富力内部公文称原则上不再拿地 乃李思廉亲自撰写

　　董小姐 | 摸底八家房企的投资心态：阵营又分裂了

　　原创： 董大小姐 一勺言

　　有一种投资，当你恐惧的时候，总有人正在贪婪。而彼此都认为，是对方踩错了点。

　　此刻，投资冰与火的暗流正在每一块土地上演。

　　一家谨慎出手的公司对面，几乎都站着另一家正在狂飙突进的吞地狂魔。

　　这段时间，董小姐了解了一圈，发现它有愈演愈烈的势头。

　　一

　　最早，富力一则内部公文，向市场发出了凛冬将至的信号，这家公司宣称自己原则上不再拿地了。后来才知道，这个公文不是秘书写的，居然是李思廉自己写的。

　　一时间众声喧哗。

　　没两天，董小姐打听到，在万科的一些城市，谨慎拿地开始成为一道不公开的内部口令，飘荡在投拓的心头。

　　一些地方因为存货不多，想去三四线打点粮食，被万科直接摁住了萌动的心。

　　对万科这样一个极度追求平衡感的公司，这么一套逻辑一定很受用——哪怕吃存量，也比拿高价地、拿错地，天天背负巨额银行贷款强。

　　接着，开始有朋友告诉董小姐，碧桂园去年下半年在拿地动作上有所收敛，今年上半年放开了一段时间。

　　而现在，他们又回到了谨慎投资的区间里。

　　在刚刚举办的分析师会议上，董小姐打听到，莫斌承认了三四五线城市下半年将面临巨大压力。如果低能级市场真的很差，就算降价也卖不动。

　　但他也认为，碧桂园走过了很多行业周期，所以受到的影响相对可控。

　　这个尺度，比媒体业绩会上的发言尺度，还是要大一点。

　　至于龙湖，这一阵依然比较谨慎。

　　龙湖内部对项目净利润提了更高要求，一度要求到12个点。

　　其实，今年上半年，市场上更普遍的项目净利润空间是在5—8个点。

　　‘龙湖在各地扩张没有那么猛了，虽然也拿了一些地，但更多是补仓性质。’

　　昨天，融创董事长孙宏斌在业绩会上说，融创今年下半年会严格控制投资节奏。从5月开始，他们就基本叫停了去公开市场拿地。

　　‘下半年没有拿地指标，除非是特别好的拿地机会。现在基本上是停止（拿地）的。’孙宏斌说。

　　土地是粮票，是弹药，看到这些知名公司陆续给自己戴上保守牌投资帽子，你很容易会认为，这是一个共振感极强的集体应激反应。

　　在资金和市场趋紧的大势之下，守即是攻。

　　不过，在这些谨慎的公司阵营对岸，还有一类公司正在反其道而行。

　　董小姐发现，金科此刻就站在了他们的对面。

　　除了深耕重庆大本营，这家曾经专注在重庆区域外其他核心城市的公司，现在开始放开手脚，去全国三四线搜罗地块，悄悄做了一次投资策略的大掉头。

　　公司高层内部认为，现在，全国三四线城市才是有投资价值的竞争低烈度区域。

　　一位高管就在金科内部说，‘东部三线城市再差，也比重庆县城强啊。’

　　董小姐多方了解了下，2018年，金科做投资，还会以城市清单为指导，一个区域大多要求进入六个城市左右，当然它们必须是当地最好的城市，清单外不准去投资。

　　而2019年春节后，总裁喻林强下令，金科做投资要全线突击。再之后，可以先进地级市和县级市。

　　在大公司们都谨慎到不太敢动的时候，金科反而敢调转方向盘，朝三四线城市撒钱，扩充土储，这一波操作真的十分瞠目。

　　据说，这条新路线曾经是金科前任投资总坚决反对的路线。

　　当董小姐发现，金科第一个站出来，将第一批新城控股的三四线项目收归囊中，才恍然大悟，他们投资策略的转向与收购资产包，原来是因果联系。

　　这和他们在三四线招拍挂场上的积极姿态，也是一种正相关。

　　作为一家集团强管控公司，董小姐打听到，如今，金科一反常态，把招拍挂的立项权交给了区域。以后，项目投资只要问题不是太大，集团都不再做过多干涉。

　　这看起来像一场为了追赶1500亿销售目标的战术储备，一个目标倒逼的行动。

　　上一次进行投资掉头的还是阳光城。

　　自从2017年，朱荣斌执掌阳光城以后，这家公司就开始把驶向一二线的投资战船往三四线拉。

　　在之后的时间里，董小姐听说，当时同样对三四线非常感冒的一家龙头公司，和阳光城在不少地方的土地市场，都发生了正面碰撞。

　　以至于，对方公司有一位高管在内部说，在抢地的时候，要打尽最后一刻子弹，然后高价扔给阳光城。

　　单纯就这个想法透露出的火药味，已经相当浓烈。

　　‘每一个去三四线冲杀过的公司，都难免踩到过几个雷。’一位投资线的朋友说。

　　然而，没过多久，这家对手公司就一个转身，开启了在三四线城市严控土地的节奏。

　　这个故事，告诉我们，从来没有一劳永逸、持之以恒的投资偏好。行业的周期越来越MINI，切换的太快，只有跟着行业的风吹草动，短周期频操作，才可能走得更远。

　　可惜，最大的难点在于，只有事过境迁后，你才能知道调整是不是对的，这是一个风险与梦想的复杂函数。

　　聊到三四线，就不能不聊到中梁。这家公司今年也在内部发出了要继续加大三四线，同时加大二线城市布局的动员。

　　董小姐打听到，今年上半年，中梁内部规定，二线城市项目净利润达到5%，三四线城市项目净利润到8%，就都可以拿下。这个点数比之前有所降低，是张开怀抱的节奏。

　　旭辉也增加了自己多元化拿地的途径，在很多地方想办法提高合作的权益比。

　　和那些渴望按兵不动的同行不一样，至少看起来，他们还流露出了希望在土地场上继续放马驰骋一阵子的姿态。

　　以上这两类公司，南辕北辙，姿态两极，是董小姐观察到的、在投资场上存在感都很强的两个阵营。

　　二

　　再看深一层，这两大阵营，其实从来不是泾渭分明。

　　此时此刻，他们的跑步姿势，更多受到了两类思维模式的主导和裹挟。

　　一类，是大家都很熟悉的规模管理思维。

　　信奉规模论的公司，是假定拿了土地就能轻易融资，以及顺利兑现给市场卖出去，举着高杠杆却无所畏惧，他们的关注点更多在于，我怎么做可以多拿地，多融资，加快销售开发周期，然后做大规模？

　　这类公司为了规模，可以从容接受更高利息的融资。

　　另一类，就是现金流管理思维。

　　这类公司是首先假定融资非常不容易，更加重视未来半年到一年，公司的资金流入和流出怎么去做平衡，他们首先要的是财务安全。

　　与其说，信奉现金流管理模式的公司害怕借钱背利息，不如说，他们更关注资金的时间价值和节点，希望多用集团的自由现金流去拿地，减少外部高息融资。

　　如果不能有效融资，或者看到现金流缺口扩大，他们宁可放弃暂时的土地增量的机会。

　　插一句，港资地产商普遍都是现金流管理思维的粉丝。

　　在这两个思维模式之下，不同公司的站队无处不在。董小姐提醒一下，很多公司都会说自己也看重现金流与财务安全，但是，评价它们，不是看它们怎么说，而要看它们实际的行为。

　　今天，摆出谨慎拿地姿态的万科，其实很早就开始从规模论转向现金流管理，财务驱动，强调周期内一旦现金流平不掉，就不能拿地。

　　伴随今年下半年地产融资难度加码，很多公司或主动或被动地，从规模思维走向了现金流管理思维。

　　于是，我们看到很多大块头公司，自然而然走向了保守的角落。

　　而更多地产公司，是在现金流理论和规模理论之间寻找平衡。

　　一些中小型公司，还需要把自己的明天系在规模上，于是，他们在投资板块表现出了更多血性。

　　总之，过去一边倒向规模论的公司行情，要改变了。

　　战略就是因时而动。

　　行业融资hard模式开启。想要海阔天空，是往前一步，还是退后一步，还真不好说。

　　这个时候仍在高负债冲规模的公司，只能说，你们是真的勇士。

　　年轻的公司往往无所畏惧，需要冲破一个临界点。而老人家姿态保守，也活得更久。

　　比如那些经历过最多金融风暴的港资公司，最终就是以最保守的形象出现在大众面前，走入彻底的现金流管理模式。

　　在这一行，从来就是，有人辞官归故里，有人漏夜赶科场。各有各的选择，各有各的节奏。

　　这就是当前全国土地投资热情冰火分化的大势里，每一个阵营落脚的土壤。

　　接下来，董小姐更好奇的问题是，你所在的公司属于哪一类阵营？

　　在投资这件事上，你感知到了水温的变化吗？

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责任编辑：梁斌 SF055