破解房地产商囤房真相

　　谢斌

　　在房价不断上涨、地产销售虚火旺盛的背后，是地产商在囤积房源，哄抬房价

　　钟大地(化名)最近比较郁闷。钟是北京某房地产公司的总经理，其公司开发的楼盘5月中旬经新华社记者暗访后被指“囤房”，就在报道全国通发的第二天，钟大地接到了北京 市建委有关领导的警示电话。

　　此前，北京市建委明确规定：6月1日起，如果开发商有发布不实价格和销售进度信息、恶意哄抬房价、诱骗消费者争购等违规行为，且未按期整改，将面临不低于1个月的“销售禁闭”。这个规定背后的指向，正是日前被媒体炒得火热的地产商“囤房”行为。

　　为什么不卖

　　“对不起，我们三期的尾房从4月初就已经停止销售了，现在我们全部27名销售代表都在力推四期。”在新华社记者暗访时，钟大地公司的售楼人员这样说。

　　而在解释“为什么不卖”时，售楼人员说：“三期就剩下几十套了，打算留到年底当现房卖。期房变成现房，价格当然会跟着涨，估计起码得8000多元一平米。”

　　显然，这样的解释令前去暗访的新华社记者很满意，因为这正验证了之前对于地产商“囤房”以哄抬房价确实存在的判断。

　　“新华社的记者并未向我求证相关事实，这样的报道令我们很被动。”钟大地在接受《财经时报》采访时却大喊冤枉。钟解释说，公司并未做出三期尾房停止销售的决定，很可能是售楼人员为了自身的提成，进行的销售控制。

　　不过，北京市建委并不这么看，“售楼人员的行为视同公司行为。”建委一位人士对记者说。尽管北京市建委此番出招较狠，但效果究竟如何，从《财经时报》记者调查的情况来看，在建委与地产商的过招中，似乎已经分出高下。

　　“不好意思，项目开盘时间推迟到6月了，等开盘后我们会电话通知您。”“北京北”的售楼热线中，售楼小姐的道歉充满诚意。据了解，与“北京北”一样推迟开盘时间的项目并不在少数，近三分之一原定于5月开盘的住宅项目，也都相继将开盘日期推迟了一个月左右。

　　业内人士分析，部分房地产项目开盘时间的推迟与目前主管部门严打“囤房”的政策不无关系。

　　“最近我们公司销售部正在连夜商量对策。”京城一位不愿透露姓名的地产公司销售总监向《财经时报》记者透露。该公司位于南城的项目按照原计划要在5月底开盘，但恰巧碰上“国六条”的出台，面对未来未定的政策走向，“我们选择直接‘封盘’观望。”

　　当然，地产商的这种决定也来源于对市场的判断。来自链家地产的一项调查显示，“国六条”出来之后，67%的自住需求者推迟了购房计划，其中32.65%的消费者将购房计划推迟在一年之后。“买房人选择观望，市场可能会降温，所以我们也一样选择观望。”这位销售总监说。

　　“囤房”的虚与实

　　5月2日，北京市建委曾经公布一项统计数据显示：截止到4月30日，北京市期房项目中有109106套住宅未售，加上现房未签约的共有12.7万套即60%的房子没有卖出去。而5月19日国家统计局发布的最新数据也显示，全国商品房空置面积达到1.22亿平方米，同比增长18.9%。

　　这些数据暗示的正是，在房价不断上涨、地产销售虚火旺盛的背后，是地产商在囤积房源，哄抬房价。但是地产商却不这么认为。“他们竟然说，地产商‘囤房’的可能性非常小。”北京新华联伟业房地产公司副总经理陈海旭在接受《财经时报》记者采访时认为，按照他们多年来的销售经验，通过炒作来提高销售速度，最多只能卖出项目的10%，而靠房屋的品质、户型等实际状况来赢得客户，在同等的时间内却能卖出项目的90%。“因此，在北京单靠炒作来销售的地产商是几乎没有的。”

　　“我相信建委60%房子没卖出数据的真实性，但这并不意味着地产商存在着‘囤房’现象。这个数据的得出与网上签约的特点有关系。”陈海旭解释说，目前网上签约存在很多弊病，时间很长，销售概率在2个月以上。而网上签约修改不便，合同撤销也麻烦。

　　因此在实际操作过程中，很多地产商采用的方式是，与客户用网上合同的复印件来签订合同，屡次协商修改之后，再进行网上签约。而从交订金到网上签约的时间基本上是2-3个月，已经有了一个季度的滞后性。“事实上，房子早已经卖出去了，并非地产商在‘囤房’。其实这个过程本身也在一定程度上影响了销售进度。”陈海旭说。

　　然而，《财经时报》记者在对京城数十家在售楼盘的调查中发现，有超过一半的地产商或多或少地存在“囤房”现象。有的地产商在收回部分成本后，就停止销售，等到现房或房价高涨的时候再出手，而囤积后再出手的房源平均涨幅都在1000元以上。

　　在《财经时报》记者拿到的销售控制表格上会发现，表格上显示的数据信息和政府房屋交易信息网上公开的数据信息有着很大的距离。往往在销控表格上见到的“/ /”(即已销售)，很多却在政府房屋交易信息网上显示并非红色(即已签约)。

　　而一位曾经做过售楼人员的人士告诉《财经时报》，在没有透明售房网的年代，几乎所有的开发商都会把好的房子囤积起来，把朝向不好的、户型较差的房子等先卖出去，然后通过市场效应炒高楼价。而在销售信息上网公开之后，地产商往往采取分楼拿预售许可证和自我预订(比如让自己员工订房)的方式来进行“囤房”。

　　破解“囤房”根源

　　“其它行业可以用市场行为，为什么地产行业就不能用？销售控制就是市场行为。什么叫囤积房源？什么叫哄抬房价？这些东西根本都没有办法定义。”北京朝阳大地房地产经纪有限公司董事总经理段枚焱对《财经时报》说。

　　在段看来，囤积土地根本不是企业的问题，是企业拿到土地之后，包括拆迁、资金、金融政策等对它的影响，导致没有办法开发。“现在房子涨得这么块，傻子才不愿意把土地开发成商品房卖掉呢。而且两年不开发，土地会被收回，关键是在实践中有多少土地被收回了？”段枚焱说。

　　“开发商所谓的‘囤房’，出发点是没有错的，恶果在于最终把整个房价很大程度地拉升了。”北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆对《财经时报》说。

　　徐滇庆教授认为，事实上，

房地产商在“囤房”过程中，起了主导作用。很多金融机构在为这些开发商“囤房”提供支持，起了辅助作用。所以要解决所谓的开发商“囤房”问题，就要规范房地产行业，制止违规操作的行为，不要再出现几家银行给一家开发商贷款的现象。

　　也有专家认为，信息不对称才是最主要的原因。“开发商把控、垄断着

房地产业中的成本、供求数量、市政规划等诸多信息，购房者则处于绝对的劣势，凡事都只能凭借自己微乎其微的信息，凭着直觉买房。”这位专家说。

　　事实上，信息公开程度已经很高。自去年以来，全国各大中城市都已经建立了自己的房屋交易信息网站，买房人都可以通过当地的信息网查询到各个在售楼盘的真实销售信息。“只是这种途径有多少买房人知道，又有多少买房人愿意信任，这是政府部门急需解决的问题。”一位专家说。(06051)