上市首份成绩单港龙中国表示：坚决不拿地王|平方米_新浪财经

原标题：上市首份成绩单港龙中国表示：坚决不拿地王来源：观点地产网

观点地产网不早不晚，港龙中国在年报季中交出了过去一年的“成绩单”。

由于特殊原因，港龙中国今年的业绩会仍然是采取了线上召开的形式。3月22日，执行董事、董事会主席兼行政总裁吕明携执董吕进亮、首席财务官林雨田、副总裁罗兆和张鸿光出席会议。

虽然看不到管理层们的表情神态，但从交流的语气中却不难听出其对于去年业绩显然颇为满意。

于2020年，港龙中国录得总收益约为人民币41.71亿元，同比增加约111%。实现毛利约为人民币15.17亿元，同比增加约80%；实现净利润约人民币6.42亿元，同比增加37%；公司拥有人应占的利润同比增加约44%至约人民币9.61亿元。

相比起上述各项指标，同比涨幅达到20%的全年销售额反倒显得有些“不温不火”了。而在众多大幅增长的数据中，下降了7个百分点至36%的毛利率则显得有些扎眼。对此，管理层表示，这是由于2020年内交付的土地成本较高所致。

不过，管理层显然还是对毛利率的绝对值较为满意的。其表示，尽管同比去年有所下跌，但36%的毛利率仍属于是行业内较高的水平，而之所以能够实现这一毛利率，则是因为目前交付的土地都是在其地价上涨之前获得的。

上市敲钟、首进湾区、境外发债……尽管疫情让市场放慢了脚步，但港龙的2020年却仍是忙得不亦乐乎。同样的，坊间对于港龙中国上市一年来的变化和下一步发展策略，也存在着不少疑问。

“坚决不拿地王”

于港龙而言，2020年大部分的工作重心被放在了土地投拓上。

年内，港龙中国于江苏、浙江、安徽、广东及四川购入21个新的优质土地，新增建筑面积约470.78万平方米。以可供出售的总建筑面积计算，加权平均每平方米权益土地成本约为人民币4113元。

截至2020年12月31日，港龙中国共拥有72个项目，土地储备约为1080.91万平方米，其中67个项目位于长三角地区。

能够形成对比的是，根据此前港龙中国披露的招股书显示，其于2020年6月底时共拥有53个项目，总建筑面积约为544.44万平方米。换而言之，仅是去年下半年，港龙中国在土储上差不多是再造了一个“港龙”。

从区域分布来看，在去年6月底发布招股书时，港龙中国的大部分项目还集中在江苏、浙江两个省份。在其当时544.44万平方米土地储备中，约有390.86万平方米位于江苏，约112.45万平方米位于浙江。

来到了2020年底，港龙中国已经进入了江苏、广东、安徽、浙江、贵州、河南、四川、上海等地。不得不说，去年下半年港龙中国能够完成如此大体量的土储扩充，要得益于其在大湾区、西南地区、安徽省等地的突破。

而这其中，又要数在大湾区的扩张最为“卖力”。

上市之后，港龙中国在大湾区多地落子。2020年7月，港龙在惠州拿下了其在大湾区的首个项目。11月，广州增城年内体量最大的宅地出让，港龙和皇朝傢俬的合资公司广州港科置业有限公司以底价38.3亿元拿下了该地块。

短短几个月过去，到年底时，港龙中国已经在大湾区拿下了约158.17万平方米的土地储备，占总土地储备14%，在港龙的土储版图中排名跃升至第二位，仅次于布局了581.6万平方米的江苏。

至于连续进入多个新市场是否会存在一定风险，管理层则表示：“我们在投资前有前置测算，对项目的利润率、年化回报率、资金回报率等指标有非常严格的标准，对于不满足标准的会很果断地放弃。”

张鸿光指出，港龙中国的购地策略还是十分谨慎的，从微观来看公司会比较看重资金回报率、去化率还有项目的体量。“为了降低投资风险，我们意向的项目体量以中型规模为主。”

紧接着，他又补充强调说：“还有集团拿地最大的原则，就是坚决不拿地王。”

类似的拿地策略从港龙进入大湾区的路径中可见一斑，其在惠州拿的首个项目体量约在9万平方米左右。“惠州项目不久前开盘迎来了大丰收，达到了90%的销售。”吕进亮进一步介绍说，港龙中国2021年将会在在大湾区全面实现造血供货的状况。

除了大湾区之外，港龙去年首次进入的成都市场也会在今年迎来开盘，预计整体货值大约有20亿元。

“过去一年里，我们新进驻安徽、西南、大湾区。当然，首先我们公司投资布局还是坚定不移在长三角。接下来我们将巩固长三角的市场地位，同时加大有发展潜力的省份，比如说大湾区，同时适量调整一二线城市占比。”

“没有比流动性更重要的”

大肆拿地的背后，离不开大量资金的支持。于港龙而言，去年的顺利上市恰好为自己后续的扩张做好了准备。

截至报告期末，港龙中国的现金总额（包括受限制现金，质押定期存款及现金及现金等价物）约为人民币67.97亿元，相比起2019年底的约25.13亿元大幅增长了170.47%。

上市所得款项只是最直接的回血，对于港龙而言影响更为深远的，是上市后能够帮助其打开了对接资本市场的大门。2020年11月，港龙中国成功发行了首支美元票据，规模为1.5亿美元。

显而易见的是，上市后港龙中国的融资渠道将会进一步得到拓宽，随之而来的，自然是融资成本的随之降低。因此，哪怕港龙中国首笔美元票据的利率高达13.5%，其2020年的加权平均融资成本仍是由2019年年底的8.8%，下降了1.1个百分点至7.7%。

在加快拿地和扩大融资之后，港龙中国的负债情况也相应增加。于2020年12月31日，港龙中国的银行及其他借款总额达约86.42亿元，较于2019年12月31日的约28.53亿元增加约203%。

对此，管理层解释称，确实能看到港龙中国的债务去年有所增长，但其实是由于受到疫情的影响，以及国内经济不明朗的影响，因此公司会通过一些机会去多拿一些流动性。“对房地产来说，没有什么比流动性更重要的了。”

值得注意的是，在该等银行及其他借款中，有高达约60.51亿元的债务需要在一年之内偿还，短债占比超过了七成。某种程度来说，港龙中国在未来一年时间里存在着一定的偿债压力。

关于这一问题，管理层似乎并没有太过担心。“我们也打开了境外的融资平台，也有很多不管是项目也好，其他融资渠道也好，我们有信心完全可以应付接下来的负债。”

管理层所希望的，自然是向市场传达公司未来向好的信心。但其实，负债大幅增加的港龙已经踩到了“三道红线”中的一条。

“我们就是合约负债那一条踩到了，其他两条没有问题，我们净负债率只有41%。”张鸿光表示，对于公司管理来说，整体资金安全，整体流动性也很强，由于公司主要销售住宅，因此其策略是去化，故不用担心三道红线问题。

不过，按照规定，“三道红线”踩线后将会对企业每年有息负债规模的增长作出限制，一定程度来说，也会对港龙的扩张节奏造成影响。而据管理层介绍，港龙2021年的销售目标是345亿元，同比2020年增长了10%，较2020年20%的增速放缓了一半。

以下为港龙中国地产集团有限公司2020年度业绩会问答实录摘选：

现场提问：港龙中国地产在2020年先后进驻了安徽、西南、大湾区这样的新区域，在全国化布局方面，2021年公司有什么具体计划？关于集中供地的政策，港龙对于未来的土地市场有什么样的判断？

吕进亮：关于我们进驻安徽、西南，大湾区。首先我们公司投资布局坚定不移在长三角，去年进入了大湾区，包括西南区域的开拓，公司一直坚持四个原则：一个是聚焦城市群，做深做扎实。我们对未来的规划，包括区域的布局，我们公司的目标是很明确，定位也是非常清晰的。

现在公司已经实现了核心城市群的布局，未来战略将重点在核心城市群里面，打开一个阵地就要站稳一个阵地，以点连片，做到深入做到扎实。在城市的选择上，重点关注城市群里面核心的三线四线城市，二线城市也会适度关注，择机布局。

第二点城市优先，因城投资，精准落位，在新进的城市，我们会选择经济实力强，需要支撑力足，产业基础发达，城市基本面更好的城市，比如安徽合肥、阜阳、芜湖，大湾区的东莞、佛山，都是企业重点关注的城市，投资风格都保持谨慎、稳健，因城投资，因项目投资，精准获地，我们不盲目，不冒进，做好现代城市的深耕，强化品牌影响力和客户认知度，我们要做到真正在区域深耕上有影响力有品牌力。

第三点严格遵守标准，要把我们的效益，控制风险。在新项目的选择上，港龙中国一直坚持严格的投资卡位标准。我们在投资前有前置测算，对项目的利润率、年化回报率、资金回报率等指标有非常严格的标准，对于不满足标准的会很果断的放弃。在这样一个投资原则下，我们就能保证我们的效益跟风险的可控性。

第四点，公司一直以来都是坚持合作为先，互利共赢。港龙中国在新进的城市都会以合作为先，我们跟很多行业内的企业家建立非常良好的合作关系和战略协议，通过合作实现大家的资源共享，风险共担，在大湾区里面跟很多标杆企业合作，学习城市更新的一些开发经验，实现了有一些项目周期比较长的新项目的布局，为我们长期发展的储备粮仓跟效益型项目资源落地。

吕明：关于新政对房地产的影响。我们认为新规有利于土地成本的降温，减少垄断情况，推动优质房企盈利能力的改善。以前每一次都一两块地，可能有40、50家房企竞争，如果一次推出40、50块地，可能同样的企业就分摊一点，土地成本有利于降温。另一方面在同一时间大量组织土地供应，保障土地充足供应。

另外土地需求端，对竞拍房企的资金进行有效分流和降低土地购买需求，同时因房企之间使用效率的降低而降低全年土地购买能力的需求，综合推动土地市场供需关系的改善，从而有利于稳地价，着力公司开发优质的土地资源，对我们感觉是一个好处。新规涉及的22个城市，土地成交5.8亿平方米，市值2.7万亿，分别在全国的24%和45%，重点城市地价也将利于市场健康平稳的发展。公司将继续推动轻杠杆、强运营的发展策略，积极加强盈利和抗风险能力。招拍挂，协议转让，股权收购，旧城改造，第三方开发合作，这是我们未来三年拿地的形式。

现场提问：公司2021年销售目标如何？去年毛利率因为交付土地成本较高，按年减少了7个百分点至36%，今年公司毛利率目标水平如何？此外，内地限时严控的企业负债，现实的负债率是多少，是否会有再下调的空间，今年目标负债率水平是多少？

张鸿光：我们很清楚今年出台了比较多的政策，其实我们觉得整体对于那些政策对整个房地产板块的发展是正面的，我们也是从过去到现在都是保持比较稳的增长，我们预计2021年的增长不低于10%，销售目标是人民币345亿。

第二个，有关毛利率的事情，我们今年是36%，是一个行业比较高的水平。我觉得不单是港龙也好，整个板块也好，我们的毛利率不可能一个人特别好，特别差，我们都是看整个行业。

我们今年结转的一些地块都是两年多之前，可能是20、30个月，所以毛利率下降方向，其实是整个行业板块大的方向，我们预期在2021年结转的毛利率会有一点压力，但是按照我们刚才提到的拿地策略比较保守，看今年30%在一线城市，但是加权平均楼面地价7000块，我们控制比较好。预期2021年毛利率在行业当中有信心中上水平。

还有一个问题是负债水平是多少？去年年底我们的净负债率是41.1%，那个对比整个行业当中明显是偏低的水平，所以给我们提供比较大的空间，接下来可以发展，去增加土储。今年对于负债率的水平我们觉得是有信心在发展的同时可以维持一个不超过行业中等水平，低于行业水平一点的水平。

现场提问：想问一下公司今年的拿地计划是怎样的，是否会进一步加大在大湾区的布局力度？公司的短债比达到了七成，想问管理层是否会存在偿债方面的压力？公司目前三道红线的指标情况是怎样的？

张鸿光：其实我们对于现金流的管理是非常紧张的，也非常的谨慎。刚才有提到我们有一个债务的到期年期，我们在去年年底那个数字大概是1.17年。跟之前1.25年基本上持平。70%好像听起来很高，但是如果分析一下，我们去年12月份美元债10亿人民币，所以有可能是受限于某一个月拿多拿少，对整体管理债务年限没有太大影响。我们虽然一年内到期是70%，但是如果再分析一点，我们整体的债务到期年限其实跟一年前基本上持平。还有我们也打开了境外的融资平台，也有很多，不管是项目也好，其他融资渠道也好，也有拓展。我们有信心是完全可以应付接下来的负债。

吕进亮：关于土储跟拿地的策略我简单说一下。因为我们公司作为一个在长三角起家的公司，所以一直都布局在南通、南京、杭州、淮安，包括最近深耕浙江市场。在2020年江浙两个市场总共获地面积158.9万方，占全年新增土地的建筑面积33.8%，除了稳固江浙市场两大基本盘的基础上，港龙也对安徽省全省布局，芜湖为一个突破口，4月跟5月两个月之间就在芜湖接连获取了土地，在今年整体安徽市场，我们又布局了阜阳、黄山、合肥的项目。截止2020年底，安徽土储面积超出百万方，总货值将近200亿。除了长三角的深耕跟安徽的新进入，区域拓展也取得非常实质性的进展，我们西南区域跟大湾区都实现全面布局，西南区域进驻成都，新增土地面积14.5万方，2021年，成都也会实现首开，预计整体货值大约有20亿。

大湾区作为全中国非常关注的地方，港龙以惠州为首站成功入驻，在7月份就以3.1亿获取了惠州的优质土地，在前天惠州开盘也迎来了大丰收，90%的销售。截止2020年大湾区总共有三个土地的获取，分别为惠州、广州黄埔跟增城土储超过150万方，总货值超过200亿。2021年在大湾区会全面实现造血供货的状况。

张鸿光：我们看到债务是有一些增长。去年受疫情影响，其实那个时候经济方面不是太好，我们通过一些机会去多拿一些流动性，对房地产来说没有比流动性更重要的。

可以看到我们的借款是有所增加的同时，我们的现金有大幅增长，在去年净负债率是41%，相对是非常低的水平。刚才提到三道红线的事情，我们的情况是合约负债那一条踩了，其他两条没有问题。但是对于管理来说，我们看整体资金安全。

看到我们整体流动性是非常强的，我们的策略是去化，卖的是住宅，净负债率是41%，所以这三条红线其实没有太担心，反而我们是觉得一些新出来的政策，让投资者他们觉得既然我们整个行业板块负债给限制了，他们就不用担心有些企业盲目地扩张，反而是比较健康的，所以我们觉得这个政策对于这个板块也是好事情。