万科50亿入津结盟泰达

　　叶加

　　全社会范围内资源整合、优势互补、分工合作的效率，是单个企业永远无法达到的。万科也正在走一条资源整合、优势互补之路

　　《财经时报》记者见证了万科谋求进入滨海新区的夙愿。

　　5月26日，在央视名嘴陈伟鸿主持的战略同盟签约仪式上，天津泰达集团总经理孟群、万科企业股份有限公司董事长王石、万通地产董事长冯仑悉数出席。如此高调的举动似乎预示着合作仅仅是一个开始。届时，万科将通过泰达获得滨海新区广泛的土地储备，这为万科在天津的发展打下了坚实的基础，而泰达也将在开发领域获得新的战略同盟。

　　这是继天津万科与招商地产、中信资本和德国HI合作以来，在天津寻求的新合作伙伴。而在更为广泛的层面上讲，万科开始走上一条资源整合、优势互补之路。

　　曲线入滨

　　在“国六条”刚刚颁布之际，三方仍如此高调地签约合作，由此可以看出这种合作对三方的重大意义。

　　实际上，早在一年前，泰达与万科就已经进行接触，而真正实质性的洽谈合作要追溯到今年年初，当时万科内部人士表示期望更简单的合作，泰达直接转让土地，而产品和经营完全由万科自己来做。

　　“此次跟万科合作的地块大约6万多平米，此前由万通和泰达共同竞拍获得。万科与泰达将以参股成立项目公司的合作方式进行此地块的开发。”泰达一位内部人士表示，但他不肯透露具体参股比例。

　　这并不仅仅是泰达与万科两家的事情，此地块此前由万通和泰达共同获得，作为紧密的合作伙伴，万通从泰达手中获得的另外一块28万平米的土地正在进行开发。业内认为，万通正期望于把产品做到国外，因此希望从国内的滞压资源上抽身而退。

　　实际上，业内一直认为，滨海新区的土地资源以泰达掌控最多，且集团背景与政府关系向来被合作者所看重。

　　“泰达在天津市大概有300万平米的土地储备，虽然目前在滨海新区仅获得了几十万平米土地，但隐性土地资源大量存在，且多分布在滨海新区、塘沽地区。”天津中原策划总监房宝复说。

　　按照泰达的3+1模式，将以土地为资源，形成紧密、半紧密的企业资源，充分发挥合作伙伴的专业作用，万科的品牌和专业化无疑是泰达极为欣赏的宝贵资源。

　　泰达内部人士表示，集团会把更多的资金投入在土地上，而不会在

房地产开发上投入很大的资金。泰达在开发上没有优势，但在资金、地域、土地资源上是强势，这正好迎合在天津没有地、但有开发经验的地产商的需求。

　　“万通28万平米的‘新城国际’与此地块相邻，周边围绕着泰达体育场，欲打造成集体育、商业、文化、教育、行政等于一体的综合社区，万科的品牌效应和产品策划可以带动周边住宅的升值。”房宝复说。

　　50亿入津

　　在与泰达合作的背后，是万科要在最具潜力的城市天津发力，形成新的利润增

长城市。

　　据天津万科总经理周成辉介绍，天津是万科5大核心城市之一，在内部专业构建和公司管理架构以及业绩等方面都表现不错，去年为集团贡献了1个多亿的收入，排在深圳、上海，广州之后。

　　到目前为止，天津万科已开发了四个住宅项目和两个公建项目，正在开发的住宅项目达到了5个，仅万科东丽湖一项，就占地270万平米。

　　虽然周成辉介绍目前天津万科尚有200万平米的土地储备，但分析人士指出，除东丽湖项目外，天津万科几乎已无地开发，这正是为什么万科急于与泰达合作的根本原因。

　　“在万科重整环渤海的战略目标下，天津在2008年前至少要有15—20个项目开盘。”天津万科内部人士说：“集团将至少投入50亿元给天津。”

　　不算正在开发的项目，按计划在两年内，天津万科尚需要10块左右的土地，因此集团对于环渤海区域的要求以及天津万科对土地的极度渴求可想而知。

　　“今年天津万科将进入滨海新区。我们是试探性地进入，滨海新区的战略定位和未来发展到底会怎样，目前还很难评估，等到此区域发展到一定程度，我们再大规模地进入。”周成辉说。

　　相对与50亿元的投资和滚动资金来说，想要承担如此大的开发体量，资金缺口仍然很大，如果以正常的途径拿地，占用的大量资金将很难让天津万科完成既定目标。因此采取曲线拿地、股份合作的方式，将是天津万科的发展方向。

　　从单挑到合作

　　就在今年年初，天津万科与中信资本合资成立的天津万科新锐房地产公司刚刚拿到营业执照，万科新锐准备开发去年10月从土地市场上获取的南开地块，预计将于9月开盘。

　　2005年12月20日，万科发布公告称，和中信资本共同筹组成立“中信资本、万科中国房地产开发基金”，基金与万科将通过共同设立中外合资(合作)企业的形式开发项目，万科负责项目开发。双方按股权比例对合作项目进行投资。

　　“与中信资本的合作，更多是在金融角度的合作；而与招商地产的合作，完全是万科实现资源整合的一种试探性合作。”天津万科内部人士说。

　　“我们的品牌优势、操作能力、盈利能力比人家强，因此今后我们将采取与不同公司进行合作，合作和并购是天津万科主要拿地手段。”周成辉说。

　　这或许只是万科在天津进行广泛的合作表面上的应有之意。实际上，天津万科的发展几乎是万科的一个缩影。因为历史原因，天津万科在业务结构、盈利上都给集团带来了不小的包袱，集团也希望在天津以合作的方式分担风险。

　　而在更为广泛的层面上，万科也正在走一条资源整合、优势互补之路。在广州与南都的合作，包括在北京与朝万中心、中粮地产的合作，都被业内看作是万科合作模式转变的全面推进。

　　但这并不是万科此前的风格。早年的王石以贸易起家，喜欢独来独往，喜攀高峰的性格和企业文化使得万科从来都是走拿地招拍挂路径，但地产并不是一个人的江湖。

　　特别是在金融和土地两个闸门前，更要求万科放下架子，与众多优势互补的地产商进行更为广泛的合作。现今的房地产市场因为宏观调控变得扑朔迷离，这也需要万科以合作的方式化解潜在风险。

　　正如万科总经理郁亮所言，全社会范围内资源整合、优势互补、分工合作的效率，是单个企业永远无法达到的。合作可以实现资源互补、取长补短。最重要的是，通过选择不同类型的伙伴合作，可以快速弥补自身的任何一种不足，这是靠扩充自有资源无法企及的。

　　资本分担

　　从万科近期与中粮、泰达的合作不难看出，万科正希望与国有房地产企业联姻，借以弥补作为民营房地产企业与政府关系的不足。

　　但不可否认，对于快速规模化发展的万科来说，融资仍旧为合作核心目的。这也是央行加息、房地产企业贷款成本增加，万科寻求多元化融资的又一注脚。

　　“我们今年计划拿出200亿进行土地储备，但这并不是说万科一家的资金，我们将整合多方社会资金进行筹措。”万科副总经理莫军说。

　　“万科2004年的利润是8.78亿元，2005年的利润是14个亿，2006年我们的税后利润将会达到20个亿。以后万科的利润每年将以30%-40%的速度增长，10年以后万科年利润将达到100个亿。”万科董事长王石近期表示。

　　在王石的豪迈之词中，无疑给万科投入拿地环节的资金压力施加不小。今年，万科计划新增土地面积500万—600万平米，加上将有几十个项目开发环节的资金，致使万科必然要考虑多元融资渠道来满足这一增长要求。

　　郁亮曾表示：今后公司将进一步开展信托，与国外银行和投资机构合作等融资方式的实践，并将积极探索其他各种形式的股权和债权融资。

　　“我们正在准备推出短期债券融资，但相对于目前的宏观调控、贷款和发行债券融资政策紧缩，

证监会何时批准，谁心理都没有底，因此进行合作，投资分担的方式最为合理。”万科一位内部人士表示。

　　而另外一个层面，对于万科的“住宅产业化”来说，也需要投入更多的研发资金。怎样更多地把企业自有资金投入到“住宅产业化”研究中来，或许也是万科广为合作，寻求资金支持的诉求所在。(06052）