房价上涨的逻辑

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文 | 中国金融四十人论坛研究部 张奕

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　　2019年快要过半，回首前5个月的房地产市场，可以看到四处迸发着难以抑制的小火苗。

　　近日中国社会科学院发布报告预测，2019年全国住宅销售平均价格将会增长7.6%。虽然中央一再定调“房住不炒”、“让房子回归居住属性”，地方政府也应声出台调控政策，但多地房价还是出现了一定程度的上涨。

　　今天，我们首先来聊聊本轮房价上涨的逻辑，看看一线城市和二、三线城市房价背后的支撑力量有何不同。

　　今年1-5月，在制造业投资累计同比增长下降至2.7%的情况下，房地产开发投资累计同比增长上升至11.2%。70城房价数据显示出普涨趋势，部分城市涨幅超过20%。

　　此次回暖以二、三线城市为主导。考虑到增长目标和财政压力，部分地方政府正在放宽房地产的调控政策。在上一轮棚户区改造的支持作用减弱以后，二、三线地方政府正在通过放宽居住许可或落户限制、降低首次购房者的抵押贷款利率和降低房产交易税等直接与间接方式来支撑其房地产市场。

　　一线城市的房地产价格则已具备明显的资产价格属性。当前一线城市的房价上涨是由市场对于宽松政策的预期改善所致，3月的未偿还社会融资总额增长10.7%，比上月提高0.6%。

　　而反观2013年与2015-2016年的前两轮上涨，我国房价走势逐步形成了区域差异，一线城市迅速出现理性泡沫（图1）。作为金融供应有限的经济体，市场对于房地产这一价值替代品的强劲需求具有理性预期，推动了投资或投机行为。

　　数据来源：CF40研究部

　　在2008-2013年的高货币投放和2015年的信贷资源可获性不均匀的情况下，一线城市和二、三线城市的房价涨幅走势差异显著。例如，表1的回归结果也显示，一线城市房价增速与信贷（个人中长期消费贷款同比）和利率环境（国开债收益率）高度相关，而二线城市房价增速与这两者的相关性被拒绝。

　　数据来源：CF40研究部

　　以上数据的政策含义是，由于一线城市已形成一定的资产价格属性，以宏观审慎工具进行逆周期调节是防范金融风险的必要措施，对房地产信贷的调控力度应不会放松。另一方面，出于地方财政压力和增长目标的考虑，部分二三线城市的房价涨幅或仍有空间。

（本文来自于界面）