原标题：【会议直击】疫情推升超市及食品销售 领展房地产说最坏时期已过去 来源：财华网
【财华社讯】领展房地产投资信托基金（00823-HK）公布截至2020年3月31日止年度的末期业绩。由于租约磋商容易受到市场气氛疲弱所影响，因此整体物业组合于年內的续租租金调整率下调至12.6%。执行董事兼行政总裁王国龙表示，公司零售租务受限制令影响，但是随着香港限制令的放宽，已有更多人回到市肆和街市消费。对租客来说，最坏的时候已经过去，相信未来会持续向好。
期內，公司收益及物业收入净额至107.18亿港元及82.20亿港元，分別按年增长6.8%及6.9%。按相同基准计算，收益及物业收入净额分別按年增长5.6%及6.3%。派息方面，截至2020年3月31日止年度，可分派总额59.6亿港元，按年升4.2%。末期每基金单位分派145.72港仙。
公司投资物业组合的估值下跌11.6%至1932.24亿港元。扣除与基金单位持有人交易前之年內亏损为173.03亿港元。每基金单位资产净值下跌13.3%至77.61港元。
分部业绩来看，零售方面，疫情严重打击餐饮、零售业的消费情绪，但是领展仍然录得合理的零售租金增长。年內，按相同基准计算，零售收益总额增加7.0%。年內，香港物业组合于2020年3月31日的租用率维持于96.5%的稳定水平。然而，商户表现于年內有所放缓，整体商户的每平方呎零售销售总额下调1.7%。
从行业类別来看，“超级市场及食品”商户的表现超乎预期，每平方呎销售总额增长8.3%；“饮食”商户的每平方呎销售总额录得3.4%的负增长；“一般零售”商户的每平方呎销售总额下降6.8%。谈及疫情对公司零售收入影响，王国龙续指，香港方面，一些行业仍有限制令，例如酒楼、市肆需分开距离，但是相信慢慢都会取消，生意会回暖。
公司已为香港物业组合內约三分之一的商户提供租金优惠，当中大多数为中小型商户，很多个案属教育中心商户。该支援计划的金额于2020年4月增加至3亿港元，藉此为自2019年下半年以来受到最严重打击的行业提供更多的支援。王国龙说，疫情对教育补习社、酒楼等租户影响较大，但是有很大部分的租户生意仍然稳定且有理想增长，因此不会整体下调租金，会根据个別租户情况作调整。
中国內地物业组合方面，于年內录得收益总额14.48亿港元及物业收入净额11.18亿港元，分別按年增加41.1%及38.5%。于2020年3月31日，平均租用率维持于97.8%的稳健水平。王国龙称，內地方面业务在逐渐好转，消费信心有所回升，相信租户很快销售会稳定上升。
在市道充满诸多挑战的情况下，公司没有停下在香港、內地及海外收购物业和投资的计划。于2019年12月，公司宣布首个大中华地区以外的收购项目－位于澳洲悉尼的100 Market Street，涉资6.83亿澳元。
公司预期香港资产将占物业组合总值的70%至75%，中国內地及海外资产则将分別占我们物业组合不多于20%及10%。此外，年內，公司已完成7个资产提升项目，资本开支总额为7.89亿港元，其中4个项目包括鲜活街市提升。
王国龙坦言，公司在疫情之下仍在不断物色可以投资的物业项目，会在市场波动的情况下，留意有无比以前价格更好的投资机会。但是，他称香港仍是公司投资的首选地，至于项目会不会入标和中标会视乎实际情况，“香港是公司基地，如果两个物业一个在香港，一个在外地，我们一定选香港。”
公司正在实践“2025愿景”，将重点推动资产组合增长；于直至2025年期间，力求资产组合价值每年均能取得高个位数的复合增长率，每基金单位分派可持续增加，同时维持稳健的信贷评级。展望未来，王国龙说，公司面对日益不确定的市场环境，将增加现金储备以作敏捷应对。他预计2020至2021年香港零售租金将保持稳定，而中国內地零售租金将回升。
公司主席聂雅伦、执行董事兼行政总裁王国龙、首席财务总监黄国祥出席视频记者会并回答记者问题，节录如下:
Q: 如何维持香港市场稳定的租用率？是否会下调租金？
A：我们的出租领域很广泛，会根据不同出租领域制定不同的出租率。希望在未来3年根据每个租客的情况，商量最合理的方案。出租率方面，希望商场出租率保持高位，不然消费者会觉得购物和营商环境不理想。不需要整体下调租金，会针对个別情况处理，效果更加理想。
Q: 未来会不会有更多的租金补助计划？物业受压导致负债率，未来会不会继续上升？內地、澳洲、英国收购业务是否继续？
A:租金调整方面，本地租户相信也是适当数目，会为需要的作出调整。目前负债率升高至6.7%，其实并不算高，我们会关注市场流通量。內地及外国物业的收购在有充裕的资金的情况下可考虑。
Q: 未来投资股票会在哪个领域？
A: 我们的确有债务投资，若适当时候有机会让资金利用得更好，我们会考虑。股票投资会看个別机会，我们倾向投资地产公司。
Q:公司会不会申请政府的保就业计划？
A: 虽然我们可以申请政府的保就业计划，但是暂时我们没有任何裁员和减薪计划，因此暂时不需要申请这个计划，政府可给需要的机构。
Q: 市场动荡收购会不会更谨慎？哪个市场收购机会更大？
A: 我们在不同地方考虑不同投资机会，亦会做调查。中国內地的投资在过去一年租金调整空间较大，对我们有吸引力，公司会不断看內地投资机会。
Q: 港版《国安法》对公司投资和营商环境有何影响？
A：任何措施的实施都应该保障营商环境的稳定，这样对经济发展才是有利的，但是现在说对公司投资的影响还尚早。
Q:社会环境对于公司2025年愿景的影响，是否会作调整？
A:我们有机会根据市场变化适时调整计划，但是大方向不会调整，会在细节上商讨作出变化。
文：龙曼
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