国六条难以平衡各方利益 未来房价还会继续上升

　　金岩石

　　新出台的“国六条”，面面俱到地平衡了各方舆论，却不可能平衡各方利益。而平衡舆论回避利益冲突的结果，是未来的房价还会继续上升

　　由于房价暴涨，住房问题已经演变成为社会问题或政治问题。社会各个阶层的人，只 要拥有一定的话语权，都想通过房价问题的讨论来表达其自身经济或社会立场。从而使房价问题的讨论远远超出了住房的本身，并通过对这个行业的评论延伸到不同社会阶层的利益冲突。

　　平衡舆论回避利益

　　由于对住宅市场的看法不一致，立场不客观，从而决策也很难客观。相继出台的宏观调控政策，其客观结果只是在平衡各方的舆论，回避或掩盖在舆论背后的利益冲突。实际上，在房价问题上最大的牺牲者是没有话语权的社会群体，主要是农民。不少农民在城市化进程中失去了土地，现在又由于城市房价的上涨，使他们永远不再有机会买得起房。

　　中国传统中的农民一直是靠一亩三分地来传宗接代。这种传统就使得中国农民既不可能成为美国农场主，也很难成为真正的城市居民。城市化以及市场化伴随的房价上涨的结果，就是城乡差距拉大，使农民再度成为牺牲品。中国经济改革的原始动力来自于农民，而今农民又成为改革的最大受害者，所以政府主导的新农村运动具有深远的经济和社会意义。

　　新出台的“国六条”，可以说面面俱到地平衡了各方舆论，却不可能平衡各方利益。而平衡舆论回避利益冲突的结果，是未来的房价还会继续上升，只是上升的速度有可能较为平缓。

　　两年前开始调控的时候，笔者就说过，房价下跌只能是幻想。这个评论是当时与诺贝尔经济学奖获得者莫里斯讨论信息不对称定理时讲的。通俗地说，所谓信息不对称定理就是“买的不如卖的精”。任何人在市场上都要选择站在买方还是卖方，而买方永远处于劣势。当政府参与到住房市场的时候，它毫无疑问主要代表卖方，这就强化了卖方的力量，加剧了买卖双方的信息不对称。

　　富人两级市场获益

　　提高首付比率等措施，是针对富人的做法，其结果是高档房价稳中看跌，驱使炒高档房的人把资金用来炒中低档房，从而使得中低档房价上涨。

　　这样富人从两级市场获益：一方面，富人的资金优势使得他们能够在中低档房炒作中谋取暴利；而另一方面，在谋取暴利的过程中，高档房的价格没有上涨。

　　高档房历来是富人市场，是富人与富人之间的博弈，输家赢家都是富人，谁输谁赢对社会其实无所谓，不会影响社会稳定。因为这场博弈穷人不参与，富人不在乎。通过政策限制炒高档房的结果，是限制了富人之间的博弈，从而使富人联手向中产阶层开战。

　　如果在一线城市如北京的四环开出三五千元一平米的楼盘，穷人不会买，中产阶层一套一套地买，而富人是一层一层地买，结果使楼盘均价迅速上涨到八九千元。这时大家反而会认为楼盘价格合理了，中产阶层也认同这个价格，于是从富人手里接盘。富人从这里多赚一笔钱，再去炒一平米一万元到一万五千元以上的楼盘，因为政府已经将高档房的下一轮暴涨的机会留下来了。

　　当政府控制土地，控制开发商的授信，必然使未来楼盘供给不足。而当中低档房炒高之后，中低档房和高档房之间的差价就明显不合理，而当大家都认为这种差价不合理时，就会一致去炒高档房，而这时能够进入这级市场的只有富人。这就给富人创造了两次机会，使中产阶级增加了住房成本，社会提高了解决低档房的难度。因此，平衡舆论而回避利益冲突的调控政策，结果适得其反。

　　如果政策只管说法，不管利益，永远也不可能真正解决问题。因为市场上有两类人，一类人没有话语权，而另一类人有话语权。有话语权的可以赚钱不说话。结果一边是农民和穷人偷着哭，一边是富人赚钱偷着乐。表面上综合指数下降了，房价升势放缓了，舆论暂时平息了。

　　在这种情况下，中产阶层似乎受到了保护，因为他们参与的市场交易突然活跃了，早买房的看到房价上涨了，但他们往往并没有注意到，房市活跃是因为富人的钱进来了，是一种财富升值的假象。结果是中低价房出来一批少一批，买到房的人要是卖了没有地方住，没买房的人还是没买到。

　　最典型的就是上海，谁都看到上海的房价在下跌，其实是因为两万元以上的房子没有人炒了，大家掉头炒七八千元的房子。因为政策实际上是鼓励富人卖掉高档房来炒中低档房，等将来卖掉低档房之后再买高档房。市场上的资金被激活了，是因为高档房市场上的资金流动被封死了，中低档房的价格被抬起来了。

　　房产的投资属性来自于两个方面，一是来源于房产市场的价格上涨；二是因为房产是融资功能，可以放大个人信用，从而使房地产成为大众投融资的平台。

　　下一轮高档房暴涨

　　因此，房地产下一轮的趋势将是高档房价的非理性上升，甚至有可能超过美国的房价。因为，这些人是拿炒中低档房的利润来买高档房的。由于宏观调控，暂时压住了高档房的涨势，降低了高档房的交易量。表现在统计数据上，是房价指数企稳了。这是由于高档房的交易量下来了，中低档房的交易量上升了，自住型房产市场的价格实际上仍然在上升。

　　中低档房是住宅需求导向的。所以房价指数的下降不等于居住成本的下降，反而可能隐含着居住成本的上升。比如说同期交易的房子30%是高档房，50%是中低档房，20%是廉租。现在一下子变为10%是高档房，70%是中低档，20%是廉租。那么中低档房的交投活跃了，财富效应出来了，但是房价指数下来了。结果是中产阶层的白领们看着指数下降勒紧裤带买房。

　　分析中国城市的住房市场，要看市场顶端的40%。通常会发现这个群体中的买房人是“两外”(外国人和外地人)，他们和本地人无关，他们买房的钱也和本地收入无关，而他们的购房意向决定着指数的升降。

　　当“两外”人口购房相对下降，由原来的30%萎缩到10%甚至是5%，就会出现虚假的房价指数下降。

　　对于住房市场空置率的解读也很有误导性。站在“两外”的立场上，买房有时就是要空着，其目的非常明确，将来想在哪个城市待，就先在哪个城市买房。如果房价涨了，就把它卖掉。如果不涨将来就住。这实际上是未来生活方式的选择权，是为十年以后的选择做投资，所以这种空置是很正常的。

　　人民币升值预期推动房地产价格

　　当然，中国房地产价格的上涨跟人民币升值的预期有一定的关系，这就涉及到所谓热钱的问题。

　　现在热钱进入中国有三种渠道：一个是通过正式申报的FDI(外商直接投资)。FDI资金中有一部分投向房地产和房地产关联行业，在过去的五年中，持续在30%以上。中国每年的FDI持续在500亿美元以上。也就是说，每年持续有150亿到200亿美元直接进入房地产和房地产关联行业。可以说热钱进来的这条路叫“明修栈道”。

　　还有一条道路叫“暗渡陈仓”，主要是通过贸易渠道实现的。因为进出口的报价单，有一些可调整的空间，而对进出口报价单的调整有可能转化为可交易的外汇额度，从而变成二级外汇额度调剂市场。一些经济学家通过对进出口报价的比较分析，发现中国在上个世纪80年代倾向通过外贸报价实现资金外逃，而从上世纪90年代末开始，同类数据有反向趋势，因此，可以猜测有外资流入，但实际数字难以确定。

　　第三种渠道是“蚂蚁雄兵”，是境外流通的人民币积少成多，转化为某种跨境流动的购买力。由于人们预期人民币迟早会成为亚洲区域性货币，从而使人民币在亚洲某些区域自由流通，就像“亚洲美元”一样。假定每一个出境旅游者能带出1000元人民币到境外流通，这个量积少成多，就成为不可忽视的跨境资金流动了。

　　人民币升值预期驱使上述三种渠道的资金流入中国的房市、股市，从而推高了中国国内房地产的价格。

　　(作者为湘财

证券首席经济学家，由言扬采访，索慧君录音整理，仅代表作者个人观点)

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