恒隆广场老树焕新芽 资产优化中探寻时代的脚步

原标题：恒隆广场老树焕新芽 资产优化中探寻时代的脚步 来源：观点地产新媒体

（2019年10月12日）调控政策层出不穷，一线城市宅地日益稀缺，房地产市场的步伐在北上广深等地早已一脚踏入存量时代。多重因素下，曾经醉心于增量的开发商们也在努力转变着自己的发展逻辑。

说到商业，便绕不过“魔都”上海。从“十里洋场”到如今的“世界一线城市”，上海历来都是商业、金融高度集聚的英雄地。想要在浩如烟海的商业体中崭露头角，地产商们显然要费上不少心思。

如何打造差异化，如何创新？关于这一问题，不同的地产商有着不同的诠释。而让一座历经近20年历史的商业广场再焕生机，则是恒隆地产述说自己独特道路的方式。

让我们将时间拨回到1993年，将近一年的拉锯谈判后，恒隆地产终于将南京路上的一宗地块收入囊中。在这块地旁边，是上海当时的地标建筑——上海展览中心和波特曼，而这块地也就是后来的上海恒隆广场所在。

历时8年，投资3亿美元，上海恒隆广场在2001年正式落成，一时间风头无两。在当时，恒隆广场不仅是浦西最高的建筑，还是上海第一家奢侈品商场，甚至还创下了上海第一个单月税收过亿的商场纪录。

不过，随着时间的推移，各种商业模式层出不穷，市场逐渐开始变得拥挤，在这条商业跑道上的竞争者也越来越多。从最早的百货商场，到港资购物中心，再到内地开发商发力，短短十余年时间里，上海的商业地产已然是历尽千帆。

为了能够更好地契合市场，恒隆地产选择在2015年时开始对上海恒隆广场启动了资产优化计划，投资成本超过7亿港元。而经过两年的升级之后，效果无疑是明显的。2017年上半年，重新开业的上海恒隆广场上半年租金上涨了23%。

在今年上半年里，上海恒隆广场实现收入8.27亿港元。其中，商场部分不仅出租率达到了98%，收入及零售额同比也均录得了双位数字增长，分别为11%及15%。

在升级完成后，恒隆地产董事长陈启宗曾带着一位潜在投资者前去参观。在看到上海恒隆广场后，投资者感叹道，这座商场看起来就像是刚开业不久。但事实上，这座商业体已经建成十余年。

1992年进入上海市场开始，恒隆地产开始专注于高端零售物业领域。二十多年的浸淫，让恒隆地产总结出了自己的一套商业模式。

据陈启宗介绍，高端商业（特别是零售）地产业需要遵循五个基因。最佳的位置、充足的土地面积、利好的政策、优良的设计和施工以及很好的耐心。

八年建造落地加上后来的两年升级，整整十年的工期，似乎也在印证着恒隆广场在经营商业时对于品质的注重，以及具备着充足的耐心。

经营项目的过程中，恒隆地产深谙“优质的实体零售空间难以被电商等取代”的道理。所以只要购物商场设计精巧且建造得当，也就不会存在“过时”这回事了。

这种模式下，商业体自然能够紧跟着时代的脚步，确保不会因落伍而被淘汰。就像是一颗向阳的大树，不管历经多少年轮，都有机会重新长出新的枝芽，焕发出新的生机。

在恒隆地产的盘算中，上海恒隆广场这个“新”物业在完成资产优化计划或将能在未来20年持续创造佳绩，然后才再需要另一次翻新。如此一来，与建筑物的原始成本相比，资产优化计划的成本也就微不足道了。

基于这一理念，除了上海恒隆广场外，恒隆地产对上海另一个商业项目港汇恒隆广场也进行了优化，两个商业项目优化总成本大约在15亿港元左右。

从上海恒隆广场来看，恒隆地产的商业模式显然是行之有效的。而这一模式中还有哪些奥秘，港汇恒隆广场能否延续这一效果，又是否能够复制到更多的商业项目上，种种问题仍然值得进一步探究和期待。