深圳部分银行下调房贷利率 楼市调控松绑了?

　　深圳部分银行下调房贷利率，菏泽取消限售，楼市调控松绑了？

　　12月18日晚间，山东菏泽住建局发布通知中有关“取消新购住房限制转让措施”的政策规定引起了各界关注，有评论指出，这将是2018年楼市政策放松的第一枪；12月19日，理财帮确认消息，深圳部分商业银行下调房贷利率；而在此之前的高层会议，也未提房地产调控。

　　这一系列消息释放了什么信号？楼市调控会松绑吗？房价会上涨吗？

　　作者|张思源 顾志娟 张建

　　菏泽为何取消限售？

　　在新下发的通知中，菏泽住建局称，取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号）中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

　　12月19日下午，菏泽市住建局在官网中对“限售松绑”再一次公告说明，就“取消新购住房限制转让措施”规定解释称，实际上是“取消限制存量住房转让期限”。

　　菏泽市住建局表示，2017年11月份，菏泽限制新购和二手住房转让期限有关规定出台后，有不少准备购买存量住房的市民，特别是棚改货币化补偿的市民，因不能办理过户而无法购买合适的存量住房，要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。近年来，受转让期限规定的影响，菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头。为了防止商品住房价格出现大的波动，促进房地产市场平稳健康发展，经过认真调查和评估，菏泽市住建局决定取消已出台的限制新购和二手房转让期限规定。

　　在政策“松绑”背后，一是大量土地入市去化周期变长；另一方面，近两年内，菏泽的房价均价已上涨1387元/平米，在整体房价走高的形势下，11月份，山东菏泽地区的土地市场与楼市相继降温，2018年11月共出现了12宗土地流拍，流拍比率达到7.5%，而在过去的2017年全年仅有1宗土地流拍。

　　楼市放松政策“第一枪”？

　　有评论指出，菏泽此次“限售松绑”将成为楼市放松政策“第一枪”。

　　有机构指出，实施限售政策的目的主要在于防止资本在楼市中投机，快进快出，导致楼市起伏不稳，进而影响整体市场的稳定发展。限售实际对市场的影响并不大，尤其是在三四线城市。所以取消限售，主要在于提振市场信心，减少看空情绪。

　　实际上，楼市政策放松信号在年初就曾初露头角。今年1月5日，兰州发布了“取消限购”的相关规定。

　　在兰州出台的调控新政中，取消了三个近郊区（西固区、九州开发区、高坪区）的住房限购政策，而对核心城区（城关区、七里河区、安宁区）继续实行限购政策，即兰州户籍家庭最多可购买两套，非兰户籍家庭最多可购买一套，但不再要求提供社保证明和纳税证明。

　　不过易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，菏泽此次取消限售政策，信号意义极强，可以认为是2018年楼市政策放松的第一枪。其出现至少说明了两点政策动向。第一、因地制宜依然是当前政策制定的出发点，各地可以根据具体情况进行调整政策。第二、政策取消也会循序渐进，会从类似限售政策等取消开始，而包括限购等政策，可能后续还会相对谨慎。

　　针对菏泽市此次解除相关限售一事，中原地产首席分析师张大伟表示，取消限售与平稳二手房价格没有直接关系，菏泽的官方解释不合理，与出台限售政策的初衷不吻合，限售政策不约束真实自住购房，只对短期交易有影响，而短期交易大部分属于投机购买。二手房取消限售后，短期炒作可能性增加，市场的不稳定性反而增加。菏泽此举标志着，未来多个城市可能密集出现很多微调宽松政策。

　　也有分析人士表示，菏泽取消限购不是房地产调控放松的信号。财经评论人士周俊生认为，菏泽的案例是因城施策，是我国房地产调控必须坚持的一个正确方向。对于一线城市来说，限购限贷等手段将长期存在，很难取消；而对于三四线城市来说，限购没有必要。

　　深圳部分银行下调房贷利率

　　与菏泽限售同时，一则深圳部分商业银行下调房贷利率的消息在网上流传。

　　据媒体报道，某地产中介拿到的最新“深圳商业银行房贷利率情况”显示：中国银行、工商银行、北京银行、花旗银行4家银行深圳地区的首套房贷利率为基准利率上浮10%，即5.39%的利率。此前，深圳四大行首套房贷利率都是基准利率上浮15%，此举被认为是深圳房贷利率松动的信号。

　　理财帮（ID：banglicai）咨询这四家银行后，确认中国银行、北京银行、花旗银行确有调整首套房贷利率，但不都是调整到基准利率上浮10%。中国银行、北京银行下调至基准利率上浮10%，花旗银行下调至基准利率上浮9%。工商银行没有表示首套房贷利率调整，只是回应称根据不同楼盘设定不同利率。

　　中国银行深圳香蜜支行贷款部业务员对表示，中行深圳分行目前的首套房贷利率是基准利率上浮10%，二套房房贷利率是上浮15%。原来执行的房贷利率是首套房上浮15%、二套房上浮20%。该业务员表示：“就是这两天调整的，现在开始申请的房贷都是按照这个利率来。”

　　北京银行深圳宝安支行贷款业务员称，该行首套房贷利率为基准利率上浮10%，“已经调整了有一段时间了，原来最高是上浮20%。”但目前申请房贷需排队到明年一季度放款。

　　花旗银行深圳深业支行房贷部客户经理表示，目前花旗银行深圳分行的首套房贷利率为基准利率上浮9%，二套房贷利率上浮10%。此前的利率是首套房上浮10%、二套房上浮11%。该客户经理表示，此调整是在最近一两个月发生的，首套房和二套房都下调了1个百分点。

　　工商银行方面，理财帮（ID：banglicai）咨询了工行深圳的多个分支行，均表示工行针对不同楼盘确定不同的利率，没有一定的范围。福田营业部、宝安营业部的贷款部门业务员均表示，必须具体到楼盘才能确定利率，“没有最低利率的说法”。

　　对于目前房地产市场的形势，海通证券姜超认为，目前淡化楼市调控，政策重心转移。之前高层会议强调要“加快住房制度改革和长效机制建设”，而此次高层会议已淡化楼市调控，意味着地产泡沫已相对可控，楼市调控或非2019年政策重心。中信固收亦认为，从目前的信号来看，房地产已其非主要矛盾。

　　不过，也有分析人士称，遏制房地产上涨仍是基本要求，仍将坚决贯彻执行。

　　解读

　　菏泽取消限购

　　非房地产调控放松信号

　　周俊生（财经评论人）

　　山东菏泽市住建局日前在其官网发布一则通知，取消新购住房限制转让措施，降低市区商品房预售资金监管措施。这是国内第一个取消已实行多年的商品房限购政策的城市。但是，这是否像一些人认为的房地产调控政策已经开始松动，却是需要讨论的。

　　我国房地产调控已实行多年，其中最为有力的调控措施就是限购。在房地产投资投机炽热的市场里，限购手段的推行有效地截断了投资投机资金进入楼市的通道，使房地产市场向满足居民居住型和改善型需求的方向转化，真正实现“房住不炒”的调控目标。

　　但是，中国又是一个人口大国，房地产市场的情况，城市与城市之间差别很大。这就决定了各个城市之间，尤其是一线城市与三四线城市之间，沿海城市与内地城市之间，不能执行统一的调控政策，而是应该根据各个城市各自不同的情况，合理地制订调控政策，避免“一刀切”。最近几年，中央多次提出，房地产调控政策要因地制宜，因城施策，就是基于这样的道理。

　　在我国房地产市场上，以北上广深为代表的一线城市，由于集中了丰富的市场资源，长期以来呈现人口净流入的趋向，因此其住房需求长期处在饱满状态，商品房供应不能满足需求的矛盾长期存在，这导致商品房本身出现了升值价值，投资投机资金看上的也是这些地方商品房所具的这个长期升值趋势。

　　然而，当投资投机资金盘踞在市场，就排挤了真正需要住房用于居住和改善的需求，影响居民住房保障功能的弘扬。尽管一线城市的政府多次表示要增加土地供应，加大商品房建设，但对于这些城市来说，土地供应其实并不宽裕，由于商品房供不应求的趋势在可预见的未来不大可能出现扭转，因此对于一线城市来说，限购限贷等手段将长期存在，很难取消。

　　但是，对于大量存在的三四线城市来说，与一线城市的情况有很大不同。最主要的是，这些城市并不像一线城市那样有源源不断的人口流入，甚至表现为人口的流出。当然，像菏泽这样的城市，由于其经济有一定的活力，因此人口流出并不严重，而西部不少地区的三四线城市，由于市场活力不够，人口向外流出趋势表现得很明显。

　　所以，一些地方土地供应充足，但另一方面则是商品房需求并不像期望的那样旺盛，因此导致出现了大量的商品房积压，甚至一些新区因为无人居住而成为“鬼城”。前几年中央大力推进房地产市场的“去库存”，主要就是为了解决这个问题。因此，对于三四城市来说，不仅没有必要搞什么限购，相反，适当利用财政政策和货币政策来刺激居民购房欲望，也是一种可以理解的政策取向。

　　因城施策，是我国房地产调控必须坚持的一个正确方向，这就需要地方政府深入调查研究，对本地的房地产市场状况，特别是本地居民的住房需求和常住人口流动情况等有一个全面的了解，只有在这样的基础上才能作出准确的决策，该继续限购的就必须继续限购，但该 放开的就应该放开。

　　菏泽市此次取消限购，是与推进当地的棚户区改造放在一起的，可以想象的是，即使放开以后当地的商品房销售会有所上升，购房主力也应该来自棚户区改造的得益者。至于一些三四线城市取消限购后是否会导致投资投机死灰复燃，这个问题对于三四线城市来说是不必考虑的。投资投机是一种逐利行为，在这些城市的升值空间几乎不存在的情况下，投资投机资金不可能盲目进入这些地方。

　　房地产市场曾经被作为拉抬经济的杠杆来使用，在目前经济增速下行，经济运行不确定因素增加的背景下，房地产市场是否会再次成为杠杆，这是一个引人关注的问题。必须注意的是，房价上升过快，已经成为影响中国经济健康运行的一个负面因素，也使百姓为住房背上了沉重的包袱。

　　经过多年艰苦的调控，目前市场转向“房住不炒”刚见起色，如果整个宏观政策急于调头，就会使来之不易的调控效果化为乌有。因此，一些人以菏泽取消限购为信号，认为房地产调控政策方向已变，这是一种不切实际的想法。重要的是房地产调控必须坚持因城施策的方针，菏泽取消商品房限购，起到的就是这个作用。

责任编辑：李锋