这个打造了20万元/平豪宅的地产商 要在南油建地标

原标题：这个打造了20万元/平豪宅的地产商 要在南油建地标 来源：界面

文｜谢斯临

中间为恒裕集团董事长龚俊龙先生，图片来源：网络

8月31日，福田两个网红大盘卖得热火朝天的同时，南山城市更新和土地整备局悄无声息地公布了南油工业区福华厂区城市更新项目确认实施主体。

公示显示，南油工业区福华厂区城市更新单元位于南山街道东滨路以南、荔景路以西。于2013年12月取得专项规划批复，拆除用地面积4.26万平方米，开发建设用地面积2.47万平方米。

该项目的土地和建筑物权利人为深圳世纪星源股份有限公司（以下简称世纪星源，SZ:000005），现拟确认实施主体为深圳市蓝色空间创意城市基建有限公司，穿透后发现其背后大股东为深圳蛇口豪宅恒裕滨城的开发商恒裕集团。

也就是说，停滞5年之久的南油工业区福华厂区城市更新项目前景终于明朗了起来。

公开资料显示，2010年4月19日，深圳市规划和国土资源委员会正式批准将南油工业区福华厂房项目列入《2010 年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》。

2012年4月16日，世纪星源与深圳市优瑞商贸有限公司(以下简称“优瑞商贸”)签订合作开发协议，优瑞商贸的背后是瑞思投资。世纪星源和优瑞商贸双方将按持股比例25%(优先股):75%(普通股)合作组建项目公司，由项目公司作为市场主体与世纪星源签订“南油工业区福华厂区”旧厂房《搬迁补偿安置协议》，以拆迁补偿的形式取得旧厂区内所有旧厂房产权。

在合作开发期间，优瑞商贸将承担南油工业区福华旧厂房城市更新项目的全部投资，并享有项目公司在开发期内产生的投资收益，如物业的销售收入等；世纪星源作为土地和建筑物权利人，将从项目公司获得旧厂房拆迁的货币补偿2亿元，并在开发期内每年从项目公司收取优先股固定股息8千万元。项目开发完成后，世纪星源将无条件得到留存高科技产业用房的项目公司。

这个看起来还算公允的合作条件，很快就遭遇了危机。仅在取得专项规划批复的三个月后，也就是2014年3月，优瑞商贸就《合作开发协议》相关争议提出仲裁申请，优瑞商贸希望变更《合作开发协议》中设立合作项目公司的要求，直接与世纪星源签订《拆迁补偿协议》。

此事遭到了世纪星源的强烈反对，根据公告显示，当时世纪星源已预期向优瑞商贸发出解除合同通知，并希望以不低于原约定的合作条件寻求新的合作方，共同开发南油工业区福华厂区城市更新项目。

几年内双方仲裁申请反反复复，但诉求均被驳回，仲裁庭一致认定原合作协议合法有效，应继续执行。而南油工业区福华厂区城市更新项目就因相关协议争议问题停滞了很长一段时间，一直无法动工建设。

直到2017年底，这个紧邻地铁9号线延长线荔香站的旧改项目，才终于有了转机。深圳政府为落实深港河套区域整体改造，与世纪星源就“深圳车港”拆除补偿一事进行协商，确定拆除“深圳车港”后，在南油工业区福华厂区宗地范围内分别增加不超过4.7万、5万平方米的地下建筑面积，用于置换“深圳车港”项目的经营权。

2018年11月，世纪星源以新增面积开发权益与恒裕集团达成合作，双方将按照 25:75 的比例设立项目公司共同开发。恒裕集团从此开始介入，不过此前世纪星源与优瑞商贸的合作始终是南油工业区福华厂区城市更新项目存在的主要障碍。

几经周折，恒裕集团才最终扫除这一障碍。2019年6月17日，优瑞商贸宣布将其持有的全部权益转让给恒裕集团指定方深圳市泰合瑞思投资有限公司。

界面楼谈走访发现，目前项目地块已清理干净，项目围挡已更换为恒裕集团。恒裕集团官网显示，该项目规划建设成南山CBD综合体，以200米高地标性建筑，打造高端商业、甲级写字楼及总裁公寓，将成为恒裕集团打造城市综合体项目的巅峰之作。

根据规划，南油工业区福华厂区更新项目拥有13.7万平方米办公、10万平方米商务公寓及地下可开发12.5万平方米商业用房。以周边公寓8-9万元/平方米的售价计算，光公寓部分货值就约90亿元。

聚焦“城市核心资源运营专家”发展战略的恒裕集团，在2016年打造出深圳市首个单盘均价超过10万元/平方米的住宅项目-恒裕滨城二期。同年，恒裕集团以90.02亿元的销售金额，成交面积12万平方米，位列当年深圳房企销售额第8位。作为深圳湾的标杆性豪宅，目前恒裕滨城二期项目二手房均价已突破20万元/平方米。

被称为豪宅专业户的恒裕集团，其开发实力不容小觑。恒裕集团已开发恒裕滨城、恒裕嘉城、来福士广场、大南山紫园、香蜜湖九号大院等多个项目，目前有8个在建项目，可于近两年内入市。

回顾其拿地历史，恒裕集团曾多次悄无声息的介入开发受阻的大型项目。如2014年1月23日，美国地产商兆华斯坦地产与前海国际能源金融中心有限公司，以134亿元的总价联合拿下了深圳前海地块，总建筑面积47.7万平方米，折合楼面价2.8万元/平方米，创深圳总价及单价地王纪录。

不过在拿地之后，中资合作方前海国际能源金融中心有限公司至今至少发生了4次股东变更，在一年半时间内多次易手，但项目却毫无进展。2015年6月，恒裕集团介入，项目才终于有了动工迹象。天眼查资料显示，2017年6月，前海项目此前合作方一个一个退出，前海国际能源金融中心有限公司成为恒裕集团旗下控股子公司之一。

同年，恒裕集团接手新都酒店不良资产，以6.4亿元的对价，拿下上市公司的酒店及配套员工宿舍。仅以酒店面积计算，恒裕集团的接手价约1.3万元/平方米，对于一个位于罗湖区的优质项目而言，其地价成本实在低廉。

后海的天佶湾国际广场项目建筑面积约31万平方米，估值约120亿元，也是直到2017年恒裕集团介入后才有了动工的迹象。2014年龙华上塘邮政的福利房项目，原本预计2017年建成，但长达三年没有动作，最终在2018年被恒裕接手开发。此外，今年恒裕集团还介入西乡多年的烂尾新盘御品峦山花园。

与此同时，恒裕集团在城市更新领域同样铺垫已久，目前已在深圳及周边取得40多个储备项目，累计占地面积近500万平方米。今年4月，恒裕集团副总裁吴刚曾表示，2019年恒裕集团将推出前海金融中心、后海恒裕金融中心、恒裕珑城三个重磅项目，总货值将超过300亿元。