调控地产：最有效的四招

　　5月29日国务院办公厅发出的《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，其中有四大措施将对房地产造成重大的影响。

　　首先，针对二手房和面积超过90平米的一手购房者，政府要求将首付款比例从目前的20%提升至30%的水平。这个举措比我们早期所设想的不对一手房购买者实施限制的猜测要严厉，但是对于二手房的购买者，这个措施并不算太进取。在银监会的窗口政策指导下，许 多银行都会把二手房买卖的首付款比例提升至40%-50%的水平。

　　第二条将在市场引发震动的措施是，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。这比过去的征税年限(2年)延长了，而且对于一些奢侈房，即使5年之后也要征税，相对于市场预期来说，这条举措是较激进的。

　　另外两条对市场影响重大的措施分别是，(1)要求地方政府要有70%的土地供应专门划拨给中低收入人群的住房项目，(2)政府加大了对闲置土地的处置力度，对于满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。

　　相比较2004、05年的

宏观调控措施，这次的政策，包括提高首付款比例及房产交易税等，更明显是针对投机型的购房需求，并旨在大幅度提高对中低端的住房市场的供应。

　　这次的政策避免了过去的一些弊端，如在限制需求的同时却又限制了土地供应。国务院实现价格稳定的意图非常强烈，而且派了调查组分赴各个主要城市指导政策实施，我认为这次的政策将会比以前更有效。在中央调控政策和公众的压力之下，北京、深圳或是大连等大城市将会有更进一步的细节措施出台。后一阶段的政策可能会包括对预售的限制，以及加强对外资进入房地产行业的限制等。(马骏/香港)

　　有的放矢贯彻“国六条”

　　在国六条之后，建设部等九部门又推出了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。在国六条和新的房地产规定中，充分使用了政府的货币金融政策、财税政策和土地政策，规范房地产市场。在使用这些政策的时候特别注意区分政策着力的对象。例如，在土地政策上明确规定至少要有70%的土地用于建造90平方米以下小户型住宅。显然，这样的住宅适用于中低收入家庭。实际上，只要切实做到这一点，房价和地价都会很快降下来。

　　在新文件中明确规定对于住宅面积小于90平方米的住宅仍然维持原来的首付标准，占购房者当中70%以上的中低收入家庭就可以免受冲击。

　　在国六条和新的规定中，提出调整住房转让环节营业税。其实，现在的规定还有不足之处。对于短期内再出售的住宅不仅应当征收营业税。此外，目前住宅空置率很高，应当尽快制定实施物业税。在新规定中特别强调了要严格金融纪律，对于项目资金比例不到35%筹贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。目前某些房地产商依靠骗取银行贷款，企用空置住宅来抬高房价，今后就会受到资金链的约束。这对于整顿房地产市场秩序极为重要。

　　但是在“限套型”之后没有必要加上 “限房价”。住宅有高层低层，有朝阳背阴，地点不同，房价自然不同。制定政策的时候一定要考虑实施的可行性。

　　此外，对于

经济适用房要给出明确定义。中低收入家庭人数极多，如果只解决一部分人的需求，而忽视大部分人，势必造成分配不均，甚至出现寻租。不如明确地规定经济适用房的分配对象只针对那些拆迁户。

　　(徐滇庆/北京）