巴曙松：调控房地产应先明确目标

　　房地产调控应当以充分发挥市场的灵活性和主动性为基点，任何调控都需要评估其对供求关系的影响

　　尽管政府对房地产市场的调控一直延续，但今年五月，中国各主要城市房价全线上涨，新房和二手房销售价格均创下2006年以来最大涨幅，深圳更是每周都在刷新房价纪录。在“越调越涨”表象的背后，我们有必要对中国房地产市场的发展以及调控的目标重新认识和定位。

　　房地产浓缩了市场化进程的问题

　　中国房地产市场的发展，本身就是

中国经济体制改革和市场化进程的最有代表性的行业案例之一。任何一个在计划经济体制下，为了分配住房所经历过折磨的人，都会深切地体会到，如果继续沿用原来的管制模式，或者是各个单位自行建房、不透明分配和随机分配的模式，都难以有住上房子的机会。

　　正如有学者所说，我们称赞市场经济，不仅仅是称赞其带来的商品的丰富和经济的发展，更多的还是带给我们选择的自由。现在的一些年轻人在贷款买房之后，自称为“房奴”，但是要知道，房地产市场的发展至少给了我们这种选择的可能性。

　　房地产行业所存在的问题也与目前中国的市场化进程密切相关，现在经常批评政府的行政干预、政策预期的不明朗、监管不严和消费者利益缺乏保护、不同部门之间的政策相互冲突等问题，难道不是我们在股票市场、食品市场等领域经常听到的吗？这些领域，也正是中国经济体制改革下一步需要努力的方向。

　　落后的金融市场制约房地产发展

　　目前国内落后的金融市场严重制约了房地产市场的发展。近期大量的内地房地产企业陆续通过不同的方式，寻求到香港上市，本身就强烈地显示出，目前中国内地的金融体系，远远不足以支持这些房地产企业的发展，金融业的市场化可以说刚刚起步。

　　任何一个行业，在发展的起步阶段，因为盈利机会较大，往往会吸引众多的参与者进入。随着市场的发展和成熟，行业必然会出现整合。房地产行业是牵涉面很广的行业，确实面临较低的资金和土地门槛和较高的盈利水平，但是，这个行业的主要门槛实际上并不在于技术门槛，而可能主要在于对涉及到房地产的众多管理部门的协调沟通能力。

　　近年来房地产市场的调控，提高了房地产行业的资金和土地门槛，这会促进行业的整合，也会提高行业的盈利水平，市场的竞争会趋于加剧，房地产企业需要找准自己的竞争优势，选择自己的市场定位，究竟是从土地环节获得盈利，还是从房产开发环节立足；究竟是主要依靠维护银行贷款关系来寻求资金支持，还是通过在海内外上市等方式筹集资金，等等。

　　抑制投机还是要回到供求关系上来

　　抑制投机，无非是要提供更为透明充分的信息，对于信息的弱势一方提供更多的支持和保护，但是，这些讨论，都还是要回到供求关系上来。例如，现在如果有人打算在中国已经有十分充足的供给能力的电视、冰箱、彩电等领域进行投机，这种投机可能会成功吗？关键还是供求关系存在较大的、明显的缺口的时候，才容易出现投机的氛围。

　　房地产领域的投机，一个重要的原因，是因为无论是从全国还是区域市场中，消费者处于明显的信息弱势的一方。

　　究竟整个区域的房地产供求状况如何，房地产供应的质量如何，房地产的价格走势如何，都是一个弱小的消费者所无法掌握和了解的，这也使得在目前的市场环境下消费者难以具有与房地产开发商进行谈判的能力。

　　这种信息格局使得各种市场的不满首先面向房地产企业。在有的市场，少数房地产企业确实是像炒作股票一样炒作房子，对敲、内幕交易、虚假信息等这些在股市上至少是违法违规的行为，在局部的房地产市场上明显存在。

　　房地产调控本身是一个模糊的概念

　　在讨论房地产调控之前，首先需要明确的是，究竟为了什么而调控？调控目标明确了，才可以继续讨论随后的问题。如果是为了房地产市场的炒作和不规范交易行为，那么这种调控应当继续推进，提高市场的透明度。

　　如果调控是为了抑制

房价，那么价格从总体意义上是难以调控的，只能从特定的环节切入，例如

廉租房的提供、房地产二级市场的培育和税收引导等等。如果是为了控制银行的风险，那么就要从银行的内控机制入手，同时放松对其他融资形式的创新管制。

　　因此，房地产调控本身是一个比较模糊的概念，首先需要明确我们究竟为了什么而调控；其次，房地产调控应当以充分发挥市场的灵活性和主动性为基点，所有的调控措施，最终必然会影响到房地产市场的供给和需求波动，任何调控都需要评估其对供求关系的影响；第三，调控者要给市场稳定的市场预期，因为房地产市场开发周期长，资金规模大，涉及环节多，频繁变动的政策，不利于形成充足有效的供给；第四，需要提供充足透明的信息，保护信息的弱势一方———消费者。

　　□巴曙松(国务院发展研究中心金融所研究员)