时代中国物业赴港上市 行业增速放缓下估值渐趋理性

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　　原标题：时代中国物业赶“上市末班车” 行业增速放缓下估值渐趋理性

　　来源：中国经营报

　　本报记者 翁榕涛 赵毅 广州报道

　　在内地企业奔赴港股上市的资本热潮中，时代中国控股有限公司（HK.01233，下称“时代中国”）旗下物业板块正赶上年底的末班车。

　　12月9日，时代中国发布公告，披露时代邻里控股有限公司预期全球发售的规模及发售价范围。如招股章程所披露，时代邻里拟发行约1.62亿股，占完成后其已发行股份总数约17.8%；发行价为每股4.23港元-5.80港元；倘全球发行进行，时代邻里的市值约38.44亿港元-52.7亿港元。

　　此外，有市场消息指出，物业公司时代邻里将于月底在港交所挂牌上市，筹资金额6.2亿港元。《中国经营报》记者就时代邻里上市进度等问题致函采访时代中国相关负责人，截至发稿时未获回复。

　　资本热潮下赴港上市

　　随着物管行业竞争日趋激烈，以及国内融资渠道持续收紧，物业公司赴港上市成为后地产时代下的新趋势。据统计，今年以来，除了时代中国以外，包括蓝光发展、宝龙地产、银城国际以及中国奥园等房企已经分拆或正在筹划物业上市。

　　在房地产调控期下，信贷持续收紧，物业分拆上市成为房企拓宽融资渠道的新路径。相比房地产业务，物业管理公司具有轻资产和逆周期属性，估值水平亦明显较高。

　　自5年前彩生活开启上市大门后，物业公司抢滩资本市场的脚步从未停止。且赴港上市队伍颇为集中，2018年5家，2019年已有6家，包括保利物业、滨江服务、奥园健康生活、和泓服务、鑫苑服务、银城生活服务以及蓝光嘉宝服务。

　　目前登陆港交所资本市场的内地物业公司已经达到17家，而A股上市的仅有南都物业和中航善达。

　　苏宁金融研究院特约研究员江瀚指出，物业实际上是一个服务性产业，本身的服务周期、盈利周期比较长，所以物业公司不是属于一个赚快钱的行业，从这个角度来看，所以物业公司一定要有足够的资本支撑，才能够有更好的发展。

　　近年来，时代中国控股大举扩张，较高的溢价拿地也导致负债增长。

　　克而瑞统计数据显示，时代中国上半年所获取的土地溢价普遍较高。今年上半年时代中国共拍得土地21幅，总成本为187.59亿元，其中除了广东汕头市澄海区的地块之外，时代中国拿地的溢价率皆在33%以上。

　　截至2019年中报，时代中国负债总额为1110.51亿元，比2018年末增长14.77%；有息负债501.21亿元，比2018年末增长23.52%。其中，短期债务100.3亿元，比2018年底增长37.17%。今年前11个月，公司实现销售金额676.48 亿元，仅完成年度目标的90.19%。

　　瑞银华宝估计，时代邻里的市值可达30亿元，占时代中国目前市值的13.2%，认为分拆行动有助释放时代中国的物管业务价值，成为股价正面催化剂。

　　“房企通过分拆物业上市，将物业开发的利润转化为物业管理利润来释放，可以多一个融资渠道。”国际资管公司协纵策略管理集团创始人黄立冲告诉记者，当下物业公司纷纷分拆上市，其主要还是因为融资面偏紧，在近两年，房地产公司的融资需求很强烈。

　　面临增长“天花板”

　　在资本热潮的背后，如何实现物业拓展增值，寻求企业发展的可持续盈利性也成为摆在众多物业服务运营商面前的难题。

　　招股书显示，时代邻里2016年~2018年录得收入分别为3.73亿元、5.19亿元以及6.96亿元，年复合增长率为36.6%。净利润从2016年的2010万元，增长至2018年的6420万元，年复合增长率为78.8%。

　　到2019年上半年，时代邻里录得收入4.56亿元，同比增长48.1%，净利润为4180万元。从利润率指标来看，时代邻里的毛利率表现并不突出，2016~2018年的毛利率为23.2%、25.0%以及27.4%，2019年上半年为26.9%。

　　可进行对比的是，同样在港交所上市的其他物业公司，如雅生活服务2018年的毛利率为38.2%，碧桂园服务为37.7%，彩生活为35.5%，中海物业为20.43%。

　　目前在港上市的物业公司，仍难以完全摆脱业务上对母公司的依赖。

　　截至2019年上半年，时代邻里在管面积有近80%来自母公司时代中国。数据显示，2017年、2018年及截至2019年6月30日止六个月，来自向时代中国集团提供服务之收入分别为1.21亿元、2.16亿元及1.22亿元，分别占公司总收入的23.4%、31.1% 及26.8%。

　　时代邻里指出，正试图减少对母公司的依赖，向外拓展新业务。报告期内时代邻里的外拓项目增速较快，占比由2016年的18.8%提升到2018年的26.8%。截至2019年6月30日，公司管理151项外拓的物业管理在管项目，较2018年12月31日增加235.6%。

　　物管行业普遍面临天花板明显的问题，单纯的规模竞争无法从根本上改变物业资源集中型的发展模式，仅靠物业费难以实现业绩增长，而增值服务的发展仍在探索期。

　　除了传统的社区物业管理服务以外，时代邻里还提供非业主增值服务、社区增值服务以及其他专业服务，今年上半年占总收入比例分别为25.67%、6.92%以及2.49%，其中非业主增值服务主要是为开发商提供物业相关业务解决方案，具体包括施工现场服务、协销服务和开荒清洁服务。

　　同策研究院首席分析师张宏伟指出，物业产业中长期前景肯定没有问题，但短期内还是面临着盈利来源相对单一的问题，主要依靠物业管理费来运营，增值服务是有，但发展还跟不上，未来还需要培育更多的利润增长点。

　　行业增速放缓 估值渐趋理性

　　物业管理行业的竞争正在日趋激烈，集中度也在不断上升。

　　据中国物业管理协会《2018年全国物业管理行业发展报告》显示，2014年，百强企业管理面积的均值约为1600万平方米，市场份额为19.5%；2017年，百强企业管理面积的均值超3000万平方米，市场份额达到32%以上。

　　相比地产公司，港股资本市场对物管行业青睐有加，估值也给的较高。以蓝光嘉宝为例，上市首日即大涨15%，截至12月5日，已从上市发行价37港元/股上升到49港元/股，增幅为32.43%。

　　目前在港上市的头部物业公司市盈率在27-35倍左右。总体而言，物业公司估值水平大大超过港股地产企业普遍约10倍左右的水平。

　　上半年，头部物业公司有三家增速较去年同期明显放缓。其中，彩生活增速骤降132.2个百分点，雅生活服务增速下降43.36个百分点，绿城服务增速下降7.74个百分点。

　　横向来看，上市物管公司的估值泡沫同样正被挤压。彩生活市盈率已由上市当年的68倍回落至目前的11倍，雅生活市盈率也由50.88倍降至30.64倍。

　　以时代邻里为例，近年来人工成本不断上升。2016年、2017年及2018年12月31日止年度以及截至2019年6月30日止，人工成本占销售成本的比率分别为59.1%、56.1%、56.7%及67.7%。

　　物管行业基础物业部分由于物业费价格限制毛利率偏低。以及企业人工成本占比超过50%，随着人均工资上涨，物管行业的成本压力将逐渐加大。在人工成本持续上涨的情况下，部分物管企业以转型互联网以及增加劳务外包比例来进行管控成本。

　　据悉，时代邻里上市集资后，计划将所得资金主要用于业务扩张，包括选择性战略投资及收购机会、以及进一步发展战略联盟；利用先进的物联网、互联网及AI技术打造智慧社区等。

　　本次完成分拆及上市后，时代中国将不会保留时代邻里已发行股本的任何权益。时代中国实际控制人岑钊雄及其配偶李一萍，将通过丰亚企业直接持有时代邻里56.06%已发行股本。

责任编辑：李朝霞