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【案例】
本报记者 苏丝 广州报道
每个城市对于中央商务区(Central Business District，以下简称CBD)的建设开发都不会是随意的，因此造就了CBD每走一步都要经过各方认真的方案过滤。CBD的主角，是商
务项目：酒店、商业、写字楼，当然还有豪宅。基于各类物业在外观与经营上的独特性和稀缺性，令CBD的发展备受关注，此间最能代表CBD商务功能的重头项目———写字楼，甚至映射了它的发展态势。
十年维新
珠江新城不失为一个典型的案例。这个从1993年就开始建设的CBD，可以说是今年才开始了真正的升温。去年年底，富力地产集团一举囤地7块之多，全为商业用地，地价均价2380元／平方米。放量推地与优惠的地价，同时表达了市政府对珠江新城开发的扶持。没错，今天珠江新城的商业用地地价已经上涨至3300多元／平方米，这样的利好因素，一方面带来了珠江新城在建和在售写字楼的升温，看客的直线上升，而另一方面，国家宏观调控又令一些开发商停止项目开发，甚至卖地。近期内，就有不少境外投资商来珠江新城看地看项目。
而谁又想到，目前陆续推出市场的一些项目是经历了好几年的“磨砺”，市场冷暖由此可见一斑。珠江新城发展的十年，恰恰又是广州写字楼市场衰退的十年。其实目前为止，广州市的甲级写字楼空置率不容乐观，自去年第四季度始，广州甲级写字楼的总体空置率却呈较大幅度上升。业内人士预计，至今年上半年，甲级写字楼仍将延续空置率微升状况。去年第四季度甲级写字楼总体空置率有较大幅度的上升，已由去年第三季度的10.1%上升至12%，空置量也由130300平方米上升至161900平方米。
其实，目前在售的华普广场、双城国际、星辰·财富港，楼层面积超过2000平方米的只有华普广场，而当后两者的市场均价为8000元／平方米时，华普却走低开高走的路线，15层以下单位以均价6500元／平方米开盘。该项目开发商———广州中银保利华普置业有限公司总经理唐志农透露，在10月份主推的高层单位，单价已经上涨了10%-15%，均价8500元／平方米。
据广州中银保利华普置业有限公司副总经理陈坤容介绍，广州中银保利华普置业有限公司董事会有三方股东，其中华普集团参股70%，香港中银投资有限公司参股30%，而由于地块是保利房地产股份有限公司获取的，它持有干股，按比例摊分利润。
位处珠江新城西面、广州大道中旁边的华普广场，占地7000多平方米，建筑面积达8万多平方米。
其实，华普广场已经是前后经历了十年才建成，这其中开发商的资金链问题不言而喻。1994年，华普广场地块落入了保利房地产股份有限公司手中，后来华普集团与香港中银投资有限公司参与其中，成为股东，董事局架构初步完成，接着成立项目公司广州中银保利华普置业有限公司。公司总注册资本2220万美元(折合人民币19340万元)。
就这样，华普广场于1995年投入建设。然而1997年的亚洲金融风暴令广州写字楼空置率陡增，据代理行提供的数据，最高空置率达到了50%。于是董事会又决议改建住宅。经过重新设计、申报建委等部门，直至2001年，该项目又重新开工，结果却是并没有改建。
高达27层的华普广场，“目前推出市场的只有15层以下的单位。”陈坤容如是说，首期3万多平方米的预售证，可以为公司带来2亿多元的资金回笼，目前已销售面积达14000平方米。而令人意外的是，该项目从开始至今，大部分都是以自有资金投入，包括地价1亿多元以及近8000万元的建设资金，加上带资建设4000多万元，前期共投入了2亿多元。而从陈的叙述中，本报记者了解到，以该项目7万多平方米的销售面积，可为开发商带来至少6亿多元资金回笼，并能基本保证明年4月交楼。据了解，该项目1-5层是群楼商业项目，6-27层有两座塔楼，分为商务公寓和写字楼两种产品，主要针对外资公司、跨国公司或者需要晚间办公的大中型公司。？
据知情人士透露，早期一些写字楼或住宅能够大胆进入珠江新城，也缘于一类特殊的开发方式———开发商与附近村民合作。例如，双城国际是开发商与杨箕村合作开发的，杨箕村将村里的地块“送”给双城国际，等于为双城国际交付了一半的地价，而其后双城国际开发商就要将建好的住宅分一半给杨箕村，杨箕村则靠出租物业收益。
销售围城
然而，CBD也形成了围城：更多的买家在观望；更多的开发商在苦苦探求这个圈子内写字楼的出路，据业内人士分析，珠江新城的卖家可能还将面临“空置危机”。
“买家还是在观望。”唐志农透露了一个偶然事件给本报记者，某日他上顶楼察看，遇见一香港买家，对方不知道他的身份，与他聊了起来。这位买家看上26、27两层，坦言看好CBD物业的商务价值，但“珠江新城要达到商业旺地的局面，真正意义上还需要5年”。主要是交通“围城”以及开发量不广而导致买家的入驻信心下降。
前段时间“温州人炒写字楼”的传闻迭起，而华普广场同样也遇到过温州客户，但实际上中期(3～5年)投资的人比较多，以短期投机为目的的温州客户在广州写字楼市场却没有实质性动作。华普最先推出小户型单位，因此前期出货比较快，目前已经有近8000万的回款。而华普下一步将推出的大户型与高层单位，才是未来进驻珠江新城的真正的客户所选。
“我们希望能把这栋盖了10年的楼建成、盘活，为股东拿回投入，也不指望挣太多钱。”唐志农的话说明，早期进入珠江新城的开发商，销售都曾经遇上瓶颈问题。
相对来说，后期开发写字楼的开发商所面临的销售压力比较小，而华普广场，毕竟已经迈出了第一步。
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