重仓2万亿潜在货值 碧桂园优化布局上演“城市群竞争力”

原标题：重仓2万亿潜在货值 碧桂园优化布局上演“城市群竞争力” 来源：中指研究院

8月22日，百强龙头房企碧桂园控股有限公司（股票代码：02007.HK）在香港发布2019年上半年业绩。从企业的业绩表现、财务指标、资金管控、土地储备等方面可以看出，碧桂园整体发展稳健，提质效果显著，未来发展潜力可期。

业绩持续保持行业领先，市场占有率持续提升。权益销售额全国市场占有率较2018年上升0.36个百分点至3.71%；

营收利润持续稳增长，提质增效成果显著；

高质量资金管理能力，资金充裕，企业处于进可攻退可守的优势地位，为企业后续稳健经营提供有力保障；

土储及可售资源丰富，高度集中于潜力城市群或人口持续净流入的潜力城市，增强了企业行业周期应对力，未来发展空间大。

碧桂园业绩发布会现场图

1、业绩继续领跑行业，实现市场全覆盖

2019年上半年，碧桂园业绩继续领跑行业。2019年上半年，碧桂园实现权益销售金额2819.5亿元，权益销售额全国市场占有率达到3.71%，较2019年上升0.36个百分点，权益合同销售面积约3129.0万平方米，持续保持行业领先。

项目遍布中国内地所有省份，实现市场全覆盖。截至2019年6月30日，碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2,381个，分布于31个省/自治区/直辖市的279个地级市，总计覆盖1,235个区/县。

据中指研究院《2019年1-7月中国房地产企业销售业绩TOP100》专题报告，1-7月碧桂园全口径销售金额、权益销售金额继续领先同行，销售表现仍然强劲。

2、营收利润持续稳增长，提质增效成果显著

受益于2018年较优的营收表现，碧桂园2019年再度登榜《财富》世界500强，成功突围200强，排名大幅提升176位至第177位，成入选企业中排名增幅最多的企业，有力印证了企业内在价值的提升。

2019年上半年，碧桂园再度延续2018年营收利润双增长态势，各项盈利指标持续增长，提质增效成果显著。2019年上半年，碧桂园实现总收入2020.1亿元，同比增长53.2%；同时，实现毛利润548.6亿元，净利润230.6亿元，股东应占核心净利润159.8亿元，同比分别增长56.9%、41.3%、23.4%，增速显著，在房地产行业整体盈利空间逐步减小的背景下，成交卓著。

图：碧桂园2019年上半年财务指标表现

资料来源：碧桂园半年报

3、现金充足，低杠杆抗风险能力强

2019年上半年，在融资受阻、汇率激增，整体融资环境维持收紧的背景下，碧桂园稳步前进，凭借高质量资金管理能力，资金充足，营运资本充裕。截至2019年上半年，碧桂园拥有可动用现金余额2228.4亿元，占总资产的比例约12.8%。另有约3133.0亿银行授信额度尚未使用，为企业未来进一步发展奠定坚实基础。

图：碧桂园2019年上半年资金情况

资料来源：碧桂园半年报

作为资金密集型企业，在当前行业调控趋紧的背景下，越来越多的房企注重稳健安全经营。而“现金为王”是企业稳健及安全经营的“护城河”，现金流是企业的生命线。通过对2019年上半年碧桂园资金及现金流进行分析可以发现，碧桂园资金管理能力高效，为企业后续稳健经营提供有力保障。

对于房企而言，现金流入主要来源于两个渠道：销售收入及借款。从销售收入看，碧桂园毋庸置疑表现突出，2019年上半年权益物业销售现金回款约2659.4亿元，回款率达94.3%；从借款需求看，碧桂园继2017年起第三次连续在年中实现正的净经营性现金流，具备高质量资金管理能力，对外融资依赖度相对较低。截至2019年上半年，碧桂园净借贷比率为58.5%,较2018年中期同比下降0.5个百分点，企业现金流充裕。

充裕的现金流及现金余额使碧桂园处于进可攻退可守的优势地位。调控趋严给企业带来的市场机会越多，越有利于企业实现低成本扩张，最终实现强者恒强，提升市场占有率。

4、人以“城”分，聚焦50万以上人口城市群

2019年以来，房地产面临的内外部环境持续变化，深度影响房企的业绩表现及布局战略。首先，从近年来出台的政策可以看出，目前城市化已进入更高阶发展阶段，城市群是未来城镇化的发展趋势，目前粤港澳、长三角等城市群已升至国家战略，未来发展潜力显著；其次，人口作为房地产长期发展的重要动力和支撑因素，是企业选择进入城市的重要考量。在此背景下，多家房企开始逐渐调整战略，将布局转移至极具发展潜力的城市群或人口持续导入的潜力城市。

从半年报发布的数据可以看出，碧桂园早已深谙房地产发展规律，提前谋篇布局，不仅土储总量丰富，强力支撑企业未来发展，而且土储及可售资源高度集中于潜力城市群或人口持续净流入的潜力城市，增强了企业行业周期应对力，未来发展可期。

从总量数据看，截止2019年上半年，碧桂园已获取的权益可售资源达17587亿元，潜在的权益可售资源10251亿元，总权益可售资源达27838亿元,土地储备总量丰富；按人口流入等级分，2019年6月底可售货值中，98%位于常住人口50万人以上的区域；94%位于人口流入区域，可售资源位于潜力城市，市场前景大。

图：碧桂园截至2019年上半年已获取可售资源分布

注：横坐标为2017年末全市常住人口数，单位为百万 资料来源：碧桂园半年报

分城市群看，碧桂园在五大未来中国最具发展潜力的城市群中可售权益资源达1.31万亿，占已获取的可售资源比重达75%；且上升为国家战略的粤港澳湾区大本营及长三角区域可售权益资源为0.83万亿，占已获取的权益可售资源比重近50%，潜力巨大。

“十三五”规划中指出，我国未来将加快城市群建设发展，打造京津冀、长三角、珠三角世界级城市群，并将在全国范围内共打造19个城市群。政府工作报告中明确指出要“着眼开拓发展空间，促进区域协调发展和新型城镇化”。“重点推进“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展三大战略”。“培育一批辐射带动力强的城市群和增长极”。城市群迎来重大发展机遇。

其中，京津冀本身就是三大战略之一，发展潜力突出；长三角、长江中游以及成渝城市群分布在长江经济带沿线，是东中西部产业转移的最主要横向通道；而长三角以及粤港澳区域都是21世纪海上丝绸之路的核心区，目前已上升至国家战略，因此这五大城市群，无疑将成为未来中国最具发展潜力的地区，抓住这五大城市群的发展机会才能把握住中国城市发展的未来。碧桂园在五大城市群中的战略布局，为公司长期业绩增长提供稳健支撑。

图：碧桂园截至2019年上半年已获取可售资源分布（十亿）

资料来源：碧桂园半年报

此外，碧桂园不仅持续打造优质住宅项目，还遵循“环核心城市”的投资策略，聚焦都市圈核心城市外围区域，布局TOD、产城、机器人谷等项目，以产带城，以城促产，推动以产业为支撑的城镇化发展，助力城市群发展。

结语

当前房地产的发展逻辑已在逐渐转变，如政府不再将房地产作为促进经济发展的短期手段，房企面临的融资环境不容乐观，城市群成国家发展战略……这种背景下，对房企的要求越来越高，我们也可以看到越来越多房企谋求稳健经营与发展。

我们认为碧桂园是房企中稳健经营，谋求可持续发展，最终以期实现基业长青的行业佼佼者。从企业的业绩表现、财务指标、资金管控、土地储备等方面可以看出，碧桂园整体发展稳健，提质效果显著，未来发展潜力可期。