21世纪经济报道记者胡慧茵 广州报道
突如其来的楼市新政，导致新加坡房地产市场出现不少新变化。
5月7日，据央视报道，新加坡新一轮的“降温措施”打乱了一些房地产开发商的销售计划。在新加坡的中央商业区有一个集私人住宅、购物于一体的综合住房项目Newport Residences，这个项目原本计划在上周末开放买家预览，但是新政出台之后，开发商决定延后开盘，另做打算。
新加坡政府的楼市新政，是指该国在今年4月底实施的提高购房印花税税率措施，这是该国政府16个月内第二次调高额外买方印花税，即购房税。其中，外国人购房税率从原来的30%提高到了60%，是向外国人征购房税的全球最高水平。
过去几年新加坡政府数次上调购房税，皆因该国房价持续上涨。据新加坡市区重建局公布的最新预估数据，整体私宅价格已连续12个季度上涨，今年第一季整体私宅价格指数环比上升3.2%，高于去年第四季0.4%的涨幅。在房地产市场的“溢出效应”下，新加坡的房屋租金也屡创新高，并在去年年底成为亚太区租金最贵的地区。即便如此，该国租赁市场依旧火热，还催生出房东让租客互相竞价租房的现象。
新加坡房地产市场表现疯狂的背后，是外来资金争相涌入新加坡。只是，如今房价居高不下，负面影响也越发凸显。一方面，新加坡当地人越来越担心被挤出住房市场；另一方面，有分析认为，高房价导致生活成本上升，可能会造成外商的投资意愿下降，人才流失，进而使新加坡作为国际金融中心的吸引力下降。
中国银行香港金融研究院经济研究员谢金铭向21世纪经济报道记者分析称，相比起金融业，高房价对于该国制造业的影响可能更大，而且制造业是新加坡的核心产业。
在遭遇高房价冲击的同时，令人担忧的还有，一季度新加坡GDP增长也陷入停滞。新加坡统计局数据显示，一季度国内生产总值（GDP）按年增长0.1%，低于预期的0.6%，更远低于去年2.1%的增速。
在此背景下，新加坡政府出手管控楼市影响几何？外资涌入带来的财富热潮能否抵御制造业表现不佳的危机？
“高热不退”的房地产市场
新加坡总理李显龙曾说，“我们只有几百万新加坡人，却有数十亿人可能正排着队进入新加坡。”这指的正是近年来移民涌入，以及众多高净值人群进入新加坡所造就的“新加坡热”。
据新加坡金融管理局的数据，2022年，新加坡的资产管理规模高达5.4150万亿新加坡元（约合人民币27.97万亿元），净流入的资金高达4480亿新加坡元（约合人民币2.31万亿元）。
大量资本和高薪人群涌入，促使新加坡楼市不断升温。新加坡市区重建局最新数据显示，2021年和2022年当地房价分别同比增长10.6%和8.6%；今年一季度整体私宅价格指数环比上升3.2%，连续第12个季度上扬。
楼市价格飙升，也带动了当地租金上涨。新加坡权威房地产网站99集团和SRX数据显示，截至2022年，新加坡私人公寓与组屋的租金已分别连续21个月、27个月上涨，涨幅达到了31%和24.7%。
值得注意的是，外籍买家对新加坡住房的偏好尤为明显，买家数增幅显著。据新加坡房地产公司橙易产业的数据，外国买家购买的住宅单位数量近来有上升的趋势，今年第一季度外国买家买下了258个单位，环比上升了14.2%，同比上升了77.9%。全球房地产服务商第一太平戴维斯（Savills）研究与咨询部高级主管张敏璋认为，富裕的买家在新加坡买房，主要是认为新加坡社会稳定，投资财富能获得保障。
山东青年政治学院公共外交研究院院长、察哈尔学会山东办公室执行副主任范磊向21世纪经济报道记者表示，新加坡房地产保持上涨，一方面与疫情逐渐远去、经济亟待复苏的国内外大环境有关；一方面，是租房市场需求暴涨，疫情后大量新加坡本地公司开始引入外国劳工，冲击了疫情期间较为沉寂的租房市场；此外，大量留学生回到新加坡，加上利率调高等结构性因素，最终造成房价上涨幅度超出以往。
一系列由房价高企引起的负面影响接踵而至。对于本地买家来说，过高的房屋价格可能让他们面临着被挤出住房市场的风险。另一方面，高企的租金给在新加坡寻求发展的外乡人带来更多挑战。
有在新工作的中国人反映，当地房租普遍涨幅达到30%左右，且租房市场已经变成了“房东叫价”的市场，即询价时要把租客信息发给房东，供房东挑选。据新加坡政府统计数据，没有永久居留权的外国人占当地总人口的28%，其中大部分是租房住，深受房租大涨之苦。国际搬迁公司APAC Relocation表示，在过去五至六个月中，约有10%的租户因租金上涨搬家。
有业内人士认为，高昂的租金可能会破坏新加坡成为亚洲主要金融中心，以及吸引最优秀人才的努力。新加坡欧洲商会调查表示，如果不断上涨的运营成本没有得到缓解，70%的公司准备将员工迁出新加坡。
范磊分析称：“短期来看，这将直接冲击居民群体的基本生活水平；而从长期来看，过高的房价可能会引致通货膨胀，影响新加坡的外劳招聘、留学、外来移民等对租房依赖程度较高的领域和相关群体，以及外来直接投资的信心。”
谢金铭也认为，新加坡楼市疯涨不仅会增加居民的生活压力和负债风险，降低消费能力和生活质量，还有可能诱发投机炒作和泡沫形成，增加金融风险和系统性危机。
60%的税率能否使楼市降温？
房地产市场持续升温的现象，引起新加坡政府的警惕。
4月27日，新加坡国家发展部、财政部以及金融管理局联合发布公告称，即日起提高额外买方印花税（ABSD）费率，且外国人在新加坡购买住房，需要支付额外买家印花税（ABSD）60%。据悉，额外买家印花税是新加坡调控房价的主要措施之一，是针对新加坡本地居民购买二套及以上住房、外国买家购买第一套住房在买方印花税（BSD）基础上加征的税种。
谈及楼市新政，上述部门在一份联合声明中作出解释：“当地人购买自住房屋的需求一直特别强劲，当地和外国投资者对我们的住宅房地产市场也再次产生兴趣。如果不加控制，价格可能会超过经济基本面。同时，价格相对于收入的比例也有持续上升的风险。”
新加坡国家发展部的声明称，基于2022年的数据，上述ABSD加息将影响约10%的住宅物业交易。
谢金铭认为，提升额外买方印花税将对房价产生抑制作用，“2019年4月至今年4月，外国买家仅占总预售量的4%-9%，却购买了22%的价格超过300万新元/单位的房产。降低中高端、高端细分市场的价格可能会对低端市场产生连锁效应，最终导致开发商对土地的出价更低。此外，更多的人会选择租房而不是买房。”
新加坡国家发展部声明称，政府还准备在2021年至2025年期间推出多达10万套新公寓。新加坡将继续保持稳定的供应，以满足不断增长的住房需求。谢金铭表示，此举将有助于缓解供应压力，并削弱飙升的租金压力。
但也有观点认为提升额外买方印花税对抑制房价的作用可能有限。全球房产科技公司居外IQI（Juwai IQI） 集团联合创始人兼集团CEO卡希夫•安萨里（Kashif Ansari）向21世纪经济报道记者表示，新加坡的高房价已经淘汰了一批外国中产买家，如今的高净值人群可能不会因再增税30%而改变购房决定。
范磊表示，这在一定程度上制约了外来资本炒房的问题，缓解本地房产市场的压力。但是本国房价的走势受到多重因素的影响，包括本地总体需求的增长、可用建筑用地存量减少、建房成本的增加等，都对房价产生结构性影响，单纯调高外国人的购房税并不能从根本上解决新加坡房价上涨的问题。
“在降温措施之后，房屋价格可能仍然不会大幅下降，因为市场上的供应量仍然较低。”新加坡房地产公司橙易产业研究与咨询部总监孙燕清向21世纪经济报道记者表示，新政之后，一些卖家和开发商可能会选择暂缓销售并等待更好的销售机会。此外，孙燕清认为，额外买家印花税的增加将减少投资需求，由此新加坡作为投资中心的竞争力可能会受到影响，一些外国投资者和超级富豪可能会将他们的财富转移到其他国家。
事实上，这并不是新加坡第一次深夜出台房产降温政策。2018年7月，新加坡政府宣布调高ABSD，当时几个新楼盘提前开盘，数千名潜在买家深夜涌入样板间看房，短短几个小时卖出逾千个单位。此后，新加坡政府通常深夜出台政策，不留市场反应时间，2021年12月及2022年9月均是如此。
然而，调控政策未能阻挡新近涌入新加坡的高净值、超高净值人士强烈的购房需求。以中国买家为例，卡希夫•安萨里向记者表示，从2021年开始，新加坡就进入了中国买家询盘量前10名的海外楼市，当年为第9位；2021年底，新加坡政府提高了外国买家印花税，但此后两年，新加坡均居询盘榜单上第10位。
新加坡经济“熄火”背后
新加坡出台政策调控楼市的效果尚未可知。但当前，该国正面临着经济增长放缓的危机。
据该国统计局数据显示，新加坡国内生产总值（GDP）在今年一季度按年增长0.1%，明显低于上一季度2.1%的增长，也低于预期0.6%的增长。贸工部预计，2023年新加坡经济增长或进一步放缓，增速预计为0.5%至2.5%。
在谢金铭看来，新加坡今年一季度经济放缓主要由几方面的因素所致。他向记者分析称，首先，新加坡实施房地产降温措施，可能会影响房地产市场的需求和供应，从而影响建筑业和相关服务业的表现，一季度建筑业同比增长8.5%，低于上一季度10%的增长；其次，受发达经济体货币政策收紧的影响，可能会削弱信贷增长和信心，对信息和通信、金融和保险以及专业服务等部门构成挑战；第三，新加坡的国际旅行业仍未完全恢复，在服务业，批发贸易、零售贸易和仓储等领域也收缩1.1%，低于上一季度2.4%的增长率；第四，本季度制造业环比下降了5.2%，同比下降了6.0%，是拖累经济增长的主要因素。制造业的疲弱表现是由于生物医药制造、化工、电子和一般制造等集群的产出下降。
新加坡采购与物流管理学院（SIPMM）发布的数据显示，4月新加坡制造业采购经理指数（PMI）下滑0.2至49.7，主要是因为新订单、新出口与就业以及工厂产出大幅下降，库存减少的速度也在放慢。新加坡制造业连续两个月萎缩，4月萎缩幅度也在扩大。有分析认为，如果该国二季度制造业进一步下滑，新加坡经济陷入技术性衰退的风险将会上升。
新加坡制造业是国家经济的支柱，占GDP约五分之一，创造了高端的产品和服务，吸引了全球顶尖的投资和创新。然而，当前新加坡制造业的萎缩却给该国的经济带来极大的打击。
据了解，新加坡制造业产品包括电子产品、化学与化学产品、机械设备、交通设备、石油产品、炼油等部门。同时，制造业占新加坡GDP的比重也是最大的，2022年占名义GDP的21.6%，是世界少数制造业占比超过20%的国家，为该国提供了约12%的就业机会。相比之下，金融业在新加坡GDP的比重只有14%。
但糟糕的是，外界对新加坡未来几个季度的产出前景相对悲观。谢金铭表示，新加坡制造业的疲弱表现是由于生物医药制造、化工、电子和一般制造等集群的产出下降。随着全球主要经济体增长放缓以及外国市场的需求减少，虽然中国经济的超预期增长可能会对新加坡制造业带来一定缓冲，但预期今年新加坡制造业整体放缓的趋势将持续。
在此背景下，谢金铭认为，高房价对制造业带来的冲击恐会比对金融行业的影响更大，“新加坡的租金飙升令外籍人士感到震惊，迫使部分人离开这个城市国家，造成人才流失。”
为了发展本国制造业，去年新加坡政府提出了“制造业2030愿景”，计划在接下来的10年继续争取50%的增长，具体措施包括吸引全球最顶尖制造商来新加坡设立公司；协助提高新加坡本地制造业公司竞争力；加强本地人才培养，吸引更多年轻人进入先进制造业领域。若新加坡出现人才流失，很有可能会影响到该国制造业的发展前景。
“令人担忧的是，制造业的下滑源于电子产品制造或半导体行业的供过于求，而且电子产品销售停滞不前，库存也在积压。”谢金铭表示，考虑到未来几年内芯片及相关制造业方面会更加追求本国自主、全产业链化，包括新加坡在内的国家可能会失去投资机会，所以新加坡的制造业，特别是电子产品将面临压力，该国经济陷入技术性衰退的风险也会上升。
新加坡是典型的外向型经济体，外部的不稳定因素将使其经济面临风险。谢金铭认为，新加坡过度依赖流动性强且不稳定的外国资本以及外国劳动力。他表示：“去年新加坡固定资产投资主要来自美国，占比50.6%，其次是占比21.2%的欧洲。我们认为在全球经济放缓的大背景下，外资流入放缓可能会对新加坡经济带来拖累。”
新加坡兴业银行高级经济学家甘巴纳（Barnabas Gan）对新加坡全年GDP增长的预期从3%下调至2%，但他认为，今年下半年增长势头可能会有所改善。
（作者：胡慧茵 编辑：和佳）
责任编辑：周唯
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