问诊特色小镇:去房地产化后如何盈利？

　　原标题：问诊特色小镇

　　本报记者 王登海 湘潭报道

　　作为产城融合的一种创新经济模式，特色小镇被寄予了推动新型城镇化高质量发展的厚望，在政策不断加持下，近两年来，特色小镇在全国各地如雨后春笋般出现，但火热的同时却是不少小镇建设贪多求快、盲目上马，暴露出的各种问题不一而足。

　　在日前举行的以“产城融合·赋能湘潭”为主题的2019小镇中国（湘潭）发展大会上，来自全国各地相关领域的专家学者、企业代表，就当前特色小镇领域所存在的问题进行问诊。

　　“不是依靠行政手段能造出来的”

　　在此次特色小镇分会上，全国政协委员、故宫博物院原常务副院长王亚民透露，他参观了很多小城镇，根据开发以后的基本状况，认为当下的特色小镇存在以下几个方面的问题：一是当地文化深度挖掘不够，缺乏小城镇特有的风土人情，不接地气；二是定位不准确，特色小镇同质化严重；三是成为了房地产开发的另外一种形式；四是文化理解缺乏历史的深度和广度。

　　湖南省政协副主席、省工商联主席张健认为，打造特色小镇，首先要树立科学的理念。特色小镇不是建制镇，不是开发区，也不是新城区，要立足实际，充分利用自身的特点和优势，坚持产业立镇、旅游兴镇、文化助镇。要注重生产、生活和生态“三生”的融合，要突出文化、产业、旅游的三位一体，进一步丰富特色产业，实现创新发展。其次要尊重市场规律。

　　“特色小镇不是凭空产生的，也不是用钱砸出来的，更不是依靠行政手段能造出来的，市场才是配置资源的决定要素，要建设好特色小镇，就要顺应市场的需求，尊重市场的规律，顺势而为。”张健表示，还要重视生态环境。建设特色小镇不能大拆大建，更不能大肆污染，要突出传统风貌，保护好生态环境、资源环境、文化遗产。要注重生态修复，呵护绿色空间，守护蓝天碧水，要倡导绿色的技术、绿色的工艺，推动绿色的发展。

　　全联房地产商会特色小镇分会秘书长匡洪广认为，特色小镇的难点和痛点是，前期投入大、回报周期长、运营难度大。具体体现在：金融缺位，商业模式不清晰，政策支持雷声大、雨点小，真正落地的政策少，产业资源支撑不足，缺乏运营能力以及“真真假假泥沙俱下”。“有一些投资商、开发商本意是干房地产，挂上特色小镇的帽子，挂羊头卖狗肉，影响行业的进展和声誉。”

　　匡洪广认为，小镇需要单点突破、“极化”突破，把政策聚焦在某个小镇上，而不是原来的“撒胡椒面”。所以聚焦在小镇上，打造产业生态是最好的方法。

　　与会人士认为，政府和企业协同也是重要的一环。“小镇绝对不是企业自己的事，不是说政府给完地就不管了，需要政府和企业形成合力，把这个地方发展起来。”匡洪广表示。

　　“与乡村振兴的标准不同，特色小镇没有标准，但需要体现出自己的特色。只是特色突出不突出的问题。”工业和信息化部政策法规司原司长、中国智慧城市论坛副主席郭福华表示，因为特色小镇是少数，不是所有的农村都能搞特色小镇，普遍搞特色小镇也是不行的。

　　特色小镇获青睐

　　在政策加持下，特色小镇从浙江首创到全国推广。2016年7月，住建部、国家发展改革委、财政部联合下发了《关于开展特色小镇培育工作的通知》（以下简称“《通知》”），首个国家部委层面的政策出台。《通知》要求，到2020年培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。

　　2016年10月、2017年8月，住建部分两批将一些行政建制镇命名为“全国特色小镇”；2017年8月，体育总局印发公布了96个全国运动休闲特色小镇；2018年8月，林业和草原局公布了50个国家森林小镇。

　　全联房地产商会特色小镇分会发布的《2019小镇中国白皮书》（以下简称“《白皮书》”）数据显示，根据不完全统计，自2016年7月至2018年12月两年半时间，国家部委层面出台21份支持特色小镇创建工作的指导性政策文件。

　　从地方层面看，在2016年7月三部委《通知》下发之前，福建省、河北省、重庆市、天津市效仿浙江省先行启动特色小镇创建培育工作。全国31个省、市、自治区中，绝大多数地方政府以“指导意见”或“实施方案”的形式专门下发了培育发展特色小镇的政府文件。其中：以省、市、自治区人民政府名义发文的有8个；以省、市、自治区人民政府办公厅名义发文的有10个；以省发改委或发改委牵头委办局联合发文的有6个；以省住房和城乡建设厅名义发文的有1个。各省、市、自治区大都设立了特色小镇发展领导小组。多数省、市、自治区将职能管理部门放在发改委（24个），部分省、市、自治区将职能管理部门放在住建厅（4个）。

　　截至2019年2月，全国大多数省、市、自治区公布了本地省级特色小镇创建名单。最多的浙江省公布了4批省级特色小镇名单；天津市公布了3批市级特色小镇名单；江苏省、江西省、山东省、福建省、湖北省、广东省、四川省等7个省公布了2批省级特色小镇名单。3年来，20个省份共公布了996个省级特色小镇。

　　去房地产化后如何盈利？

　　记者在现场了解到，在此次大会中，除了探索特色小镇发展新模式、新路径外，特色小镇去地产化后如何盈利也是与会人员共同专注的问题之一。

　　《白皮书》指出，目前，超六成百强房企试水特色小镇，有些企业是在地产主业的基础上试水小镇项目，多家房企则成立小镇事业板块。

　　与会专家坦言，建设特色小镇正成为一些房地产企业新的“掘金点”，甚至，一些地区存在借特色小镇之名行房地产开发之实的现象。“房地产企业做特色小镇，可能在小镇的硬件基础设施建设上有既往经验的支撑，但部分房企缺少平衡企业逐利和生态健康两者关系的能力，甚至长期运营的耐性。”一名与会专家指出。

　　《白皮书》数据显示，根据各省、市、自治区已经初步建成并且企业已进驻运营的特色小镇样板统计来看，东部地区平均一个特色小镇投资强度约为40亿~60亿元，中、西部地区平均一个特色小镇投资强度约为20亿~40亿元，模最小的也不少于10亿元，较大的可达到百亿元以上。

　　山水文园投资集团总裁张晓梅在会上称，特色小镇是一个风口，已经知道的是市场在哪里，所以一夜之间几千个特色小镇出来了，但是也有很多特色小镇一夜之间又衰败了。由此，需要思考特色小镇的商业模式是什么。

　　“我接触的很多做文旅项目的投资人都关注房地产，他们做任何项目的时候只跟我谈配多少土地、房地产卖多少。”张晓梅也会反问对方，特色小镇是什么、产业是什么，如果特色小镇没有房地产的时候是否能经营成功，是否有持续的现金流和持续的竞争能力？因此，她认为，好的特色小镇必须能够通过经营获得长期的收益，同时加上一定的土地配比去解决投资的压力。

　　路劲产业集团有限公司联席董事王晓斌认为，特色小镇要有一点地产项目和住宅配比。“哪怕很少，因为这可以平衡前期巨大的资金投入，不赚钱的话也做不长。”

　　另外，张晓梅还认为，文旅市场潜力巨大，但是国内文旅市场已经进入到细分领域，在细分领域中短途度假和田园需求更为旺盛。然而，国内短途度假、田园细分市场痛点是缺乏有代表性的品牌服务商，为旅游者提供成体系、高品质的服务；缺乏产品特色，同质化严重；国内度假村缺乏合理规划和布局，当地旅游资源没有得到有效利用，短途度假项目缺乏主题，或主题重复、缺少个性，无法长期吸引客源。

责任编辑：霍琦