杭州：在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房（含商品住房和二手房），并要求市住保房管部门对相关政策进一步研究完善。[详情]
6月25日出台的长沙版限购政策，也提到了“暂停企业在限购区域购买商品住房”。[详情]
暂停企业在限购区域内购买商品住房，已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让。[详情]
揭秘“拆迁大户”菏泽取消限售“第一枪”背后的地产逻辑 来源：每日经济新闻 与未来巨大的新建商品房增量相比，当前菏泽市二手房交易量微乎其微，与其说“限售”放开是利好居民购买二手房，倒不如说是开启人们对未来楼市回暖的期待。 图片来源：海洛创意 与未来巨大的新建商品房增量相比，当前菏泽市二手房交易量微乎其微，与其说“限售”放开是利好居民购买二手房，倒不如说是开启人们对未来楼市回暖的期待。 冬天的菏泽，有着北方城市的肃然。工地、车辆、行人一如往常平静，很难想象这是一座正处在全国舆论风口的城市。 “取消新购住房限制转让措施”，12月18日晚间，这则通知在菏泽市住房和城乡建设局官网上悄然挂出，却在一瞬间引发舆论哗然。这座名不见经传的三线城市，一下被推到了风口浪尖。 执行了13个月的限售政策为何会一夜取消？预示了什么？市场给出了诸多猜测，次日，菏泽市住建局一纸“情况说明”解释了取消限售措施的原因：受转让期限规定的影响，我市二手房交易价格出现同比增较快的势头。 但这似乎并未消减市场的议论，真的是二手房价和交易限制让菏泽“敢为天下先”？“拆迁第一市”会受到多大刺激？其他棚改大市可能效仿跟进吗？ 带着疑问，《每日经济新闻》记者第一时间前往菏泽进行实地探访，试图找出更多答案。 一座“拆出来的城市” 下了火车，落日余晖中，一边是高楼林立的新区，大体量的办公楼都已建成，崭新如是；一边却是破旧杂乱的老城，遍布的塔吊和绿网，还有未遮盖与平整的地块。 沿着中华路一路向西，路边高级的新建筑与破旧房屋、拆迁废墟，两种极端场景交替出现，甚至没有过渡地带。 一新一旧之间，整个菏泽城区如同一个巨大的建筑流水线，除了马上要拆的、正在拆的，就是拆了正在盖和盖好还未使用的。 菏泽市中华路附近一处拆迁工地。每经记者 包晶晶 摄 作为山东省最欠发达的地区之一，菏泽似乎正想通过庞大的拆旧建新，实现城市形象的“脱胎换骨”。 实现的途径就是棚改。菏泽全市的棚改规模，连续两年保持全国第一，被当地人戏称为“中国拆迁第一市”。 回溯菏泽的改变，起源于2016年。伴随2015年国务院“三年棚改计划”的颁布，各类政策性贷款、相关税费减免、拆迁奖励接踵而至。2016年初山东省住建厅牵头在菏泽召开现场办公会，要求菏泽要积极推进棚改工作。 机遇千载难逢，这座人们印象里只有牡丹花和羊肉汤的城市，迅速装上“高速马达”，开始了如火如荼的拆迁。2016年以来菏泽完成了25.3万户征收。 “有的区县仅用了10天就动员了1000户居民全部签订棚改协议。”菏泽市住建局相关负责人在此前接受媒体采访时表示。 尽管菏泽的高铁和机场还未建成，交通难言便利，但并不妨碍“住宅先上马”。数据显示，2016年~2018年，菏泽市列入棚改计划37.2万套，占整个山东省棚改计划的六分之一以上，棚改任务量连续三年位居全国首位。 菏泽迎来了GDP的飞速增长。 统计局数据显示，菏泽今年前三季度GDP为2375.57亿，在山东省内18个城市中位列第14。与去年相比，增速达8.18%，位列山东省第一。 棚改刺激下的涨价逻辑 城市到处拆拆拆、市民四处买买买，菏泽楼市库存基本面起了变化。 记者注意到，菏泽市人民政府2018年3月公开信息显示，过去三年菏泽累计实施棚户区改造项目309个，完成征收27.4万户、4135万平方米。与此同时，菏泽市安置房基本建成11.4万套、在建12.7万套，货币补偿5.4万套。 安置房数量与棚改征收数据之间的巨大差距，释放出大量的安置和改善需求。 “这些需求更偏向购买新房。”一位楼盘中介告诉记者，在很多菏泽人看来，如果不是拆迁、入学急着入住，完全没必要买二手房。 数据显示，菏泽市的去化周期从两年前的18个月，下降到目前的9个月左右（菏泽市房管局数据）。这个原本房价只有四五千的城市，在过去两年间平均上涨近两千元，一些本地开发商因此赚得盆满钵溢。 但并非所有人都能买新的。 上述中介人士表示，二手房不用等，有些拆迁户没地方住就只能找二手房，但全市二手房挂牌量不多，必然就涨起来了。 的确，总有一部分人是搬迁户，且急着住。但在2017年11月菏泽市的有关规定中，“购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年。” 这意味着，一些房源无法入市、一些需求无法进场，持续抑制菏泽二手房的交易规模，也滋生涨价动力。 “去年五一左右开始，菏泽的房价出现明显上涨，新房涨了大约1000元，但二手房涨了1500元。”一位楼盘置业顾问告诉记者。 记者在一个位于中华路与解放街交叉口的新盘也看到，新房均价约6600元/平方米，而周边同类型二手房挂牌价格为8000元/平方米。 随之，菏泽的租金也被推涨。 有当地居民告诉记者，自从棚改大规模启动以来，等待回迁的、货币安置的，都在找地方住。等不到新房、买不到二手房，就只有租房，房租就从原先的一年几千元，涨到了2.5万元~3万元，接近某些大城市的水平了。 意在松动预期？官方未作回应 从菏泽房价上涨的轨迹中不难看出，无论售价还是租金，新房还是二手房，都在这轮棚改中得到刺激，但二手房由于客观历史和政策限制，市场占比一直很小。 也正由此，菏泽官方“说明”指出，取消限制是“回应市民购买合适存量房的迫切需求”，受到一些业内人士的质疑。 中原地产首席分析师张大伟直言：“从2017年11月起公布转让限制，期间市场中绝大部分都是期房，不论是否限售，都不可能影响最近一年市场的二手房供应量，而2017年11月之前购房的再上市本来就没有影响。何况菏泽本来就不是一个以新房为主的市场，二手市场规模很小。” 58安居客房产研究院首席分析师张波认为，菏泽“限售”放松对于本地区未来房地产平稳发展应该会起到一定作用，但不能将一个地区房地产的放松就过度解释为“房住不炒”会松动，更不要去妄议或猜测政策会大面积放松甚至转向“救市”。 而在菏泽当地地产人士看来，仅取消新购住房限制转让措施，在操作上没有太大的实际意义。 “菏泽对两年内交易的住宅收取5.6%增值税，并规定两年内不得过户。如果税费不调整，二手市场是没有实质性变化的。”21世纪不动产的中介小秦（化名）告诉记者，着急卖的房东，多花点钱找找关系，也一样能办（过户）。 如业内人士所言，与未来巨大的新建商品房增量相比，当前菏泽市二手房交易量微乎其微，与其说“限售”放开是利好居民购买二手房，倒不如说是开启人们对未来楼市回暖的期待。 记者前往菏泽市住建局，希望获得更详实的说明。但菏泽市住建局办公室的工作人员在电话中拒绝了记者的采访要求，“不接受采访，所有的信息都在官网上，你可以自己查看，再见”。 对此，张波认为，菏泽放松限售这一事件被广泛关注，显示出市场对于房地产行业的关注度很高。“但我们也应该反观限售本身，由于菏泽属于增量房主力市场，二手市场的交易量还远未达到限售放松就会大热的局面，近两年商品房市场的快速发展，未来的二手房市场交易量提升是个趋势，提前布局二手房市场的政策微调，对于本地区楼市发展并不是件坏事。” 财政赤字高企松绑能盘活存量？ 亿翰智库的研究表明，从菏泽市整体经济来看，2017年财政预算收入增速放缓，并且菏泽市对于土地财政的依赖较高，放开限售和降低市区商品房预售资金监管额度有利于提振市场，缓解财政压力。 数据显示，菏泽市公共财政支出在2008年首次上了百亿，但其后在不到十年的时间里就升破了500亿元（2017年数据）。 相比之下，该市公共财政收入一直到2011年才达到百亿水平，直到2017年也没突破200亿元。二者相较，2017年的财政赤字在300亿元左右。 在巨大的财政收支缺口面前，菏泽对房地产的高度依赖，似乎难以避免。 菏泽市一处正在拆迁的工地。每经记者 包晶晶 摄 菏泽市场的新增供应量颇为惊人。中原数据显示，菏泽的土地成交额自2016年以来连年增长，2017年成交额更是激增。根据易居地产研究院《百城土地储备报告》关于土地出让相关数据，2018年以来菏泽市土地成交额已经达到了450亿元，预计今年土地收入占财政收入的比例将进一步提高。 但菏泽终究只是山东省南部的一个二级城市，官方数据显示，截止2017年末，菏泽市常住人口为873.6万，当地人的人均可支配收入仅为14490元。 大规模的棚改，并未对人口有显著推动作用。菏泽的房地产市场依然相当封闭，记者注意到，当地大多数楼盘销售都不讲普通话，推销房子也只谈规划，仅少数外来企业零星会有说普通话的销售。 那么面对大规模的棚改建设产出，如此的人口消费力，仅靠预期的推涨，真的能足够消化这些新旧库存？ 实际上，菏泽的剧情，在诸多三四线棚改大户城市中也曾上演。此前，“镁刻地产”记者在九江、上饶等城市调查时也看到，2016年以来市场供应和房价伴随棚改的推进，一路狂飙，而如今，人口消费力后发不足，市场下行、库存压力大的情况开始显现。 “从本月21日闭幕的中央经济会议关注房地产的表述来看，也充分表现出未来在楼市调控上会更注重因城施策的手段，而非‘一刀切’。”张波总结道，未来类似菏泽的调控政策调整会不断出现，既有从紧又有放松，总体都会落实因城施策、分类指导的调控要求，并突出城市政府主体责任。[详情]
菏泽取消限售， 会是调控松动信号？ 上周，山东菏泽“取消限售”的消息刷爆媒体圈，各家媒体，众说纷纭，一时难辨真假，那事实是什么样的呢？我们来看消息的始末和专家的观点。 12月18日：消息的起点 周二晚间，山东省菏泽市住房和城乡建设局发布了《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》（菏建〔2018〕7号），一共有七条内容，其中第六条规定吸引了部分媒体的兴趣。 通知第六条原文如下： “取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。” 在当前总基调是“房住不炒”的调控下，消息的第六条规定显得格外扎眼，绝大多数媒体将这个政策理解成楼市利好，开始报道“取消限售令，菏泽打响房地产调控松绑第一枪！”类似的文章，对社会造成了很大的舆论影响，以至于（山东）省住建厅也关注到这一情况，要求当地住房和城乡建设局说明情况，于是当地政府又在19日紧急开会研究。 很多专业人士担心，在空前的舆论压力下，菏泽这个政策一定会被收回。 然而结果和大家想的不一样！ 12月19日：消息的终点 12月19日周三下午17点29分，山东菏泽市住房和城乡建设局再次发布公告《菏泽市取消限制存量住房转让期限规定的情况说明》。 菏泽市住建局表示，2017年以来，受转让期限规定的影响，菏泽二手房交易价格出现同比增长较快的势头。为防止商品住房价格出现大的波动，促进房地产市场平稳健康发展，菏泽市住建局决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。 对于为什么要取消限售的问题，菏泽市住建局是这样解释的：“采取限制新购和二手住房转让期限有关规定后，有不少准备购买存量住房的市民，特别是棚改货币化补偿的市民，因不能办理过户而无法购买合适的存量住房，要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。” 自此，尘埃落定，山东菏泽市住房和城乡建设局确定要求取消限制转让期限规定。 12月20日之后：专家的观点 知名房产大V和地产首席分析师张大伟认为：“限售政策主要针对投资投机购房，取消限售，给市场的信号是鼓励投资投机及短期交易。因此，菏泽的这个政策应该被叫停。” 张大伟表示，过去两年楼市调控的标志性政策就是限售，也是房住不炒最典型的政策之一，该政策会降低房产的投资需求，对抑制市场过热产生很大作用。从全国层面看，在当下时间点取消限售政策，会对市场心理产生影响，也会带来很强的头羊效应，对房地产市场预期管理的影响非常大。 张大伟接着说，不过，经过两年多的调控，大家就会发现，对房地产市场影响最大的政策是限贷，其次是限购和限价。限售对市场的直接影响不大，特别是菏泽仅对本地人限售两年，外地购房者限售三年，这一政策即使松绑，给菏泽带来的购买力也有限。 然而在经济学家宋清辉眼中，山东菏泽市这次出台的“取消新购住房限制转让措施”很大胆，是一次很好的尝试，或会给一些开发商带来极大的信心。 宋清辉表示，从山东菏泽市的地产现状来看，取消新购住房限制转让措施的原因可能是为了加快去库存的速度，以便配合当地的棚改政策调整等。“菏泽这次的取消限售恐会对全国楼市造成羊群效应，从而引发其他城市的仿效。但在当前严厉的楼市调控总基调下，预计仿效的城市不会增加太多。” 总之，从政策预期看，菏泽取消限售政策的闯关成功，符合“一城一策”的规定，只能代表当地的需求，但是不能表明全国的楼市调控未来可能会全面放松。[详情]
这座没有存在感的小城，一放大招就惊到了整个地产圈！ 口述 / 吴晓波（微信公众号：吴晓波频道） 1 这座没什么存在感的三线小城，几天前放了大招：菏泽市住建局印发了《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中第六条明确规定“取消新购和二手住房限制转让措施”。 今年截至目前以来，全国发布房地产调控政策多达400余次，有近90个城市出台了限售政策。而菏泽作为首个计划取消限售的城市，很快引发了市场轰动。 尽管后来，菏泽市住建局回应称“这一政策处于准备状态，还没有正式启动”，菏泽仍被认为是打响了全国楼市松绑的第一枪。 2 菏泽的人均GDP排在山东的倒数第一，但它却是全国棚改的带头大哥。数据显示，2017年山东棚改数量排在全国第一，占到了全国的12.7%；而菏泽的棚改数量排在了全国地级市的第一，占到了全国的3%。所以，才有了“全国棚改看山东，山东棚改看菏泽”的说法。 而在棚改的背景下，菏泽的房价一路飙涨。根据数据统计，2015年菏泽的房价是4100元/平方米，现在已经涨到了6500元/平方米。三年时间，上涨了50%。 同时，菏泽政府的卖地收入也在不断上涨，2016年是20亿，2017年达到了220亿，翻了10倍以上。菏泽甚至挤进了全国卖地收入的前30强，超过了合肥、南昌、南宁等省会城市。 其实，菏泽是全国三四线城市的一个缩影。从2018年开始，国家就想要取消棚改货币化，这对以菏泽为代表的三四线城市来说，相当于是釜底抽薪。因为三四线城市的财政收入结构非常单一，其中很大一部分来自房地产市场。 数据显示，2018年的前三个季度，菏泽全市税收收入是133亿元，其中房地产业实现税收28亿元、建筑业实现税收9.2亿元，两者加在一起占比达到了27.84%。也就是说，一旦失去了房地产业的支撑，地方政府的财政收入就会大大减少。 所以，菏泽取消新购和二手住房限制转让，也是考虑到了稳住房价和财政收入的因素。 3 那么菏泽的松绑，到底是个例还是大趋势呢？我的经济学家朋友们有不同的看法： 有的人认为，按照目前的市场形势，一套期房从预售到交房需要两年，从交房到拿到房产证又需要1~2年，所以房子天然就具有3~4年的限售期。 如果在此基础上追加2~4年的限售期，这对于一般正常买卖房产的家庭来说，是很大的限制。所以像菏泽这种跟风出台限售政策的城市，取消限售是完全合理的。 有的人认为，目前全国有近90个城市实行了限售政策，光是山东省内，就有8个城市限售。 如果菏泽率先取消，那么就可能对市场带来很强的示范效应。全国至少有30个城市有取消限售的可能，这样一来会严重影响到房地产市场的预期。 还有人认为，菏泽计划取消限售，不能当做是全国范围内楼市松绑的信号。虽然“房住不炒”是中央定下的主基调，但三四线城市和一二线城市面临的情况大相径庭，调控很难“一刀切”，还是给各地因地制宜预留了调整空间。 而这次除了菏泽公开发出松绑信号外，紧接着广州、珠海等地也相继发出了调整政策的消息，有关部门也在探市场的底。 4 在产业经济和消费双重低迷的背景下，房地产市场作为中国第一大产业，它的“松”和“紧”带有很大的风向标意义。 而如今，中国宏观经济既有全球化背景下的特征，同时又带有很强的自我特征。比如资本市场全球同跌，中国也不例外；但是在货币政策方面，美联储在加息，中国却在变相地降息和降准。 中国经济就好像在大雾中行走，看清前面三步，都是非常不容易的事情。[详情]
来源：每日经济新闻 这几天，菏泽突然刷屏。 这座没什么存在感的山东“四线城市”放大招：自新一轮楼市调控以来，率全国之先，放开房产限售。 据其住建局官网发布的《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》称： “取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号）中‘对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年’的规定。” 一石激起千层浪。有关此轮“房住不炒”政策的未来走向引起多方讨论。最新消息是，山东省住建厅在接受媒体采访时表示： “关于房地产调控，山东省住建厅跟国家的调控政策是一致的，采用一城一策、因城施策的管控措施。因为各地方城市情况不一样，在政策方面也不是“一刀切”，各项政策还是各地方城市根据自身情况来主控，省住建厅会进行总体把控。” 一城一策，被业内人士看作此轮楼市调控的“主旋律”——每个城市理应根据各自的情况对各自策略做相应调整。 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，菏泽代表了中国广大四线城市的基本情况——由于政府财政收入过度依赖土地财政收入，严控房市带来了极大的财政压力，预计后续类似政策放松的城市会陆续增多，尤其是会从限售政策松绑。 过度依赖土地财政无异于涸泽而渔。“按捺不住”的菏泽，如何突破？ 过度依赖土地财政 先来看看菏泽的“家底”。 单看GDP，菏泽今年前三季度为2375.57亿， 在山东省内18个城市中位列第14。其中，与去年相比，增速达8.18%，该数值占据首位，由此看来，经济表现并不算差。 但据公开报道显示，从菏泽历年来的土地成交额情况来看，2016年以来土地成交额连年增长，2017年以来成交额激增，2018年截止到现在，土地成交额已经达到了444.38亿元，预计今年土地收入相对于财政收入的比例进一步提高。 值得一提的是，今年10月，菏泽市财政局官网发布的《2018年菏泽市1-9月份实现地方财政收入前500名企业分析报告》（以下简称《报告》），可以称得上是当地的“500强报告”，这份500强榜单中，居然有227家是房地产企业，还有33家是跟房地产相关的建筑业，制造业仅121家。 上述报告称， 与2017年相比，从行业实现地方财政收入占500户企业的比重看，工业由61.07%降低到59.28%，降低1.99个百分点，非工业由38.93%提高到40.72%，提高1.99个百分点。其中制造业占比降低2.09个百分点，房地产业占比提高1.3个百分点。 另一方面，菏泽去年实施重点棚改项目122个，完成征收18.2万户、2880万平方米，开工新建及货币化安置22.2万套，棚改总量居全国地级市首位。根据菏泽市住建局局长吴修印表示，其今年12.7万套的改造量将“仍然位居全国设区市首位”。 棚改货币化安置作为近年二三四线城市房价上涨的主要动力，在当下去库存任务基本完成之际，“完成使命应退潮”的呼吁越来越多。 “当棚改降速、货币化安置比例降低时，市场迅速下滑，因此不得不取消限售政策。”针对菏泽放开房产限售，同策研究院总监张宏伟在接受媒体采访时如是说。 事实上，除了上述问题外，菏泽还面临着自身建设所带来的财政压力。 数据显示，菏泽市公共财政支出在2008年首次突破100亿元，并在去年升破500亿元；相比之下，该市公共财政收入一直到2011年才达到百亿水平，这项数据在2017年仍未触及200亿元关口。二者相较，财政赤字在300亿元左右。 山东财经大学区域经济研究院院长董彦岭认为， “最近，菏泽在基础建设上动作很多，这可能是其财政赤字的原因。” 今年9月，中共山东省委、山东省人民政府出台《关于突破菏泽、鲁西崛起的若干意见》，提出菏泽将建设成为鲁苏豫皖四省交界的区域性中心城市。 紧接着10月，国务院批准国家发改委制定《淮河生态经济带发展规划》，江苏、安徽、山东、河南等省共同参与的淮海经济区建设正式上升为国家战略，菏泽位列其中。 面对前所未有的发展机遇，菏泽怎样才算实现了突破？11月8日，菏泽市委书记孙爱军在全市突破菏泽动员大会上明确了突破菏泽五个方面的重点内容，其中之一就是重大基础设施实现突破。 根据此前菏泽发改委公布的情况，除了正在进行当中的鲁南高铁、雄商高铁的菏泽段建设外，菏徐铁路亦进入规划阶段。而根据最新规划，菏泽不仅正在建设高铁菏泽站和菏泽机场，还将以其为核心，规划建设高铁新城。 因此，对于菏泽而言，放开房产限售，可能也是为了解决其自身发展所带来的财政压力。 需要找到产业发展的突破点 存在这个问题的不只是菏泽。 根据媒体统计，土地财政依赖度较强的城市，大部分是来自内陆地区的三、四线城市。他们大多正处于城市加速发展时期，基建的短板是其现阶段完善的重点。 “公共设施的建设不能贪大求快，也不能盲目扩大城市规模。”董彦岭认为，“城市的框架，最终依赖于产业发展和公共服务的提供。产业不强，土地的绝对价值并不高，也会让土地财政的可持续性很差。” 但要找到产业发展的突破点，并非易事。 在历史上，菏泽曾有过一段辉煌的时期——作为曹州府所在地，菏泽素有“雄峙烈郡”“一大都会”之誉。 但如今，菏泽的光芒逐渐被周围城市所掩盖。城叔查询数据发现，菏泽在山东内部的经济地位总体成“滑坡”态势。以GDP总量为例，建国之初，菏泽在山东城市中尚能跻身前十名之内，而此后，却一路下滑至后五名。尽管近年来，排名有所上升，但整体趋缓，不见当年的“辉煌”。 董彦岭认为， 菏泽的问题有历史的原因：沿海导向的经济发展模式让山东省内大量资源向胶东半岛聚集，作为内陆城市的菏泽资源禀赋薄弱、底子不强，越来越落后于沿海城市。优质资源的匮乏，使他们难以寻求有效的发展模式。 随着区域协调发展的呼声渐起，发展鲁西被山东列入重要议程。2004年，在山东省的一场“突破菏泽，加快发展”现场办公会上，对菏泽在山东的地位进行了重新定调。然而十余年后，官方对于菏泽的评价中提到，尽管菏泽等鲁西城市增速得到提升，“但总体上，鲁西仍是当前我省发展的突出‘短板’，存在经济总量小、创新能力弱、开放层次低、环境约束紧、居民收入少等发展不平衡不充分的问题。” 在董彦岭看来，菏泽从东部地区引进的项目并不算少，但一些项目并未能很好地与当地特色有效对接。其结果是，外来项目没能有效激发出城市内生经济活力，城市也没能真正找到发展的突破口。 显然，要解决这些“高压锅城市”的问题，也需要更加因地制宜的方案。 作为黄河冲积平原，菏泽土地肥沃、农业资源丰富，适合发展农业，董彦岭建议“可以考虑的是，如何发展种植加工业，打造‘名优特’产品。”他认为，最近菏泽也有了一些好的探索，比如发展农村电商，打造的“淘宝村”、“淘宝镇”等，这可以成为菏泽未来农业产业发展的重点。 有人将菏泽放开限售，当做打响全国楼市调控松绑的第一枪。但对于这些四线小城的居民而言，或许脚下这座城市的发展方向，才是他们最为关心的下一步。[详情]
菏泽：这个城市的Top 500企业，房企占了227家 来源： 朱罗纪 在菏泽Top 500企业里，房企占比45.4%，对地方财政收入的贡献达14.46%。房价跌一点不打紧，但如果房企因此出现大面积滑坡，就会产生严重的连锁反应，比如大面积的裁员、银行坏账等等。 菏泽放松限售，是本轮房地产（行政类）调控松绑的第二例。 1月份兰州放松了房地产限购，当时我做了预判：2018年全年，会微调，但不要指望大松。从全年看，也不能说对，因为中间的7.31实际上调门更紧了。 看了一些文章解释菏泽放松的原因，主要是谈财政赤字、对房地产的依赖度，很多数据披露的相当完整了。 比如看过去几年菏泽的财政收支，每年都是入不敷出，赤字逐年扩大。2017年，财政收支缺口达到323亿元，接近菏泽两年的财政收入。 比如再看它的土地财政依赖度，2018年至今土地出让金高达444.38亿，以此来解释房地产政策松紧，从来都很成立。 但我认为在“为何此时放松限售”的解释上，还是有些薄弱。菏泽的棚改大跃进、财政赤字，都不是一天两天，但为何在2018年的12月解除限售？ 短期政策的改变，要从短期经济的波动中去寻找。 我查到两份材料，一份是菏泽市《关于2017年财政决算（草案）的报告》，一份是《2018年菏泽市1-9月份实现地方财政收入前500名企业分析报告》。辅助这两份数据，可能会解释得更清楚。 1、菏泽财政收支是平衡的。 上面谈到菏泽300多亿的财政赤字，比如2017年的情况：一般公共预算收入完成 186.6 亿元，但是一般公共预算支出完成 510.3 亿元，收支缺口高达323.7亿。这很容易让我们联想到棚改大跃进、土地财政，等等。 但去年财政决算报告显示，其实菏泽是收支平衡的。因为有“上级补助收入 315.3 亿元、债务转贷收入 20.9亿元、调入资金22.6亿元、上年结余27.2亿元、调入预算稳定调节基金3.4亿元，收入共计576亿元”。 这说明，菏泽的财政的确很难看，赤字继续扩大，但不是大家想象的那般。当然，这是他通过坑他的山东老爹实现的。 2、菏泽的实体经济出了问题。 1-9月份，前500名企业共实现地方财政收入101.67亿元，占全市收入的59.47%。这接近6成的财政占比。意味着我们想了解菏泽的政策取向，只需要观察这500家企业就可以了。 前三个季度，菏泽的经济可以用两句话来形容：一是，实体经济下滑。二是，需要房地产稳盘子。 实体经济下滑，表现在菏泽工业企业出现萎缩，表现为工业企业数量减少，贡献的财政收入占比下滑。 看这几张图。 工业是菏泽的大头，占全市财政收入比重比35.26%——其中，排全市第一是制造业，占比17.31%，第二是采矿业，占比16.5%。非工业一共占全市财政收入比重是24.21%，其中，房地产业单行业占比14.46%，排全市第四，而第六名是和房地产直接攸关的建筑业，占比2.21%。如果把这两个行业加起来，占比达到16.67%，是超过采矿业跃居第二的（一定要注意这个数字）。 那么，2018年前9月，实体出现了下滑。和2017年相比，top500企业里的工业企业从去年同期的168家减少到146家，减少22家。其中，制造业企业下滑最厉害，从143家减少到121家，减少24家。而同期，非工业企业从332家增加到354家，增加22家。 这带来的结果是，工业（在top500企业中）贡献的地方财政收入出现下滑。从去年同期的61.07%下降到59.28%，降低1.99%，非工业由38.93%提高到40.72%，提高1.99个百分点。其中制造业占比降低2.09个百分点，房地产业占比提高1.3个百分点。 另外一点，是房地产行业的情况。我注意到，菏泽的top500企业里，房地产公司达到227户，占比45.4%，几乎逼近了一半。实现地方财政收入24.72亿元，占全市地方财政收入的14.46%。而且，与2017年前500名企业相比，房地产企业增加了29家。 3、房地产也在出问题。 工业、制造业出了问题，我相信菏泽也会出台更多的政策来支持。但是排名第三的房地产其实今年也出了问题，这就比较麻烦。 根据21世纪经济报道一些公开报道，在7.31中央喊话之后，菏泽的房地产市场其实也转入萧条。“很多新房销售出现困境，一个月卖掉20套就算是及格”，成交量下降了2-3成。二手房价格也开始下跌。 松绑限售是在上述背景下出现的，所以，显然不是什么“怕房价上涨，所以放松限售增加房屋供应，平抑涨幅”论调。政府的意图是为了提振投资信心，房价跌一点不打紧，但是如果房企因此出现大面积的滑坡——如同工业企业那样减少，就会产生非常严重的连锁反应——比如大面积的裁员、维稳事件、银行坏账等等。继续下去的话，房地产就会和实体经济形成共振，拖累到整体经济增长，也拖累到财政收入。 我想这是菏泽放松限售的逻辑，1-9月top500企业的表现，是最直接的原因。 当然，取消限售，在理论上，任何时候都是正确的——包括限购限价。这些政策从长周期的角度看，是没有意义的，就是一个安慰剂。人们渴望出台以及留存这样的政策，是因为他们希望免受不确定性的冲击。 那么，菏泽这样的放松有没有信号意义？ 显然是有的。 首先，对于和菏泽差不多的小城市——位处都市圈外、有显著的土地财政依赖，菏泽这座城市的行为，会有很大的示范效应。接下来，我们会看到：过去2年多来超过100个出台行政调控政策的城市，会有数十个城市都会展开放松。这个放松的力度，我认为会是中度的。 但是，对于身处都市圈内的“小城市”，以及核心城市，没有太大的象征性。尤其是四大超级核心城市，依然只是政策会温和宽松，但不可能有明显的放松。原因是，这些城市在过去2年里，“非常努力的在浪费本可增加房屋供应的良机”。在你没有储备足够的供应之前，只要你松绑，房价就一定会报复性反弹。 菏泽这样的放松，有没有用？ 没有。 我之前一再提醒，都市圈外的小城市，自己住无建议，但如果是投资，有多远离多远。有人质疑说，你没看到这一波小城市涨得多猛吗？嗯，我自然是看到了。但是，棚改货币化的本质，是人为再造需求量。拆一批，再建一批。这个里面，没有太清晰的逻辑——如果你是买来坚持的租金逻辑，那么这个租金回报率是比较不确定的。而如果你是买来为了升值转手，供应量逼近无限大，你又找谁来接盘？比如菏泽，2018年上半年规划建面1550万平米，同增161%，排名全国第7。 这一轮PSL退却，就是那些小城市的宿命，现在只是刚刚开始。我相信未来3-5年，都市圈外小城市的房地产，都会过得非常辛苦。还是那句话，买房，从今以后，留在都市圈内。[详情]
中新经纬客户端12月20日电 题：《杨德龙：房地产调控应因城施策 不能搞“一刀切”》 作者 杨德龙（前海开源基金首席经济学家） 资料图：一处在建楼盘。 中新社记者 张斌 摄 最近大家关注的一个政策变化是，楼市的调控政策会不会放松？最近菏泽市调整了限购政策，取消房地产限购，被市场解读为打响了楼市政策放松的第一枪，在昨天强势刷屏，房地产板块应声而起，成为这两天表现最好的板块之一。 山东省及时发布了声明，指出不同的城市将会因城施策而不是“一刀切”，甚至是采取一城一策的措施。因为各个城市的情况不一样，所以在政策方面不能“一刀切”，要根据各地城市自身的情况来主控。省住建厅进行总体把控，不干涉各个地方住建部门的具体政策，有的政策需要报备，有的政策不用报备。 其实在去年中央就强化了房地产调控以地方调控负责为主，把握两大原则，一个是房住不炒，一个是稳房价，防止房价破坏上涨。在这两大前提之下，各个地方政府自行进行调控。今年确实有部分城市对房地产政策进行了调整，比如说之前兰州取消了对部分库存较大的偏远地区的限购措施，并以限售替代限购，而对住房供求矛盾突出的主城区仍然从严实施限购等调控措施。广州针对双合同问题，在调控力度不放松保持房价稳定的前提下，也做了一些调整，最近对于一些商服楼房取消了限售。 房地产调控主要是为了防止房价过快上涨，打击一些炒房的行为，因为高房价已经成为一些城市留不住人才的原因，也成为很大的社会性问题。高房价将会损害城市的竞争力，但是在对房地产调控时要对症下药，一方面通过政策措施打击一些炒房的行为，鼓励刚需，包括第一套房和改善性住房。由于房地产价格最终决定因素还是供求关系，要想防止房地产价格过快上涨，就要通过打击炒作资金减少需求。 另一方面还要增加楼盘的供给。增加供给一是要增加土地的供应量，将更多的土地推向市场开发，无论是建销售的住房还是建只租不售的房子，增加供给并推向市场必然会压制房价。对于开发商的贷款开发方面，我认为还是要有合理的信贷支持，因为开发商如果缺资金，没有资金去拿地开发新的楼盘，也会导致很难推出更多的房产。 其实决定房价长期上涨的因素只有一个，就是该楼盘的地段所在区域每平方米产生的GDP。在核心区域的住房无疑有更大的投资机会，因为在核心区域的住房供给有限，比较稀缺，而需求是刚需，这样在货币长期贬值的背景之下，房地产的保值功能依然很强。 但另一方面对于一些投机客炒作比较多的住房，房价就可能会出现较大幅度调整，特别是在严格调控之下。也就是说买房闭眼赚钱、躺着赚钱的时代已经过去了，大家必须得擦亮双眼，认真的去分析，去比较选择核心区域的住房来进行投资。 对于房地产板块来说，之前的调整已经非常充分，很多房地产股的估值已经跌到历史的底部，现在有政策放松的预期。虽然从中央的层面仍然不会放松，但是一些地方政府根据自己的情况可能会局部放松，这会有利于地产板块的反弹。（中新经纬APP）[详情]
菏泽住建局解释“取消限制转让”：有需求且炒房空间不大 新京报讯（记者 齐超 张熙廷）18日，山东菏泽住房和城乡建设局发布“取消新购住房限制转让措施”的相关政策文件，引发舆论关注和解读。12月20日，菏泽市住建局副局长谢彦梅在接受新京报记者采访时表示，棚改户有住房需求，且菏泽市房地产市场一直以来比较平稳，炒房空间不大，“取消限转”不会对本市市场造成大的影响。 12月18日，菏泽市住房和城乡建设局在网站发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，取消新购和二手住房限制转让期限的有关规定，随后有媒体将此举解读为“打响楼市调控第一枪”。对此，山东省住建厅最初表示菏泽的文件“没有报备，已经要求菏泽住建局尽快进行政策解读”。随后，山东省住建厅人士回应指出，在因城施策的措施下，省住建厅不干涉各个地方住建部门的具体政策。 19日，菏泽市住房和城乡建设局发布了《菏泽市取消限制存量住房转让限期规定的情况说明》，称取消相关规定符合房地产市场分类调控、因城施策的要求，是为了满足部分准备购买存量住房市民的需求，且防止商品住房价格出现较大波动。 说明称，2017年11月份，菏泽限制新购和二手住房转让期限有关规定出台后，有不少准备购买存量住房的市民，特别是棚改货币化补偿的市民，因不能办理过户而无法购买合适的存量住房，要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。近年来，受转让期限规定的影响，菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头。为了防止商品住房价格出现大的波动，促进房地产市场平稳健康发展，经过认真调查和评估，菏泽市住房和城乡建设局决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。 12月20日上午，菏泽市住建局副局长谢彦梅在接受新京报记者采访时表示，菏泽市取消限制转让期限的初衷，就在于满足一部分群众，特别是那些领了货币补偿的棚改居民的购房需求。“（让他们）看到县城的房子能接着住进去，不用看期房，再等个三年五年了。”她称，这样可以在一定程度上扩大市场上的房源，让购房者拥有更多选择。针对群众的反馈意见，住建局在经过大量调研确定不会影响市场后，决定取消限制转让期限的规定。她称，对于此事，北上广一线大城市的居民可能比较关心，因此引发大量讨论和误读，而菏泽本地对此事关注度低。 谢彦梅介绍， 菏泽市房地产市场一直以来比较平稳，炒房空间不大。去年，由于山东省内青岛、济南等城市房价有较大波动，菏泽住建局按照山东省住建厅的相关要求，下发了限制转让期限的相关文件。她称，现在考虑到菏泽市房地产实际做出调整，既满足了部分群众的购房需求，又没有对市场造成很大影响，说明这是一个正确的决策。 20日下午，新京报记者来到菏泽市不动产登记中心牡丹区分中心发现来往人数不多。一名工作人员称，自昨日取消限制转让期限以来，有人前来询问过，但目前还无人未办理过相关业务。 新京报记者 齐超 张熙廷[详情]
“按捺不住”的菏泽，如何突破？ 来源：每日经济新闻 每经记者 杨弃非 每经编辑 杨欢 图片来源：摄图网 昨天，菏泽突然刷屏。 这座没什么存在感的山东“四线城市”放大招：自新一轮楼市调控以来，率全国之先，放开房产限售。 据其住建局官网发布的《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，菏泽将“取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号）中‘对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年’的规定。” 一石激起千层浪。有关此轮“房住不炒”政策的未来走向引起多方讨论。最新消息是，山东省住建厅在接受媒体采访时表示： 关于房地产调控，山东省住建厅跟国家的调控政策是一致的，采用一城一策、因城施策的管控措施。因为各地方城市情况不一样，在政策方面也不是“一刀切”，各项政策还是各地方城市根据自身情况来主控，省住建厅会进行总体把控。 一城一策，被业内人士看作此轮楼市调控的“主旋律”——每个城市理应根据各自的情况对各自策略做相应调整。 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，菏泽代表了中国广大四线城市的基本情况——由于政府财政收入过度依赖土地财政收入，严控房市带来了极大的财政压力，预计后续类似政策放松的城市会陆续增多，尤其是会从限售政策松绑。 过度依赖土地财政无异于涸泽而渔。“按捺不住”的菏泽，如何突破？ 01 先来看看菏泽的“家底”。 单看GDP，菏泽今年前三季度为2375.57万亿，在山东省内18个城市中位列第14。其中，与去年相比，增速达8.18%，该数值占据首位，由此看来，经济表现并不算差。 但据公开报道显示，从菏泽历年来的土地成交额情况来看，2016年以来土地成交额连年增长，2017年以来成交额激增，2018年截止到现在，土地成交额已经达到了444.38亿元，预计今年土地收入相对于财政收入的比例进一步提高。 另一方面，菏泽去年实施重点棚改项目122个，完成征收18.2万户、2880万平方米，开工新建及货币化安置22.2万套，棚改总量居全国地级市首位。根据菏泽市住建局局长吴修印表示，其今年12.7万套的改造量将“仍然位居全国设区市首位”。 棚改货币化安置作为近年二三四线城市房价上涨的主要动力，在当下去库存任务基本完成之际，“完成使命应退潮”的呼吁越来越多。 “当棚改降速、货币化安置比例降低时，市场迅速下滑，因此不得不取消限售政策。”针对菏泽放开房产限售，同策研究院总监张宏伟在接受媒体采访时如是说。 事实上，除了上述问题外，菏泽还面临着自身建设所带来的财政压力。 数据显示，菏泽市公共财政支出在2008年首次突破100亿元，并在去年升破500亿元；相比之下，该市公共财政收入一直到2011年才达到百亿水平，这项数据在2017年仍未触及200亿元关口。二者相较，财政赤字在300亿元左右。 山东财经大学区域经济研究院院长董彦岭认为，“最近，菏泽在基础建设上动作很多，这可能是其财政赤字的原因。” 今年9月，中共山东省委、山东省人民政府出台《关于突破菏泽、鲁西崛起的若干意见》，提出菏泽将建设成为鲁苏豫皖四省交界的区域性中心城市。 紧接着10月，国务院批准国家发改委制定《淮河生态经济带发展规划》，江苏、安徽、山东、河南等省共同参与的淮海经济区建设正式上升为国家战略，菏泽位列其中。 面对前所未有的发展机遇，菏泽怎样才算实现了突破？11月8日，菏泽市委书记孙爱军在全市突破菏泽动员大会上明确了突破菏泽五个方面的重点内容，其中之一就是重大基础设施实现突破。 根据此前菏泽发改委公布的情况，除了正在进行当中的鲁南高铁、雄商高铁的菏泽段建设外，菏徐铁路亦进入规划阶段。而根据最新规划，菏泽不仅正在建设高铁菏泽站和菏泽机场，还将以其为核心，规划建设高铁新城。 因此，对于菏泽而言，放开房产限售，可能也是为了解决其自身发展所带来的财政压力。 02 存在这个问题的不只是菏泽。 根据媒体统计，土地财政依赖度较强的城市，大部分是来自内陆地区的三、四线城市。他们大多正处于城市加速发展时期，基建的短板是其现阶段完善的重点。 “公共设施的建设不能贪大求快，也不能盲目扩大城市规模。”董彦岭认为，“城市的框架，最终依赖于产业发展和公共服务的提供。产业不强，土地的绝对价值并不高，也会让土地财政的可持续性很差。” 但要找到产业发展的突破点，并非易事。 在历史上，菏泽曾有过一段辉煌的时期——作为曹州府所在地，菏泽素有“雄峙烈郡”“一大都会”之誉。 但如今，菏泽的光芒逐渐被周围城市所掩盖。城叔查询数据发现，菏泽在山东内部的经济地位总体成“滑坡”态势。以GDP总量为例，建国之初，菏泽在山东城市中尚能跻身前十名之内，而此后，却一路下滑至后五名。尽管近年来，排名有所上升，但整体趋缓，不见当年的“辉煌”。 董彦岭认为，菏泽的问题有历史的原因：沿海导向的经济发展模式让山东省内大量资源向胶东半岛聚集，作为内陆城市的菏泽资源禀赋薄弱、底子不强，越来越落后于沿海城市。优质资源的匮乏，使他们难以寻求有效的发展模式。 随着区域协调发展的呼声渐起，发展鲁西被山东列入重要议程。2004年，在山东省的一场“突破菏泽，加快发展”现场办公会上，对菏泽在山东的地位进行了重新定调。然而十余年后，官方对于菏泽的评价中提到，尽管菏泽等鲁西城市增速得到提升，“但总体上，鲁西仍是当前我省发展的突出‘短板’，存在经济总量小、创新能力弱、开放层次低、环境约束紧、居民收入少等发展不平衡不充分的问题。” 在董彦岭看来，菏泽从东部地区引进的项目并不算少，但一些项目并未能很好地与当地特色有效对接。其结果是，外来项目没能有效激发出城市内生经济活力，城市也没能真正找到发展的突破口。 显然，要解决这些“高压锅城市”的问题，也需要更加因地制宜的方案。 作为黄河冲积平原，菏泽土地肥沃、农业资源丰富，适合发展农业，董彦岭建议“可以考虑的是，如何发展种植加工业，打造‘名优特’产品。”他认为，最近菏泽也有了一些好的探索，比如发展农村电商，打造的“淘宝村”、“淘宝镇”等，这可以成为菏泽未来农业产业发展的重点。 有人将菏泽放开限售，当做打响全国楼市调控松绑的第一枪。但对于这些四线小城的居民而言，或许脚下这座城市的发展方向，才是他们最为关心的下一步。 （本文来自于每经网）[详情]
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