建设部回应央行报告建议 商品房预售制暂不取消

　　本报记者 叶加 林明 发自北京

　　在央行发布《2004年中国房地产金融报告》后第9天，建设部明确表态：国家近期不会出台央行报告建议的取消商品房预售制度的政策。

　　建设部新闻发言人朱中一昨日表示，商品房预售制度是《城市房地产管理法》确立的 一项制度。从十多年的实践看，这一制度与我国国情是适应的，目前还不能取消。

　　朱中一指出，当前房地产市场调控工作的重点，是坚定不移地贯彻落实好国家已出台的各项调控措施，以切实稳定住房价格，促进房地产市场平稳发展。近期，国家不再出台新的调控政策。央行新闻处一位不愿透露姓名的人士表示，此前房地产金融报告的观点也只是建设性的，并非强制性的，这并不是央行的职能所在，所以不好评论。央行金融市场司副司长沈炳熙赞同央行报告中的观点，但他也表示不便发表任何意见。

　　质疑央行报告

　　央行15日发布的《2004年中国房地产金融报告》表示：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”

　　朱中一表示：“作为一份研究报告，里面的观点有其合理性的一面，但制度的存在也有另外合理的一面，它是与当前的发展相适应的，而且一个制度的修改和取消是要走一个法定的程序，是由人大来决议的，不是一个部门提建议就能够改的。”

　　朱中一在表达他个人观点时认为，央行发布此观点并不是很谨慎，当前是要稳定房价，而取消预售制度会造成房地产市场的波动，这与国务院的方针不符。另外，出台此意见事先也应与建设部商讨一下，这样才比较合理。

　　“课题组的报告是否代表央行官方观点，应该引起注意，事先没有跟主管部门沟通，就在社会上发表，引起强烈反响，我认为不妥。在一定程度上，预售制度在目前是适合的，不能因噎废食。”民革中央委员会委员董藩教授说。

　　“预售制度不是一个部门说取消就能取消的，我并没有感觉这个制度阻碍了房地产的发展，我觉得央行提出的只是个建议，可能是从金融角度去分析，但从交易的角度来看，预售制度应该存在。”北京市建委房屋交易市场管理处处长沈洁说。

　　北京华远集团董事长任志强认为，信用经济和期货交易是经济发展的必然产物，在很多行业、经济领域比比皆是，取消商品房预售是回到实物交易的一种倒退行为，目前我国大部分地区城市商品房仍然供不应求，取消预售会延长商品住宅供应周期，加剧市场供应短缺，造成房价上升，不能因为有骗贷等风险存在就全盘取消预售制度。

　　央行报告建议取消预售制度，更多的是从金融安全角度去考虑，但却引起了“央行单方面转移风险、没有考虑行业融资出路”的质疑。对此，中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容认为，银行和企业一样，作为市场主体，给开发商风险融资是否应该成为政府必需的职能？如果风险全部由银行来承担，等于把所有风险转嫁给了全社会。

　　完善预售监管或更可行

　　据了解，房屋预售制度源自《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条。

　　沈洁说，预售制度确实存在一定的缺陷，需要进一步进行完善，但目前还没有到取消的时候。他表示：“开发商融资时间长了，建造的成本必然加大，最终还是要落到老百姓身上。”

　　

顺驰中国控股战略发展部总经理何平也认为，目前取消预售制度“基本上不太可能”。他解释说，目前房地产商的预售资金占房地产开发资金来源的40%以上，如果取消预售制度，必然会带来房地产市场的洗牌和短期内的市场真空，必然会引致房价上涨，这违背了国家

宏观调控的初衷。

　　“实际上，从去年底以来，我们预售的房子在很多大城市都要求多层封顶和高层主体结构完成2/3后才能预售，这实际上与现房销售已经没什么太大区别了，政府也在管理上逐步加大力度。”何平说。

　　SOHO中国有限公司董事长潘石屹表示：“把取消预售房的建议变成政策和具备可操作性是没有可能的。”他介绍说，目前我国各省市大部分都采取商品房预售模式，尤其在沿海等经济发达城市，几乎全部采用商品房预售制，如果全部转为现房销售，可用资金的建成住宅供应部分将大幅缩水，进一步加剧供不应求现象，这是对现有房地产开发格局生态的彻底改变，将有超过九成以上的开发商无法适应，不仅现在没有可操作性，在商品住宅可能长期供不应求的未来同样不具备实行的基础。

　　“其实，房屋预售制度不取消也可，但不能把整个制度的风险让消费者及银行来承担，而应让房地产开发商来分担。”易宪容表示，政府可以建立一种房屋预售制度的风险担保基金，就如存款保险制度一样，凡是参加房屋预售制度的房地产开发商都得参加这个基金，即按营业额缴付，一旦出现问题，就得由这个风险基金来承担责任。

　　朱中一也指出，当前，要进一步完善预售监管措施，切实加强监管，以维护当事人的合法权益。