巴曙松：房地产业演绎资本为王

　　巴曙松

　　一边是资金，一边是土地，写尽了当今中国的房地产企业的喜怒哀乐。

　　因为土地市场的变迁，拿地越来越成为资本密集的游戏，房地产行业的业内教科书在强调最为重要的前三位的要素时，往往已经不再是位置、位置、位置，而是金融、金融、金融。

　　因为不同的金融工具运用方式，因为不同的运作技巧，中国的房地产业的版图正在重构。我们既可以看到许多胸有成竹的房地产企业长袖善舞，从容筹资，以雄厚的资金实力不断拿地、不断开拓；同时也看到一些房地产企业在层出不穷的高速扩张土地储备后，资金链条断裂而陷入危机。

　　能否熟练灵活运用多种金融工具进行融资，现实地成为投资者选择优秀

房地产企业的主要标准之一。从西方成熟国家的发展历程来看，房地产业的发展经历了三个阶段：第一阶段以房地产开发为主，开发商和投资商是一个主体，房地产的资金支持主要来自于银行；第二阶段是以房地产投资管理公司或房地产基金为核心的房地产投资为主，开发商的分工开始细化，既有投资商、开发商，还有经营商、投资管理公司与基金等，房地产证券化现象比较普遍，资金量明显放大；第三阶段则是以房地产证券化为核心的阶段，通过证券化，房地产成为了全民投资的产业，导致大量资金流向资本市场，再通过资本市场流向房地产市场。目前，我国房地产业发展正处在第一阶段向第二阶段过渡的时期，房地产企业正在探寻更多的来自于银行贷款以外的资金来源，以减少融资途径单一、政策调控壁垒的制约。

　　自2001年开始，随着土地收购储备制度的实施，政府介入土地出让环节，并通过公开“招拍挂”的竞价方式，大幅透支土地未来升值收益，土地价格在全国范围内开始明显上涨。

　　眼下房地产业沉寂了2年左右的高价拿地风潮再次掀起。

　　高价拍地实际上是行业集中度提升的前奏，最终行业的整合更多是土地与资本的二重奏来完成的，其中融资能力、金融手段将起到行业整合的主导作用。高价拿地对房地产行业的影响将是具有资本优势的企业加快土地储备增长，房地产公司金融属性越来越明显，资金取代了土地成为制约地产发展的第一要素，在政策调控的压力下，资金实力成为开发商追逐土地的关键。

　　实际上，高价拿地的背景下，房地产行业将很可能呈现比较明显的马太效应。大型优质企业进入良性循环：融资渠道多元化———有能力高价拿地———土地储备增加———企业长期发展有保障，大企业得到更多的资源和发展空间。万科2006年刚刚融资40亿元，2007年又计划融资100多亿元。保利地产及金地集团也因现有土地储备较多而受到市场的支持，再融资分别达到了70亿元及40亿元。

　　银贷缩紧会使多元化融资的“资本”优势向大型企业集中，从而提高其行业

竞争力，而那些苦于融资渠道的小企业很可能将被收购或退出。另外，2007年将面临着对期房销售的限制，则房地产企业资金最大的来源之一预售款的挤压，必将导致大量中小

房地产商的资金链紧张，从而使得土地更集中在大型房地产公司或资金实力更强的公司手中。

　　在房地产这样一个资金密集型行业中，与金融结合得越紧密，市场竞争能力就越高。强者恒强，金融正在急剧提升房地产行业集中度。