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来源：地产豪声音
袁豪 鲁星泽 曹曼 邓力
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事件
2020年7月30日，中共中央政治局召开会议，指出：扎实做好“六稳”工作，全面落实“六保”任务，推动经济高质量发展，维护社会稳定大局，努力完成全年经济社会发展目标任务。财政政策要更加积极有为、注重实效；货币政策要更加灵活适度、精准导向，要保持货币供应量和社会融资规模合理增长，推动综合融资成本明显下降。要以新型城镇化带动投资和消费需求，推动城市群、都市圈一体化发展体制机制创新。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。全文未提及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
点评
1 努力完成经济目标，坚持房住不炒，未提不搞地产刺激，预计房地产政策保持稳定
宏观经济方面，会议指出“推动‘十四五’时期我国经济社会发展，扎实做好‘六稳’工作、全面落实‘六保’任务，二季度经济增长明显好于预期，努力完成全年经济社会发展目标任务”，显示政府全年稳经济诉求不变，而稳经济必须稳地产。货币政策方面，会议指出“财政政策要更加积极有为、注重实效。货币政策要更加灵活适度、精准导向。要保持货币供应量和社会融资规模合理增长，推动综合融资成本明显下降”，显示流动性仍将保持合理宽松状态，房企融资端和居民购房端仍将有所受益。地产方面，会议指出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展”，政策基调延续了以往的房住不炒，并且没有提及不将地产作为短期刺激经济的手段。此外，会议指出“要以新型城镇化带动投资和消费需求，推动城市群、都市圈一体化发展体制机制创新”，将利好环都市圈布局的房企。我们认为，目前个别城市出台的调控政策存在特殊性，预计其他城市跟风可能性较小。并且，考虑上半年疫情延后了房企推盘节奏，Q3供给端推盘将反季节性走高，需求端进入传统需求淡季，全国供需关系将更匹配、甚至供略大于求，预计不存在因预见全国房价上涨而招致全面调控升级的可能性，预计下半年总体政策将处于稳定环境。
2 展望下半年，预计政策面稳定、基本面和公司面稳中向好，逆境坚韧更显价值
展望下半年：1）政策面，预计宏观政策仍偏于宽松，需求端政策坚持房住不炒、延续因城施策，同时考虑到随着供给的逐步爬坡，预计不存在需求端政策全面收紧的可能，而供给端政策继续积极支持，包括：供地增加、土地改革、预售放宽、限价放宽等，总体政策将处于稳定状态；2）基本面，疫情下，上半年市场销售改善持续超预期，6月主流50家房企销售额绝对额创历史新高，需求展现出较强韧性，鉴于疫情影响淡化、流动性宽松、行业低库存、供给爬坡等因素，预计Q3销售将保持Q2的市场热度，并考虑到20Q3推盘将反季节性走高、市场去化率稳定略降、房企销售计划完成约束等因素，预计主流房企20Q3销售金额同比增长有望超20%，并维持后续房地产仍将处于健康稳定发展趋势的判断；3）公司面，a、地价/房价比改善，融资成本下行，助利润率阶段性见底；b、销售改善超预期，地方预售政策放松，助周转效率提升；c、金融去杠杆告一段落，预计房企杠杆率后续或保持平稳，因而，公司面三大改善将推动ROE向好。
3 投资建议：坚持房住不炒、但未提不搞地产刺激，重申看好基本面和估值面的双提升，重申“推荐”评级
新冠逆境之下，房地产表现异常坚韧、持续超市场预期，而房地产仍是我国经济稳定的压舱石，预计政策将保持稳定状态、房地产将继续健康稳定发展，并考虑到房地产本身的估值修复以及内外部驱动的估值提升，预计主流优质房企估值将有望提升超40%。此外，本次疫情对物业管理行业将是一次行业价值的再认识，推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。我们重申房地产板块“推荐”评级、重申物管板块“推荐”评级，并优选优质房企和优质物管企业，推荐：1）住宅开发：金科股份、世茂集团、金地集团、中南建设、保利地产、旭辉控股、融创中国、万科A、阳光城、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂，建议关注：荣盛发展、招商蛇口、蓝光发展、华夏幸福；2）物业管理：招商积余、永升生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、保利物业、新大正、绿城服务，建议关注：雅生活服务、时代邻里、奥园健康；3）商业地产：龙湖集团、新城控股、大悦城，建议关注：宝龙地产、华润置地；4）物流地产：建议关注：ESR、南山控股。
4 风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
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华创地产研究团队
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复旦大学理学硕士
曾任职于戴德梁行、中银国际
2016年加入华创证券研究所
慕尼黑工业大学工学硕士
2015年加入华创证券研究所
同济大学管理学硕士，CPA，FRM
曾任职于上海地产集团
2017年加入华创证券研究所
哥伦比亚大学理学硕士
2018年加入华创证券研究所
袁 豪 首席分析师
13918096573
鲁星泽 研究员
18390086688
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13816593032
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