贝壳许小乐:住房制度不应学新加坡 而是学德国和日本

　　新浪财经讯 由北京大学经济学院、华夏新供给经济学研究院共同主办的2019年第三季度宏观经济形势分析会暨《构建开放型经济体的战略研究：从“十三五”到2049》新书发布会于10月20日在北京举行。贝壳研究院首席市场分析师许小乐出席并以《加快构建包容可持续的住房供给体系》为题发表演讲。

　　许小乐呼吁加快建立一个包容性、可持续的住房供给体系。第一，坚持包容性的原则，这需要关注城市里两亿的流动人口的居住问题。“这不仅是社会问题，也是未来市场的可持续问题”。

　　第二，坚持可持续的原则，“今天不是要通过新增的方式解决住房问题，是要盘活存量，把租和购两者之间打通，鼓励人们买房子并用来出租”。

　　第三，坚持市场化的原则。“政府要向市场赋能，引导和鼓励市场主体提供多样化的，满足多元需求的住房产品。我们认为，中国未来住房不是要学新加坡，而是要学德国和日本。新加坡的模式90%是组屋，类似我们的经济适用房，供给主体单一。德国和日本战后政府通过信贷和税收减免的方式鼓励大量的社会组织、民间组织、NGO建房子，很好地解决了住房问题。中国发展租赁也好，发展保障性住房也好，一定要坚持市场主导的原则做”。

　　第四，政府中性原则。不能以人为方式抑制房价适应需求，而是不打压，不刺激，让市场需求自然释放。

　　“建立包容性、可持续住房体系的几个关键举措，第一要发挥市场力量，补足租赁市场不足的短板。第二，化解和防范金融风险”，许小乐说。

　　谢谢大家。

　　以下为演讲实录：

　　许小乐：首先感谢新供给研究院给我们这样一个机会。今天主要讲中国住房的AB点。

　　什么叫AB点？A点是我们今天在哪里，B点是我们将来要去到的地方，以及我们怎么从A点到B点。今天会议的题目叫“居者有其屋”，但另一个关键词叫“住有所居”，这两个只是提法不同吗？到底B点是让每个人都有自己的房子，还是我们要让每个想住房子的人有一个合适的居所？这是住房发展方向的差异。

　　因此，我们从中国70年的住房转型发展历史角度去讨论这个问题。

　　首先，中国住房问题已经到了一个非常重要的阶段性拐点。我们从住房政策目标框架理解这个事情。无论在哪个国家，哪个阶段，整个住房的制度设计都需要遵循民生保障、促进增长、金融安全这三个目标，因为住房本身具有三个不可分割功能。

　　第一是增长功能，住房在任何国家、任何经济体、任何时间都是一个宏观经济发展非常重要的支柱产业。我们今天面临的问题是当宏观经济下行压力增加的时候，我们不得不依靠房地产，但是怎么依赖我们还得看到其他的约束。第一，民生的约束，房价涨得过高了，大量城市流动人口没办法获得体面的住房，政府保障民生问题需要考虑房价的可支付性。第二，风险问题，过去通过金融的方式鼓励大家买房，房地产是发展起来了，但是金融风险高起来了。所以，如果我们今天在面临这政策约束的时候，我们能够做的事情非常有限。

　　中国房地产今天正处于一个从增量时代向存量时代转移的过程中。我们今天住房已经达到了一个总体均衡的水平，今天人均住房面积40平左右，同时户均住房套数在1.06-1.09左右，意味着从总量上来看中国已经告别了住房短缺的问题，进入住房的结构调整和品质改善的时代。这个判断非常重要，意味着我们不能以过去增量的视角和思维方式去解决今天存在的存量的问题。

　　我们需要回顾一下，今天的A点是怎么实现的？二战是一个重要的历史节点，二战后德国、日本都面临大量的住房短缺，其他国家在民生方面建设公共住房，特别是在战后市场还没启动起来的时候，政府的目的是激活市场，对私人企业开展一些补贴或者贷款的方式促进市场的供给。在增长方面，也是更加看重房地产对整个经济增长和城市建设的作用。第三，在金融风险方面，美国和其他国家也会通过金融手段增加开发供给和提高购买力，但是过度的依赖金融也造成了美国日本两次大的金融危机。

　　一些经济学家用的人口、经济增长这套市场的模型来观察和解释中国的房价问题，实际上大家可能忽略的一个重要的情况，就是中国住房70年发展是一个转型增长的模式，这是其他国家里不具备的。

　　我国从1949年到1976年是一个福利分房时代，这种方式结果就是高补贴及高短缺。到改革开放之前人均住房面积比1949年还要低，原因是我们的供给体系没有激发市场的活力。这套方式走不下去，我们不得不转向了市场模式，包括存量公房私有以及新建商品住房，形成了第一批有房群体和无房群体。1998年之后我们迎来人口城镇化和经济快速增长。2008年之后又是一个新的分水岭，我们进入了资产化的十年。

　　过去10年，以金融推动住房自有率的政策使土地、金融和住房三个系统不断耦合，相互缠绕。国家也一直在做调控，但是这个调控是有周期的。调控的目标在民生、增长和防风险目标之间不断发生迁移。这种调控只能控制周期问题，却不能解决结构性矛盾。

　　因此，A点核心的问题是住房短缺的问题基本解决了，但是结构转移的矛盾非常大，第一是核心城市住房可支付的问题，特别是广大的流动人口，刚毕业的大学生，农民工，他们在这个城市里既买不起房，同时也面临一个越来越租不起房的问题。

　　第二个问题，住房杠杆率过去以加杠杆、提高住房自有率的情况下，杠杆率非常高了，北京、深圳一些城市家庭的偿债收入比是非常高的。从住房历史演变看，导致今天这种状况具有一定的必然性，一个是住房制度转型导致的分配效益，第二个是过度市场化导致的住房差距过大，第三，土地供给制度不仅没有跟需求相结合，反而人为制造了稀缺，让住房的资产化更加严峻。在供给不足的情况下，金融加杠杆或财政补贴都会转嫁成为房价。

　　我们过去解决这些问题的思路存在很大偏差。第一是我们试图以产权型的保障方式去保障低收入人群，但产权性的保障方式内在固有的矛盾解决不了，最后只能成为补贴转移的工具。第二，对市场租赁的重视程度和发展是严重不足。第三，试图以行政管控的方式让房价适应购买力，这是一个非常大的错误。

　　因此，我们需要加快建立一个包容性可持续的住房供给体系。

　　第一，我们坚持包容性的原则，我们需要关注城市里两亿的流动人口的居住问题。这不仅是社会问题，也是未来市场的可持续问题。因为今天没有刚需进入的情况下，换房市场也换不动，整个市场会陷入自我遏制的状态。

　　第二，可持续的原则，今天不是要通过新增的方式解决住房问题，是要盘活存量，把租和购两者之间打通，鼓励人们买房子并用来出租。

　　第三，坚持市场化原则，我们要调整过去过度依赖市场的情况，但是保障并不意味着一定由政府做，政府要做的事情是向市场赋能，是引导和鼓励市场主体提供多样化的，满足多元需求的住房产品。我们认为，中国未来住房不是要学新加坡，而是要学德国和日本。新加坡的模式90%是组屋，类似我们的经济适用房，供给主体单一。德国和日本战后政府通过信贷和税收减免的方式鼓励大量的社会组织、民间组织、NGO建房子，很好地解决了住房问题。中国发展租赁也好，发展保障性住房也好，一定要坚持市场主导的原则做。

　　第四，政府中性原则。我们不能以人为方式抑制房价适应需求，而是不打压，不刺激，让市场需求自然释放。

　　建立包容性、可持续住房体系的几个关键举措，第一要发挥市场力量，补足租赁市场不足的短板。第二，化解和防范金融风险。今天的金融风险主要是在结构性的，主要在低收入购房人群。这个情况下如果要发挥房地产稳增长作用，只有允许和鼓励改善型换房需求释放，通过以旧换新维持房地产开发投资稳定增长。这可能是目前形势下唯一一条通道。

　　谢谢大家。

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