WeWork要上市了！“好消息”是没人看得懂它的商业模式

来源：阿尔法工场

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一直会有人问WeWork到底赚不赚钱，原来我的回答是：美国本土那些拿的早的空间应该赚钱，中国的显然不赚钱。

没想到报表出来还是颠覆了我的想象！

我们看到报表显示：2016年，2017年和2018年的营业收入分别为4.36亿美元、8.86亿美元和18.21亿美元，净利为-4.30亿美元、-9.33亿美元和-19.27亿美元，2019年上半年营业收入为15.35亿美元，净利润-9.04亿美元。

也就是说，仅仅最近三年半的时间，WeWork的净亏损就达41.94亿美元，生生亏掉了一个多IWG！

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那么就奇怪了，明明干的事情相似，怎么连年亏损的WeWork就要比已经实现赢利的IWG值钱（就算按腰斩后的估值231亿美元计算，也是IWG市值的接近8倍）？

我看到了一个把我下巴快惊掉的估值逻辑：截至2019年6月30日，若将每个会员的平均收入，应用于WeWork现有111个城市的1.49亿人的潜在会员人数时，WeWork的市场空间为9450亿美元。

若以全球280个目标城市，2.55亿潜在会员总人数的口径来估算，WeWork的市场空间为1.6万亿美元。来自世邦魏理仕集团和库什曼和韦克菲尔德的数据显示，每位员工每年的入住成本加权平均约为11,700美元。

通过将平均员工入住成本应用于WeWork现有111个城市的1.49亿人口的潜在成员，估计总机会为1.7万亿美元。若以全球280个目标城市，2.55亿潜在会员总人数的口径来估算，WeWork的市场空间将达到3万亿美元。

但我不知道，从52.7万名会员到2.55亿潜在会员之间巨大的数字鸿沟，他们计划怎么去填补？要再拿多少平方米的空间？还是只要所到城市的人就都会成为他们的会员？

应该承认，WeWork还是很有创造性的，他们创造发明了一种新的财务指标叫CommunityAdjusted EBITDA（“社区调整后EBITDA”）。

这个指标不仅剔除特别运营支出，还剔除了基本的运营费用（如市场营销Marketing、管理费用G&A和开发与设计费用Development & Design），他们的理由是一旦进入成熟期这些费用就不再发生。

可惜真实情况非常打脸，WeWork的巨额亏损不仅来源于拿房成本的不断上升（很多其实就是争夺优质房源造成的），而且他们的获客渠道严重依赖高额渠道费和客户补贴（比如免租期）。

这样导致新增的客户价值不仅接近于0，而且基本没有什么忠诚度可言（有不少客户甚至开始“蹭免租”，哪里新开一家就蹭到哪里）。

请问，这样增长的客户和收入有何价值？

现在需要回到最初的那个问题：WeWork代表的联合办公究竟是什么商业模式？到底是不是二房东？是资产管理公司吗？社群有价值吗？可以做投资孵化吗？真的可以形成投资生态圈吗？它算高科技公司吗？

当很多人迷惑时，他们会把目光投向软银的孙正义，WeWork所有120亿美元的融资中至少有106.5亿美元来自软银，这个曾经因为押对阿里巴巴而一鸣惊人的神人，这次还会是“众人皆醉我独醒”吗？

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我们可以看看WeWork为了对得起金主爸爸的期望都干了什么事。

为了证明自己是一家科技公司，WeWork不仅开发了线上社区，开展丰富的社群活动，声称借助大数据选址，利用BIM（建筑信息模型）提供技术输出，而且还做了初创企业加速器 WeWork Lab，还收购了超过13家的企业（主要是第三方服务公司）来建立生态系统，期望以后的收入结构中更多的是企业服务收入。

结果如何？

大企业占比越来越大，线上社区活跃度越来越低，线下社群活动产生了大量文化冲突，大数据技术并没有比传统企业更高明，投资正在变的更像个地产投资基金，企业服务收入至今大概也就在5%左右的收入占比！

就在这个上市准备期，还被曝出创始人提前套现和拿自己的房产租给WeWork的消息，不免会让人猜想这是不是又是一个“轻重套现”的游戏，用“轻”来上市套现，而真实意图不过还是房地产投资，只是在上市主体之外！

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