朗诗帮扶朗诗 - 乐居财经

  文/任英楠

  9月17日，上交所披露，朗诗集团股份有限公司（下称朗诗集团）将在中国境内公开发行不超过12亿元公司债券，期限不超过5年。融资的主要目的是用于偿还集团的债务。

  朗诗集团的借新还旧，让朗诗集团及上市平台公司——朗诗绿色地产有限公司（0106HK,下称朗诗地产）的经营困境再次浮现。

  2018年5月22日，“朗诗绿色地产”改名为“朗诗绿色集团”，2019年9月5日，“朗诗绿色集团”又重新更名为“朗诗绿色地产”。 名字的改变传达出朗诗地产聚焦主业的信号，但在朗诗地产经历2019年上半年断舍离后，地产主业似乎没有太大起色。

  朗诗集团护航朗诗地产

  朗诗地产董事局主席田明曾在2018年年报业绩发布会上表示，预计未来两年长租公寓会持续亏损，并且亏损的价格会随着规模逐渐扩大。

  朗诗的长租公寓业务一直处于亏损状态。2017年亏损金额为0.44亿，2018年末亏损为1.9亿，截止2019年上半年6个月内，亏损1.1亿元。

  田明称，为保障上市公司股东利益，2019年6月，将非地产开发相关的业务剥离，交给朗诗集团管理。

  2016-2018 年末及2019 年3 月末，朗诗集团营业收入393.06 万元、300.48 万元、467.30 万元和28.52 万元。朗诗集团盈利收入本就偏弱，营业收入连年下降，朗诗地产又将非房地相关产业务抛给朗诗集团，无疑加重了朗诗集团的负担。

  上述业内人士分析，朗诗集团发债12亿，正是为了缓解资金压力和应对到期债务。

  小股操盘拉升毛利率

  2019年上半年，朗诗地产的归母净利润2.64亿元，比去年同期的2.82亿元有所下滑，降幅为6.38%。

  2019年上半年，朗诗地产的销售额未及销售目标的三成。签约销售额为114.8亿元，去年同期签约销售额为163.6亿元，同比下降29.83%。

  欣慰的是，营收实现小幅增长，朗诗地产2019年上半年的营业收入为20.19亿，比去年同期增长3.62%。

  费用上升，吞噬了朗诗地产的一部分利润。2016年-2018年及2019年一季度，合计费用分别为52,416.33 万元、139,972.38 万元、141,484.58 万元、45,997.54 万元，占营业收入比重分别为4.37%、12.09%、13.10% 和47.70%。

  现金流波动较大，2019年一季度经营活动现金流量净额为-384,956.21 万元，存在较大波动，首次为负值。同时2019 年一季度投资活动现金流量净额波动较大，首次为正值，为 9,960.92 万元。筹资活动产生的现金流量净额近两年都为负，分别为-36,748.89万元，-24,499.84万元。

  为了迅速扩大规模，朗诗地产的土储方式由“招拍挂”更多的转向以合作开发，小股操盘，委托开发等渠道。

  截至2019 年3 月末，朗诗集团共有59 个主要轻资产项目，其中22 个小股操盘项目，7 个股权合作项目，30 个委托开发项目。在毛利率持续下沉的情况下，小股操盘为朗诗带来高毛利润为27.93%，拉升了整体毛利润率。

  但受限于资金压力，新增土地储备计容建筑面积却连年下降。

  2016-2018 年及2019年一季度，公司全口径新拓展项目数量分别为13 个、15 个、10 个和1 个，新增土地储备计容建筑面积分别为289.82 万平方米、171.59 万平方米、107.45 万平方米和14.77 万平方米。

  不过，权益口径新增土地储备建筑面积逐年上升，分别为53.31 万平方米、82.28 万平方米、59.92 万平方米和6.65 万平方米。这给上市公司股东的利益带来较大保障。