从流通环节狙击房价

　　报告方：中金公司研究部

　　·编者按·

     5月17日，国务院发布房地产业健康发展六条措施，引导和促进房地产业持续稳定健康发展。针对上述措施，中金公司的研究报告建议征收房地产一次性 级差消费税，税率随容积率的下降和住房面积的增大而递增。容积率在一定水平以上而且面积在一定标准以下的住宅免征消费税。消费税收入可专项用于支持建设廉租房和经济适用房。该报告还建议征收房地产汇率调节税，即外籍人士出售房地产时因人民币升值所套获利润应全数缴税，除非另行购买价格更高的房地产。升值套获利润按购房和售房日期人民币兑美元的汇率升值幅度计算。如果期间人民币贬值则免征此税，但贬值的汇率损失不得从利得税中抵扣。此项政策可附以“日落”条款，即政府可以在人民币汇率完全自由浮动时取消该税。

　　执笔人：哈继铭

　　中国近年来房地产价格大幅上涨，某些城市的房地产价格涨幅远高于收入水平的增长(表1)，越来越多的家庭买房负担日益加重。2005年3-5月政府相继出台了一系列政策，如“老八条”、“新八条”、“七部委八条”等等，力图稳定房价。然而，在过去的一年中全国许多城市房地产价格继续大幅上涨。

　　我们的调查显示，北京、珠江三角洲某些城市和一些二线城市房价出现两位数涨幅(图1)。其中原因之一是以往的政策着力于限制供给，而需求调控力度不足。房地产价格的上涨引起社会各界的高度关注。今年“两会”期间许多代表提出了批评和意见。

　　国务院发布房地产业健康发展六条措施，提出调整住房供应结构，更多依靠税收和信贷手段实现调控，并且实现区别对待。

　　我们一贯认为，住房作为商品，其价格当由市场决定，用行政手段控制房价难以奏效，而且造成价格扭曲，与发展社会主义市场经济背道而驰。但是，市场经济的健康发展以政策性基础设施的建设和健全为前提，以金融稳定为后盾。房地产与一般商品的区别是它具有消费品和投资品两重属性，对银行贷款的依赖性很高，与

人民币汇率的升值预期相关。勿庸置疑，任何商品价格的上涨都是因为有效供给小于需求。表面上看，扩大土地供给是稳定房价的根本办法。但是，中国人口众多，人均耕地面积很低(表2)。耕地的大量占用将抬高粮价，即使中国大量进口粮食，国际粮价也将大幅上涨，提高人们尤其是低收入者的生活成本。因此，仅仅依靠扩大土地供应稳定房价是不可行的。

　　调控需求，尤其是对过度需求和投机需求的控制，是抑制房价大幅上涨的重要手段，而中国恰恰在这方面缺乏政策的基础性建设。国际上需求调控的重要工具是利率和资本利得税。与许多国家相比，中国劳动力相对富余，资本相对稀缺，利率水平本应高于国际水平。但是中国高储蓄率和对资本流出的限制令国内利率水平过低。利率水平的政策性提高可能吸引更多的资本流入，可能导致人民币的过度升值。另外，中国贫富差距很大，利率水平的大幅提高在抑制高收入者投机需求的同时也限制了低收入者的真实需求。因此，仅用加息的方式调控房地产需求是不够的。税收政策应当成为调控的重要工具。

　　我们在2005年2月撰文提出征收房地产短期炒卖利得税，并且很高兴看到2005年5月七部委提出对短期炒卖征收营业税，某些地方政府最近提出了开征资本利得税(例如深圳和广州)。但是现有的5%的营业税率偏低，难以有效抑制短期炒作；而且利得税属于

个人所得税范畴，而我国个人所得税属于地方税种，地方政府执行利得税时难免力不从心。另外，利得税的目的仅仅是限制短期炒作，不能起到改善住房结构的作用，也不能有效控制外资利用房地产对人民币升值进行套利。

　　我们建议政府开征另外两种流通环节的税收：消费税和汇率调节税。

　　开征房地产消费税

　　如果说利得税的目的是抑制短期炒作，消费税旨在抑制过度需求对土地和环境的压力。消费税的税收对象一般来说是对有害健康、环境污染和破坏生态平衡的商品消费，如烟酒、汽车、汽油等，因为这类商品的消费对社会产生“负溢出”(negative externalities)。土地资源是稀缺的，在人均耕地面积较低的中国尤其如此。土地的大量占用影响粮食生产和生态平衡，而且粮价的上涨导致通货膨胀，对居民尤其是低收入者影响很大。从这个意义上说，容积率低、面积大的住宅对社会产生了一定的“负溢出”。

　　建议征收房地产一次性级差消费税，税率随容积率的下降和住房面积的增大而递增。容积率在一定水平以上而且面积在一定标准以下的住宅免征消费税。消费税收入可专项用于支持建设廉租房和经济适用房。消费税的征收将大幅提高豪宅的购置成本，有效抑制需求，而且鼓励中低档住宅的消费。从最近推出的汽车级差消费税的执行情况看，效果非常明显。

　　消费税与正在酝酿的不动产税并不冲突，后者的征收依据是房主或住户享受了社区和地段的公共设施和服务，需要为此负担政府在这方面的支出。

　　税负定期调整，一般随房价(包括地价)的提高而上升，税金每年支付。而消费税体现土地占用给国家和社会带来的机会成本：即使所占土地不升值，也不能再用来生产粮食或植树造林。事实上，美国对高档汽车征收奢侈消费税，而许多州对汽车另外征收不动产税。再说，我国短期内难以推出不动产税，因为所需准备工作(包括房地产二手市场的发展、对土地和地面建筑价值变化的评估体系的建立、与其它税负间的平衡协调)的完成尚需时日。

　　对境外投机资金征税

　　人们颇为困惑的是，房地产价格高企与外资流入赌人民币升值有关，为什么没有针对这类现象的调控政策？人民银行2005年8月发布的《2004年中国房地产金融报告》指出，上海境外资金占全部购房资金的比例从2003年1季度的8.3%上升到2004年4季度的23.2%。境外资金购房集中于别墅、公寓等高价位商品房，2005年前两个月，境外资金购买上海单价11000元/平方米以上新建商品住房的面积和金额同比增长47.6%和73%，购买单价11000元/平方米以上二手住房面积、金额同比增长2.8倍和3.1倍。

　　我们认为，不对境外投机资金征收特殊税种，对有真实需求的境内外购房者不公，因为投机资金可以从人民币升值中套利。境外资金的流入助燃了中国房地产价格上涨的熊熊烈火，而且投机资金夸大了人民币的真实升值需要，增大了货币政策的执行难度。更令人担忧的是，一旦人民币升值到一定水平，升值预期大幅下降，某些外资可能套利回流。抛盘行为可能催化房价大幅下降，使许多在中国购房自住的境内外人士沦为负资产者。事实证明，中国和其它许多资本账户没有充分开放的国家一样，在强烈的升值预期下难以有效堵住投机资金的流入，因此必须对将来投机资金的大量流出有所预防，这类预防措施的执行也有利于抑制投机资金的进一步流入。

　　我们建议征收房地产汇率调节税，即外籍人士出售房地产时因人民币升值所套获利润应全数缴税，除非另行购买价格更高的房地产。升值套获利润按购房和售房日期人民币兑美元的汇率升值幅度计算。如果期间人民币贬值则免征此税，但贬值的汇率损失不得从利得税中抵扣。此项政策可附以“日落”条款，即政府可以在人民币汇率完全自由浮动时取消该税。举例说明：一位外籍人士在人民币汇率为￥8/$1时购买一个800万人民币豪宅(折合美元100万)，之后出售获1200万人民币，而此时人民币汇率升至￥7/$1。除所获400万人民币资本利得需按利得税法纳税，原先的100万美元因人民币升值获利的100万人民币也需全数缴税。换言之，即使期间房价不变，该外籍人士依然需要缴纳100万人民币的汇率调节税(除非另外购买价格高于或等于800万人民币的住宅)。

　　上述人民币汇率调节税的目的是实现外籍人士和中国公民在我国

房地产税收政策上的公平对待，抑制外资炒房赌人民币升值。

　　有的外籍人士买房时是用非美元外币兑换成人民币的，而卖房时人民币对该外币升值幅度小于对美元升值幅度，按对美元升值幅度缴纳汇率调节税是否不公？我们不认为不公，因为许多可自由兑换外币对美元的汇率是可升可降的，锁定该外币与美元的汇率风险是该外籍人士自己的责任，不能因为期间该外币对美元升值而要求区别对待。必须注意到，如果期间该外币对美元贬值了，上述税收安排依然按人民币对美元升值幅度计税，而不是按人民币对该非美元外币的升值幅度计税。

　　有的国家在国内利率高于国外时，对境外资本的流入征收利率调节税，其目的与上述汇率调节税相同，即抑制套利行为。

　　如果期间人民币对美元贬值，汇率损失可否从利得税中抵扣？答案是不可以。道理很简单，中国个人所得税法不容许抵扣投资损失。即使在美国，投资损失的抵扣分多年摊派，而且每年抵扣上限很小。

　　如果外籍人士通过中国公民代购中国房产，可否避此税？原则上可以，尤其是随着我国资本账户的逐渐开放。但以此途经避税可能引来不必要的法律纠纷，相信多数外籍人士不会铤而走险。