能够得到严格执行，目前的情况会更好些。同时，二手房市场建设严重滞后，没能起到平抑房价的作用。”潘石屹说。

　　从去年房地产宏观调控的另一重要手段——货币政策来看，也难以药到病除。陶冬认为，单纯以行政命令的手段制止银行贷款流向开发商，这对个别中、小开发商可能是致命的，但对资金充沛的大开发商并不造成实质性威胁，相反为他们的趁机扩张提供了方便。国内的大企业和海外地产基金也加入战团，中国今天的房地产市场比两年前更热(个别城市如上海例外)，而且波及全国大中小城市。

　　因此，即便对短期炒房行为征收20%的交易税，打击了短期投机者，在开发商普遍炒作房价、房地产投资者队伍不断扩大、外资不断流入内地房地产市场等因素的作用下，房价上涨仍然成为必然。

　　房价暴涨祸害无穷

　　房价一路狂奔的姿态，不仅背离房地产宏观调控的初衷，也急剧提升了中国金融系统的整体风险。而后者则是中央政府念兹在兹的最大隐忧。

　　央行副行长吴晓灵提供的权威数据显示：截至2005年底，房地产贷款超过了3万亿元。而根据安永会计师事务所的地产和银行不良贷款专家潘泰博的研究，隐藏在我国银行的地产类不良贷款已经达到了5250亿元人民币，这还不包括以其它贷款形式流向房地产企业的隐性部分。

　　正是出于这样一种忧患，中央政府才一再升高房地产的预警分贝，并在“老国八条”中将房地产带来的“金融风险”放在第一醒目的位置。房地产可以带动57个产业，在拉动中国经济增长中居功厥伟，但当它潜在成本开始超出甚至远远超出这个收益的时候，房地产就可能变为一剂饮鸩止渴的毒药。

　　北京大学蔡志洲先生概括了房价过快上涨的四大“挤出效应”，即抑制居民其他消费、加剧收入不公、浪费社会资源、影响农村剩余劳动力稳定转移。

　　2005年4月披露的一份由上海团市委编写的《上海青年调查报告》显示：住房问题已经上升为上海青年心目中最为关心的问题。对于那些尚未购房的人来说，飞涨的房价已经构成了一次灾难性的通货膨胀，使他们的实际购买力严重贬值。

　　正是由于上海房价过高，陈鑫在2004年离开了上海，转到北京，“下决心去一座陌生的城市并不容易，但自我毕业后，上海某些地方的房价几乎涨了3倍，这让人很绝望。”

　　陈鑫提起了同样在做软件开发的同学小李，他们收入相仿，每个月在8000元左右，“但他光是还贷款就要5500元／月，而且要还25年，这样的生活还有什么乐趣？”

　　当那些拥有住房的人在为自己不断升值的财富而快慰的时候，另外一部分人的住房之梦却在变得越来越遥不可及。上面那份报告中上海青年以及陈鑫对住房所表现出来的关注，表达的实际上就是这样一种无奈、焦灼甚至绝望。

　　有关专家认为，购房者因透支积累而沦为“房奴”，凸显过度集中的单一消费方向，抑制了健康的社会投资和消费，从而使经济增长链条畸形化。中国社会科学院研究员易宪容甚至提醒说，应防止房地产业“挟持”中国经济。

　　面对房价暴涨带来的巨大获利空间，中国许多企业争先恐后地进入了房地产行业。2003年初期的统计表明，中国有超过300家上市公司涉足地产，占当时上市公司的25%以上。连海尔、TCL这样的家电企业也盖房子卖了。

　　“现在正是制造业升级的关键时候，而把钱都投到房地产中，其他的发展得不到资金保证，就业的压力又将加大。土地成本抬高，商务成本抬高，这个问题非常重要，是头号问题。”发改委宏观经济研究室主任王小广认为。

　　而金融学家徐滇庆在他的新作《争辩中国房地产》中发现了一个问题，“以2003年的房价为基础，中国的老百姓在2004年购买住宅的时候由于房价上涨的因素而多支付了1663亿元。这些购房时多支付的钱究竟落进了谁的荷包？”

　　在对各种房地产的成本进行考证后，徐滇庆发现刨除了税收、土地、建材和人工的成本，有近千亿元的资金去向不知所终。

　　“购房者因为房价上涨的原因所支付的巨款绝对不会无缘无故地从人间蒸发。它只能有两个去处：地方政府或房地产商。”他说。

　　新国六条还需配套措施

　　“对于此次‘国六条’的效果，现在还很难判断，关键是要看政策的后续配套措施。”陶冬说。

　　“而相比货币政策的总量控制，目前，在房地产问题上，选择税收调节会更加有针对性。”央行一位不愿透露姓名的高层人士告诉记者。

　　针对资金过多，央行已经发出了加息的紧缩信号。然而，上述官员解释到，虽然本次贷款利率上调27个基点，但反而加大了存贷款利差，这也加剧了银行的放贷冲动。

　　而即便潜在风险巨大，房地产信贷业务对于银行来说依然是金牌业务。因此，期望商业银行控制房地产开发贷款和住房抵押贷款都不现实。另外，目前的央行已经很难按照过去的调控手段对商业银行进行贷款控制。

　　这位官员还表示，大幅提高贷款首付比也不可行，这会误伤真正需要买房的普通居民，因为“首付比”就是因为一般老百姓买不起房子才出台的政策，提高首付比只会让更多的老百姓买不起房子。

　　一些商业银行的内部人士也认为采用货币手段调控房地产并非上策。

　　“这样的效果很不好，”一位股份制银行公司业务部经理告诉记者，“即使不给开发商发贷款，一些大企业通过委托贷款的方式还是可以通过银行把钱流向开发商；另外，按照银监会目前的信贷分类，共有200多个行业，但是行业和行业之间的划分并不清晰，一些主营业务是酒店的企业它可能也做房地产，在发放贷款的过程中，这部分的钱并不计入房地产贷款。”

　　“中国房地产的一个重要问题是缺少税收调节。房地产开发商的营业税只有5.5%，但开发商可以提高房价，把税负转嫁给消费者。”王小广认为，利率主要起信号作用，央行加息是给银行和消费者一个信号，但是不足以控制目前房地产价格过快上涨。

　　他认为，房地产税收应该有四个税：第一个是交易税(契税)；第二是财产税；第三是所得税；第四是消费税。房地产税收不可能一步到位，可以一步一步来。首先，资本所得税要在20%-50%之间。“我们允许炒房，但是资本增值的部分要课以重税，以高税收抑制房地产投机。”

　　重新审视住房制度

　　“但这些都不是根本的措施，应当将住房改革从目前的市场化向双轨制转变，最根本的措施是要调整住房制度，应该回归到1998年23号文件当时的思路上去。”社科院金融所尹中立说。

　　其实在1998年的《国务院关于深化住房制度的决定》(即23号文)中就提出对高收入者供应商品房，对中低收入者供应含有一定住房社会保障的经济适用住房，对最低收入者供应含有较多住房社会保障的廉租屋。尹中立认为，按照这个原则，国家要建立以经济适用房、廉租房为主体的住房体系，至少50%的人应该住在公家的房子里面。

　　但后来政府更多地将经济适用住房作为暂时的过渡性措施，主导思想还是强调“市场化”。经济适用房因为利润低，因而不受地方政府重视，难以发展起来。

　　“市场化解决不了住房问题，还是要在住房制度上做文章。政府应该提供住房保障制度，来满足广大中低收入阶层的住房需求。最后一定要走这条路，别无选择。”尹中立说。

　　无独有偶，地产大腕任志强也呼吁政府承担起解决中低收入家庭的住房责任，他认为，政府放弃了解决中低收入家庭的住房责任。现在国内大量城市甚至尚未建立最低保障的廉租房制度就是证明。

　　据任志强介绍，政府拿出每年1／5的土地收入就高达1100多亿，超过了全年免去的600亿农业税，这些钱用于解决城市人口户数不到1／10的困难家庭的住房没有任何问题。政府也可以拿出土地收入的一部分用于建立贴息贴租的住房，解决夹心收入层的住房与购房困难也会大有成效。矛盾就不会集中于房价了。对于未来的预期，任志强表现得很乐观。

　　听到政府要加大经济适用房供应的消息，刚刚搬过第四次家的陈鑫似乎有了盼头，“这是一个好消息，但要看具体的落实，碰到合适的房子，我们还是想要安个属于自己的家，总不能到60岁还在搬家吧。”陈鑫叹了口气。

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　　“国六条”主要内容：

　　(一)切实调整住房供应结构。(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度。(四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。(五)加快城镇廉租住房制度建设。(六)完善房地产统计和信息披露制度。

　　来源：新华社