一个关于房价的赌约

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　　一个关于房价的赌约

　　文/巴九灵

　　来源：吴晓波频道

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　　小巴是一个不好赌的人，除了2016年底的那一次，一个朋友和我打赌说，上海的房价一定会跌。

　　出于谨慎，小巴还是很认真地和他确认了两个问题。

　　问题一：你是说某一套房子，还是说一个城市的均价？

　　当然是均价。朋友回答我。

　　问题二：那你是说跌一跌，再涨回去的那种跌价，还是说再也涨不回去的那种跌价？

　　当然是涨不回去的那种。这次朋友白了我一眼。

　　小巴爽快地答应了这次赌局，并且让朋友随意定价。

　　但没想到，两年后朋友和小巴说：这个赌你输了，因为我家门口中介的卖房价格，比起两年前下跌了不少，而且最近一段时间，我家也开始考虑，要不要卖房子套现了。

　　小巴当然依旧看好上海的房价，并且对于朋友所说的下跌有不同的看法。但为什么同样的房价，在不同人的眼里会有不同的解释呢？

　　我想这个问题，大概有以下几个原因。

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　　首先，许多人并不知道，房价的涨跌有一些基本的周期性规律。

　　其中最简单的一个规律就是：在同一个的房价周期里，房价会有不断盘整，有时涨有时跌，但不管它怎么跌，它都很难跌回到上一个房价周期的价格。

　　举个例子，按照下面这张图上蓝色涨幅线的高点，我们可以把上海近 10 年来的房价走势分为三个周期。

　　第一个周期在2010年之前，第二个周期从2010-2016年，第三个周期从2016至今。

　　你可以看到，在2010年之前上海的均价在 2 万以内，到2010年，上涨了35%，突破了 2 万/平，进入到一个新的房价周期，并在2011—2015年不断盘整，有跌有涨，但再也没有跌破过这个周期之前不足 2 万/平的均价。

　　同样的，2016年上海的房价上涨了30%，突破 4 万/平，进入到一个新的房价周期，并从2017年至今不断盘整，有跌有涨，但它也很难再跌到这个周期之前，3 万出头的价格了。

　　这就是房价上涨的一个最简单的周期性的规律，如果你们还是不信，小巴也可以用其他城市的案例做一个说明。

　　比如，作为新一线+省会城市的杭州。

　　2010年之前杭州的均价在 1.5  万/平以内，到了2010年，杭州的房价上涨36%，突破了 1.8 万/平，进入到一个新的周期后，在2011—2016年不断盘整，甚至跌掉过均价的10% ，但再也没有跌破过这个周期之前不足 1.5 万/平的价格。

　　再比如，三线城市中被列为中国“鬼城”之一的肇庆。

　　当年为了消化肇庆积压的卖不掉的楼盘，一些广告都打到了广州，2005年，一些肇庆的楼盘以 2000 元/平的价格出售，还送户口，但现在，你看图上的数据，在2010年，它的均价已经涨到了 5000 元/平。

　　而2018年至今，肇庆的房价涨了 24% ，突破 7500 元/平的均价，进入一个新的房价周期，再跌回上一个周期 5000 元/平的均价可能性不大。

　　还有，之前涨势凶猛，最近跌幅不小引起热议的厦门。

　　2017年，厦门的房价了上涨40%，均价逼近4.5 万/平，进入到一个新的周期之后至今，我们看到厦门的房价出现明显的波动趋势，但如果它想要跌破这个周期之前 3 万元/平的均价，可能性也不会太大。

　　当然，也许你会对这个均价的数值颇有微词，觉得这个价格严重失真。

　　但这个情况也很好解释，因为均价和实际楼盘，本来就有差别，均价里包含这个城市里你所不熟悉的城市的外圈，那些郊区的板块以及房子。

　　比如，2012年当杭州的均价跌掉10% 时，许多近郊的房子一夜之间跌掉了30% ，而市中心区域楼盘可能还有小幅上涨。

　　同样，当 2016年杭州的均价上涨36% 的时候，很多近郊的房子上涨超过100% ，而一些市中心的老房子的涨幅也可能只有20% ，这是均价和实际楼盘的差距。

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　　现在，回到小巴和朋友的赌约。

　　在朋友眼中的房价下跌，在小巴看来，只不过是一个完整的房价周期中的一个盘整阶段。

　　而且小巴可以预见到，除非国家的经济状况、政策方向发生翻天覆地的变化，否则三五年内，上海的均价会再次出现 30% 左右的涨幅，从 5 万/平的均价，直接上升到 6.5 万/平，迎来新一轮的房价周期。

　　同时，上海许多地方的房价，会在那一年内上涨 100% ，甚至在某几个月里出现 20% 以上的涨幅，就像2015—2016年的上海，2016—2017年的杭州。

　　而在那以后，上海的房价便再回不到 2016年，我们打赌时的那个价格了。

　　当然，这只是对于房产投资最最简单的一个趋势判断。

　　如果你仔细观察，你还会看到更多的周期趋势，比如，在一轮周期中某些城市出现剧烈的涨幅，开启下一轮周期时，往往会有一线城市领涨，二三线城市紧随其后的趋势。

　　比如，在 2015年至今的这一波涨幅中，上海、杭州、宁波这三个城市的涨幅轮动如下图所示：

　　我们可以看到从2015—2016年，上海先进入到剧烈涨幅期（黄线），然后是2016—2017年的杭州（白线）以及2017—2018年的宁波（蓝线），整个涨幅的过程，就像水波一样，在不同的城市中间层层推进。

　　所以，如果你在2015年观察到上海的暴涨，了解城市间价格轮动的规律，在2015年的年底或者2016年的年初，在杭州买入房产，那么到现在你手里的这套房产价格，很可能已经翻了一倍。

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责任编辑：李彦丽