房企半年考：招商局变“轻”之惑

原标题：房企半年考：招商局变“轻”之惑 来源：腾讯财经

8月19日，招商局置地有限公司（以下简称“招商局”）发布2019年上半年财务报告。

2019年上半年，招商局营业额为人民币29.05亿元，较去年同期32.49亿元减少约11%。招商局表示，营业额下降乃由于2019年上半年竣工及交付总建筑面积减少所致。

值得一提的是，招商局同期营业额已连续两年下滑。去年同期招商局实现收入32.49亿元，相较于2017年同期下滑了33.31%。

总负债同比增长26.94%

半年报显示，销售额方面，该集团连同其联营公司及合营企业实现合同销售总额人民币158.3亿元，同比增长9%。合同销售总面积为923,726平方米，同比增长14%。平均售价约为每平方米人民币17137元，同比下降4%。

《中国建设报·中国房地产》查询官网发现，2019年招商局销售目标为380 亿元。据此推算，上半年公司完成年度目标约41.66%。

毛利方面，毛利为人民币9.5亿元(2018年同期：人民币14.21亿元)，毛利率为33%，较去年同期下降约11个百分点。报告期内，已确认收益中超过50%来自利润率相对较低的项目。

溢利方面，招商局溢利为人民币5.28亿元(2018年同期：人民币8.1亿元)，较去年同期下降约35%。拥有人应占溢利为人民币4.91亿元(2018年同期：人民币4.27亿元)，较去年同期增长约15%。

招商局表示，溢利下降及本公司拥有人应占溢利增长主要基于下述原因：截至2019年6月30日止6个月期间，本集团持有股权比例相对较高的项目公司主要所持已竣工及交付的物业数量增加，导致期内本公司拥有人应占溢利增加；本公司录得汇兑收益净额，而上年同期录得亏损。

负债方面，截至报告期末，招商局负债总额为554.56亿元，较2018年上半年436.94亿元总负债同比增加26.94%。其中，流动负债与非流动负债分别为394.41亿元与160.15亿元。截至6月30日，招商局资产总计815.79亿元，资产负债率为67.98%。

于2019年上半年，佛山、广州、重庆、南京、西安及香港的项目占集团总营业额比例分别为52%、18%、5%、23%、1%及1%。

此外，截至2019年6月30日，招商局在佛山、广州、重庆、南京、句容及西安拥有30个房地产开发项目，主要集中开发住宅物业以及住宅及商业综合物业，产品类型包括公寓、别墅、办公楼及零售商铺等。截至2019年6月30日，招商局土地储备为501.2万平方米。同时，集团已抵押位于重庆、佛山、南京及句容账面值约为人民币82.29亿元土地，以就授予集团银行借贷人民币19.05亿元作出担保。

变“轻”之路

6月6日，招商局发布公告称，公告表示此前公司拟收购母公司 招商蛇口 地产基金权益的有关交易获得批准，这一动作意味着招商局正式向轻资产战略转型迈出重要一步。

由于定位不清晰、与母公司存在业务重叠等原因，招商局一直处于较为尴尬的地位，母公司与子公司之间同业竞争问题多年来也亟待“放诸台面”协商解决。

为避免同业竞争，2013年，招商局与招商蛇口修订第一版不竞争协议，严格划分各自的发展范围，以地域为限，相互不得越界从事任何相关的房地产业务。

这一划分解决了区域同业竞争的问题，但彼时业内人士分析，随着房地产市场增速放缓，行业朝纵深处发展，跨界、跨区域的多元竞争愈加激烈，单一的地域布局具有较大的不确定性，容易受单个城市的市场影响。

或是困于进入城市数量不足，招商局的销售额增幅起伏不定。从2013年到2017年，其年度销售额的同比增幅分别为25%、-2%、79%、51%。

到了去年12月17日，招商局与招商蛇口联合发布了《经修订及重列不竞争契据》(以下简称“契据”)。根据修订后的契据，招商蛇口和招商局打破原来“划城而治”、各自在所在城市发展的同业竞争限制规定。

至此，招商局的发展将逐步开发不受地域限制的轻资产房地产业务，与此同时，也有权参与中国(包括招商蛇口城市)的非控股投资安排，在房地产开发业务“继续聚焦深耕、做优做精”的同时，在此基础上逐步增加轻资产投资及经营业务的转型方向。

新的协议以业务划分为主，取代原来的地理区域划分。根据新契据，招商局将逐步退出西安、重庆两城市，同时大力发展资产管理业务。

彼时，市场传出关于“招商局或将放弃传统房地产开发业务，转型存量市场”的声音，对此，招商局置地执行董事及总经理余志良反复强调，未来招商局将以“保留存量，再做增量”的模式进行发展与扩张。“传统的业务（房地产开发）我们会继续做，在这个基础上，我们会做一些与本行相关的轻资产。”余志良表示。

值得注意的是，转型“轻资产运营平台”的招商局虽然不再受到地域的限制，但只能以小股跟投的方式在全国范围内参与房地产业务。

除了跟投方式的限制，余志良也曾表示，招商局的投资额度也受到限制，即不得超过总体投资额的30%。7月21日，招商局的间接全资附属公司广州招商与广东保利、广东金茂、中铁（华南）及项目公司订立合作协议，以通过项目公司开发广东省广州市白云区钟落潭镇五龙岗村土地宗地，四家企业各占25%股权。

转型非一蹴而就。余志良坦言，在房地产开发业务上，招商局未来仍然会加大投资量，并预期将会在物业销售收益中提取50%-60%的资金用作房地产投资。“坦白来说，传统房地产开发业务的收入在五年之内肯定还会占大比例，估计会超过五成。”

自去年年底招商局与招商蛇口发布修订后的“契据”，招商局开始向轻资产运营平台转型，今年上半年的业绩报表备受关注。未来，招商局如何完成预期业绩目标、继续向轻资产转型，仍然有待考验。