西安寻求解决150万平方米闲置土地和烂尾楼项目

　　本报记者　傅航　西安报道

　　政府欲彻底解决“烂尾楼”的消息披露后，业内人士认为，政府虽有心解决，但缺乏有效的行政手段和法律依据，最后很可能不了了之。

　　“陕西房地产融资环境太差，一旦遭遇银根紧缩，开发商难以寻觅其他融资渠道。” 该人士告诉记者，造成融资环境差的原因，与当地开发商信用程度低有极大关系，同时政府也负有不可推卸的责任。

　　在申报全国创佳模范城市之际，西安市政府决心清理烂尾楼。

　　但要在明年上半年内基本解决这个问题，西安市建委显然有些头疼。

　　五条整治措施

　　据西安市城乡建设委员会提供的数据，西安市区共有此类项目41个，其中“烂尾楼”项目14个，久批未建项目27个。据初步统计，此类项目规划建筑面积约150万平方米，概算投资额高达40亿元。

　　8月底，西安市委书记、市长亲自召开专题会议，号令各级党委政府、各有关部门要用“最坚决的手段，依法、协同、果断、公开地搞好闲置土地和烂尾楼项目专项治理工作”。

　　西安市闲置土地和烂尾楼项目两个专项治理工作领导小组随之成立，主管副市长亲任组长，由市国土资源和房屋管理局及市建委牵头，多个部门参加。

　　在市政府决心打好“烂尾楼”战役前夜，由市建委先拿出整治方案和“烂尾楼”成因，建委在向市委、市政府的汇报中认为，过去房地产市场管理不够规范和健全，使得一些实际并不具备开发资格的企业取得项目，由于自身资金缺乏，取得项目后靠银行贷款、销售及施工企业垫资等方式融资建设。

　　“其中某个环节断裂，就会造成“烂尾楼”出现，该类项目17个，占项目总量41.5％。”建委认为。

　　另外的原因是部分房地开发项目无法与被拆迁户达成拆迁安置补偿协议，长期不能实施。该类项目7个，占项目总量17.1％。此外，还有涉及经济纠纷或案件正在诉讼，法院对部分财产实行保全。该类项目6个，占项目总量1..6％。

　　“最后是部分政府部门和企事业单位的建设项目，由于规划或设计多次变更等原因，项目建设长期搁置。该类项目8个，占项目总量的19.5％。”市建委认为。

　　在建委的汇报中，“烂尾楼”里不乏有当年西安市级、区级的重点建设项目，其中包括有些政府部门和企事业单位的建设项目。

　　市建委在草案中向市政府建议，对手续完备的项目，如企业因缺乏资金无法继续实施的项目，限期三个月，由企业筹措资金或引进合作伙伴联合开发建设。

　　针对烂尾楼项目的清理工作，市建委向市政府提出了五条整治措施，一是对已取得土地使用权而且土地和城建手续完备的项目，限三个月内开工建设；对已达到《房地产管理法》规定的转让条件，但企业因缺乏资金无法继续实施的项目，限期三个月，由企业筹措资金或引进合作伙伴联合开发建设。

　　“逾期仍无法实施的，由政府依法收回项目，并向社会公开招标，重新确定实施单位。对长期烂尾的房地产开发项目，如三个月内无法启动的，将通过法定程序拍卖，促使项目重新起动。”建委提议。

　　第三条措施是对已实施的拆迁项目中，无法与被拆迁人达成拆迁安置补偿协议的项目，可以按照《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》规定的程序，由政府职能部门进行裁决或向法院提起诉讼。

　　“对因规划调整或政策原因无法实施的项目，可由政府提出优惠政策，公开招标确定实施单位，尽早开工建设。”

　　最后是对政府部门和企事业单位的基建项目，政府部门将帮助解决其实际困难，督促其尽早动工建设；对上级机关的烂尾楼项目，市政府将专题研究，提出建议、措施，上报上级机关，促使项目尽早复工建设。

　　“逾期仍无法实施的，由政府依法收回项目，并向社会公开招标，重新确定实施单位。”市建委建议，对长期烂尾的房地产开发项目，如三个月内无法启动的，将通过法定程序拍卖，促使项目重新起动。

　　至于拆迁纠纷，建委建议，无法与被拆迁人达成拆迁安置补偿协议的项目，可以按照《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》规定的程序，由政府职能部门进行裁决或向法院提起诉讼。

　　市建委建筑处负责人认为，最大难题是政府缺乏处置烂尾楼的法律依据。例如“逾期仍无法实施的，由政府依法收回项目，并向社会公开招标，重新确定实施单位”。

　　“我们凭什么收回人家的项目，手续都是合法审批的，这是人家的产权，怎么能说拍卖就拍卖了？”该负责人认为，《土地法》里明确规定，政府可以依法收回超过年限的土地，但《建筑法》并未详细说明，没有竣工的项目，政府可以收回。

　　而在建议措施里，“如三个月内无法启动的，将通过法定程序拍卖。”该负责人也表露出此举将给司法执行带来难题。

　　该人士认为，大多数“烂尾楼”因为银行欠款，已被法院查封，如果政府要强行拍卖必须和法院沟通。

　　“法院也比较难办，‘烂尾楼’要提前解封，必须征得银行同意。”该人士说。

　　让银行同意的前提条件是拍卖价格不低于贷款额，但常年风吹雨淋的“烂尾楼”，怎么可能会出现让银行满意的结局呢？

　　于是政府和开发商都认为解决“烂尾楼”的核心问题是钱。

　　烂尾楼无人接手？

　　有人建议，既然政府决心解决“烂尾楼”，可由市财政出钱。但该负责人连连摆手说，“绝对不可能。”

　　“且不说西安市财政并不宽裕，即使政府愿意，也会遭到人大代表的反对。”该负责人说。

　　薛处长反问，如果财政真出钱，那么烂尾楼的产权是谁的？政府的法人又是谁？何况14栋烂尾楼全部是商业地产，没有一个是公益性的，而很多公益性的市政建设项目也缺乏资金。

　　市建委认为，解决烂尾楼工程，必须依靠市场手段，而非政府单方面行为。

　　“政府只能起到中介和搭建平台的作用，不应过分介入具体运作中。”该负责人说。

　　位于西安市南门外的某商业地产工程，目前该项目主体已经封顶，还缺少3000万-4000万元的装修工程资金，但该开发商已无资金，导致该项目已经停工两年之久。在建委和该开发商沟通时，开发商提出让政府为其担保，银行再贷款，工程才能继续。

　　“这怎么可能？”该负责人反问。市政府有意解决“烂尾楼”已逾半个月，但来自建委的消息，目前还没有一家投资商表示真正愿意接手。

　　西安三秦房产网总经理付士山却认为，处理烂尾楼工程一般都可获利。目前的“烂尾楼”项目开发时间多在3年以上，这些项目最初开发时地价比现在要低很多，而且经过长期搁置，出售方的心理预期并不是很高，投资商往往可以用较低的资金拿下，而获得后期较高的利润，这对缺少土地储备、希望进军异地市场的开发企业可谓短、平、快的捷径。

　　“银行以及一些债权人急于收回资金，有的开发商用这些楼盘投资金额的1／2甚至1／3就可拍得，”付士山认为，只要后期营销得当，投资“烂尾楼”比投资新楼盘更有利可图。比如，正常楼盘从开发到上市起码需要两三年，但接手“烂尾楼”不需要进行报建、打地基等前期工作，开发一般只需半年到一年的时间和数千万元资金，而其回报率却有可能高达150％至200％。

　　但实际情况却并非如此，据建委透露，本地许多大的地产商都在观望，原因是他们都对烂尾楼的具体情况不了解。

　　“导致烂尾的原因非常复杂，而且每个工程烂尾的原因也不一，如果一不小心，就可能踏上‘地雷’，投资商畏惧的心理，给解决‘烂尾楼’增加难度。”付士山说。

　　付士山认为，最让投资商担心的是银行贷款不是用于本工程建设，被挪用到其他方面，开发商最后还不起贷款，项目被法院查封后，最后标的还很大。

　　“比如烂尾楼评估是5000万元，但标的却是7000万元，全卖完都不够还，这样的烂尾楼谁敢接？”付士山说，但是一些停工时间短、贷款量比较小、债务比较清晰的烂尾楼仍具有投资价值。

　　政府欲彻底解决“烂尾楼”的消息披露后，业内人士认为，政府虽有心解决，但缺乏有效的行政手段和法律依据，最后很可能不了了之。

　　“陕西房地产融资环境太差，一旦遭遇银根紧缩，开发商难以寻觅其他融资渠道。”该人士告诉记者，造成融资环境差的原因，与当地开发商信用程度低有极大关系，同时政府也负有不可推卸的责任。

　　该人士举例说明，如某项工程本来开发商是用作商铺，但政府主要领导却认为该地段盖写字楼更符合城市形象，于是开发商不得不加盖楼层，一旦资金吃紧，只好停工，而当年发表指示的领导早已高调到省上。

　　建委建筑处负责人向记者表示，他们现在只是向开发商推荐投资商，目前并无更有效手段。

　　“以上措施仅仅是向市政府建议的草案，并非市政府的最后决定。”该负责人告诉记者，最后形成解决“烂尾楼”的决议，应该是在严密调查论证的基础上提出解决方案，经过市委、市政府研究通过后再实施。

　　该人士透露，目前他们正在加紧进行前期方案的调研。