广州房价：后市乏力？

　　本报记者 苏丝

　　广州报道

　　“进入7月份，开发商和消费者一样，都在观望楼市。”

　　“5月份房价出现井喷，6、7月份之后，一直‘平盘’，开发商们要么在造房，要么都在观望。近两个月的市场供需明显缩小了。”业内人士在谈起广州房价走势时，不免流露出对下半年楼市不明朗状态的担忧。

　　在广州市占据较大市场份额的一手楼盘代理行合富辉煌地产市场调研部有关人士透露，据该公司统计，经历5月份的房价大涨之后，6月下旬以及整个7月，进入广州各个售楼部的人数明显减少了。

　　该人士继续表示，由于1～5月份的市场消化量太大，以至于6、7月份出现楼市淡静的局面。今年第二季度，即4～6月份，全市高层单位均价4964元／平方米，同比上升了7.87%，而老八区(番禺、花都除外)的高层单位均价则是5322元／平方米，同比上升了7.56%。

　　个盘大涨30%？

　　阴跌多年的广州房地产市场，今年一度令开发商笑逐颜开。

　　广州市房管局提供的第二季度广州房地产市场分析材料表明，全市十区交易总量为508.89万平方米，金额204.39亿元，分别比去年同期增加29.66%和36.21%。第二季度全市批准预售商品房面积275.24万平方米，同比增长16.85%；而成交登记面积295.95万平方米，很明显，成交量超过同期供应量。

　　而且，第二季度的供应量增长明显加快，批准预售面积超过第一季度一倍有多，环比增长103.55%。从各区批准预售情况看，番禺、天河和海珠的批准预售面积位居各区前列，分别为75.18万平方米、58.44万平方米和58.22万平方米，占全市批准预售的27.31%、21.23%和21.15%。

　　开发商们似乎要抢在宏观调控之前，大量出货，然后进入调整期。从事一手代理的业内人士反映，五一期间，全市100多个楼盘都有相应幅度的涨价，有的个盘相对开盘价甚至大涨30%，以番禺和海珠的优质盘最为明显，中海名都已经卖到7000多元／平方米；刘女士于去年底购置富力现代城一单位，当时售价4800元／平方米，今年五一期间，她介绍亲戚来买，结果发现楼价已涨至5300元／平方米。

　　据当地媒体报道，市区已不见5000元／平方米的盘。而郊区盘升幅也不容小觑，位于城西板块的万科四季花园，已经从4000元／平方米涨至4300元／平方米。有业内人士分析，今年广州房价的上涨，已然宣告了长达7年的阴跌局面的结束。这是今年楼市的主调，但楼盘的分散，产品的多样，难免导致售价走势的不稳定。

　　宏观调控下行之后，买家开始观望市场了，而开发商也相应收缩供量，“苦练内功”，“这时候即使大搞活动也是无济于事的。”一位业内人士这样分析。他认为，楼价是市场供需的最直接反映，现在即使看楼客少了，开发商们也不会降价，宁愿守着。大部分开发商都在集中精力，等待国庆黄金周的涨价高潮，若国庆期间楼市还是如此平淡的话，下半年的楼价势必下跌，那么上涨10%的预言也许就破灭了。因此也有些楼盘为避开国庆节的厮杀，选在7月份开盘，例如凯旋会、珊瑚湾畔。

　　“我们现在几乎没有新货出售了，7月份的楼价没有明显升幅。”城启集团营销中心总经理梁志鹏认为，进入调整期，有一定策略性，去年城启集团的销售高峰期是7月和10月，而今年又恢复至五一黄金周，现在荔港南湾还在建，8、9月份将会持续一段时间的低调。

　　宏观调控的骨牌效应

　　什么原因导致7月楼市的“平盘”？综合业内人士的意见，就是宏观调控之下，土地、金融政策变化，对房地产产生了骨牌效应。

　　当开发商忙着“圈钱”的时候，自然会放缓开发速度。来自广东省房协的一份上半年房地产市场分析报告显示，全省外资和自筹资金分别同比增长13.8%和14.0%。从这两个数据，不难看出广州乃至全省的开发商，都相应地增加了资金投入。那么，这似乎又是一个矛盾的现象：一边忙着圈钱，一边又在增加自有资金的投入。

　　表面淡静的广州某大开发商，最近在找中介帮忙“圈钱”；珠江新城已经有四幅地块易手港资开发商。业内人士在谈及这些现象的时候都同意，这是银行收紧银根的结果：中小开发商没实力开发了，就开始转让项目了，市场中的“掮客”又活跃起来了。大开发商一般是不愿转让项目的，而更愿意“借”钱，一些民间游资便开始蠢蠢欲动。由于大型基金利息高昂，难以被广州市场接受，而温州游资一般都是以集资的形象出现，难为广州开发商所信赖，于是，一些东南亚的小型基金就很有投机空间了。在各类开发商都在穷于寻找资金源的情况下，房价要继续上扬就颇不容易。

　　梁志鹏则认为，第三季度楼价将会保持一段时间的平稳，楼价下调是绝对不可能的。在这段所谓的调整期，开发商都将筹码压在了国庆黄金周，而买家则开始进入观望期。从另外一个角度看，市区不见5000元／平方米的楼盘，下半年在市区推盘的压力会相应减少。