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宏观调控已有4个月，房地产再一次成了争论的焦点。中国人民银行刚刚发布的《二○○四年第二季度中国货币政策执行报告》中，更是直截了当的指出要特别注意房价。
有人藉此断言，只要房价不跌，宏观调控就不能算“成效显著”。然而，我们应该追问，为什么房价应该下跌？房地产价格应该是宏观调控的政策目标吗？应该应用什么样的政策措施，才能使房价更加合理？
现在是行内行外两重天。业内人士看房地产，无不认为宏观调控威力巨大，地产生存环境已发生巨变。有地无钱和有钱无地的开发商遍地都是，与金融有关的论坛和研讨会总是人满为患。过去那种拿到地就差不多“万事搞掂”了的好日子已是明日黄花。
与此相对，外行看地产，怨言却丝毫没有减少。无论官方的统计数字还是购房者的观感，都指向一个明确的事实：宏观调控的结果，房价不是像人们预期的下跌，而是继续上涨、甚至加速上涨了。
怎么解释都是有道理的。说宏观调控抑制了供应，导致买房恐慌，房价自然上涨；说紧缩土地供应抬高了地价，进而由高成本带来高房价。但迄今无人能够解释，为什么同样是宏观调控，同样是信贷紧缩，上世纪九十年代初的宏观调控能让房价高台跳水，而这一次却刚好相反？
事实本身已经值得人们思考。其实房价的涨跌，并不是简单的几个数字能够表示的，真正值得衡量的是性价比。以北京同等地段的房子来说，今天的价格比2000年前后的确略有上升，但今天的房屋质量和设计水平，比当时已有巨大提高，从性价比来看，我们很难断言今天的房子和2000年的房子哪个更贵。但要注意一个事实，那就是2000年的房子放到今天，基本的趋势是贬值，而且是大幅贬值！如果不考虑一手房，房价事实上是下跌而不是上涨！
人们常常谈论泡沫。但要定义炒作和泡沫，首先要区分存量和增量。理由是，只有同质的产品，才能做简单的价格对比。
1997年后香港房地产市场的崩盘，使得内地许多人时刻不忘房地产泡沫的危险。有警惕之心是可以理解的，但拿香港和内地对比却显得不伦不类。香港的房地产市场结构与内地不同，其主体是存量市场，二手房交易占总交易量的80%以上。香港当年的房地产炒作，正是产生于存量房的转手加价交易，对物业前景的盲目预期导致价格虚高，形成了典型的房地产泡沫。在当时的香港，一个商人辛辛苦苦做一年生意可能还不如一个家庭主妇炒几套豪宅赚的钱多。
但类似的情况在大陆并不明显。除了传说中的温州炒房团，和包括上海、杭州在内的少数几个城市之外，人们很难看到纯粹的炒作行为。而多项统计数字也表明，支撑房地产市场的主流需求依然坚实，住房的换手率并不高。以北京为例，2003年二手房成交量仍不足总交易量的10%以今天的房地产市场结构，谈泡沫还为时尚早。什么时候新增需求减少了，房地产市场主要是二手房交易时，泡沫才有可能成为真正的风险。
鼓励政府打压房价的人，必须审慎地考虑后果。政府直接干预价格，是违反市场经济的基本原则的。同时，政府强行打压房价，会极大地增加宏观经济运行的风险，尤其是可能在短期内人为地制造金融风险。相信这是所有人都不愿看到的。
人为打压房价，可能引发更深层次的问题。我国的资产市场结构尚不成熟和完整，股票和证券价格都已跌到了相当的程度。如果房地产市场再大幅下跌，极可能出现所有资产一起贬值的情形。其中风险有多大，不难想象。
很多人买不起房子，的确是个问题。但解决问题要用正确的思路，而不是简单地打压房价。其实与其他行业一样，要真正降低产品价格，惟一正确的办法是增加供应，鼓励竞争。实际上，由于项目众多，竞争激烈，北京本来已经出现了价格下调的迹象，但由于土地紧缩人为的制造了供应紧缩的预期，人们担心买不到房子，才造成了目前房价的上涨。用限制生产的方式来降低价格，于理不通。
房价的持续上涨，正在激起新一轮对房地产行业的怨气。但在目前的微妙局面下，冷静和理性才应是决策者应取的态度。
(资深分析师 冀志罡)
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