菏泽:这个城市的Top500企业 房企占了227家

菏泽:这个城市的Top500企业 房企占了227家
2018年12月21日 09:10 新浪财经-自媒体综合

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  菏泽:这个城市的Top 500企业,房企占了227家

  来源: 朱罗纪

  在菏泽Top 500企业里,房企占比45.4%,对地方财政收入的贡献达14.46%。房价跌一点不打紧,但如果房企因此出现大面积滑坡,就会产生严重的连锁反应,比如大面积的裁员、银行坏账等等。

  菏泽放松限售,是本轮房地产(行政类)调控松绑的第二例。

  1月份兰州放松了房地产限购,当时我做了预判:2018年全年,会微调,但不要指望大松。从全年看,也不能说对,因为中间的7.31实际上调门更紧了。

  看了一些文章解释菏泽放松的原因,主要是谈财政赤字、对房地产的依赖度,很多数据披露的相当完整了。

  比如看过去几年菏泽的财政收支,每年都是入不敷出,赤字逐年扩大。2017年,财政收支缺口达到323亿元,接近菏泽两年的财政收入。

  比如再看它的土地财政依赖度,2018年至今土地出让金高达444.38亿,以此来解释房地产政策松紧,从来都很成立。

  但我认为在“为何此时放松限售”的解释上,还是有些薄弱。菏泽的棚改大跃进、财政赤字,都不是一天两天,但为何在2018年的12月解除限售?

  短期政策的改变,要从短期经济的波动中去寻找。

  我查到两份材料,一份是菏泽市《关于2017年财政决算(草案)的报告》,一份是《2018年菏泽市1-9月份实现地方财政收入前500名企业分析报告》。辅助这两份数据,可能会解释得更清楚。

  1、菏泽财政收支是平衡的。

  上面谈到菏泽300多亿的财政赤字,比如2017年的情况:一般公共预算收入完成 186.6 亿元,但是一般公共预算支出完成 510.3 亿元,收支缺口高达323.7亿。这很容易让我们联想到棚改大跃进、土地财政,等等。

  但去年财政决算报告显示,其实菏泽是收支平衡的。因为有“上级补助收入 315.3 亿元、债务转贷收入 20.9亿元、调入资金22.6亿元、上年结余27.2亿元、调入预算稳定调节基金3.4亿元,收入共计576亿元”。

  这说明,菏泽的财政的确很难看,赤字继续扩大,但不是大家想象的那般。当然,这是他通过坑他的山东老爹实现的。

  2、菏泽的实体经济出了问题。

  1-9月份,前500名企业共实现地方财政收入101.67亿元,占全市收入的59.47%。这接近6成的财政占比。意味着我们想了解菏泽的政策取向,只需要观察这500家企业就可以了。

  前三个季度,菏泽的经济可以用两句话来形容:一是,实体经济下滑。二是,需要房地产稳盘子

  实体经济下滑,表现在菏泽工业企业出现萎缩,表现为工业企业数量减少,贡献的财政收入占比下滑。

  看这几张图。

  工业是菏泽的大头,占全市财政收入比重比35.26%——其中,排全市第一是制造业,占比17.31%,第二是采矿业,占比16.5%。非工业一共占全市财政收入比重是24.21%,其中,房地产业单行业占比14.46%,排全市第四,而第六名是和房地产直接攸关的建筑业,占比2.21%。如果把这两个行业加起来,占比达到16.67%,是超过采矿业跃居第二的(一定要注意这个数字)。

  那么,2018年前9月,实体出现了下滑。和2017年相比,top500企业里的工业企业从去年同期的168家减少到146家,减少22家。其中,制造业企业下滑最厉害,从143家减少到121家,减少24家。而同期,非工业企业从332家增加到354家,增加22家。

  这带来的结果是,工业(在top500企业中)贡献的地方财政收入出现下滑。从去年同期的61.07%下降到59.28%,降低1.99%,非工业由38.93%提高到40.72%,提高1.99个百分点。其中制造业占比降低2.09个百分点,房地产业占比提高1.3个百分点。

  另外一点,是房地产行业的情况。我注意到,菏泽的top500企业里,房地产公司达到227户,占比45.4%,几乎逼近了一半。实现地方财政收入24.72亿元,占全市地方财政收入的14.46%。而且,与2017年前500名企业相比,房地产企业增加了29家。

  3、房地产也在出问题

  工业、制造业出了问题,我相信菏泽也会出台更多的政策来支持。但是排名第三的房地产其实今年也出了问题,这就比较麻烦。

  根据21世纪经济报道一些公开报道,在7.31中央喊话之后,菏泽的房地产市场其实也转入萧条。“很多新房销售出现困境,一个月卖掉20套就算是及格”,成交量下降了2-3成。二手房价格也开始下跌。

  松绑限售是在上述背景下出现的,所以,显然不是什么“怕房价上涨,所以放松限售增加房屋供应,平抑涨幅”论调。政府的意图是为了提振投资信心,房价跌一点不打紧,但是如果房企因此出现大面积的滑坡——如同工业企业那样减少,就会产生非常严重的连锁反应——比如大面积的裁员、维稳事件、银行坏账等等。继续下去的话,房地产就会和实体经济形成共振,拖累到整体经济增长,也拖累到财政收入。

  我想这是菏泽放松限售的逻辑,1-9月top500企业的表现,是最直接的原因

  当然,取消限售,在理论上,任何时候都是正确的——包括限购限价。这些政策从长周期的角度看,是没有意义的,就是一个安慰剂。人们渴望出台以及留存这样的政策,是因为他们希望免受不确定性的冲击。

  那么,菏泽这样的放松有没有信号意义?

  显然是有的。

  首先,对于和菏泽差不多的小城市——位处都市圈外、有显著的土地财政依赖,菏泽这座城市的行为,会有很大的示范效应。接下来,我们会看到:过去2年多来超过100个出台行政调控政策的城市,会有数十个城市都会展开放松。这个放松的力度,我认为会是中度的。

  但是,对于身处都市圈内的“小城市”,以及核心城市,没有太大的象征性。尤其是四大超级核心城市,依然只是政策会温和宽松,但不可能有明显的放松。原因是,这些城市在过去2年里,“非常努力的在浪费本可增加房屋供应的良机”。在你没有储备足够的供应之前,只要你松绑,房价就一定会报复性反弹。

  菏泽这样的放松,有没有用?

  没有。

  我之前一再提醒,都市圈外的小城市,自己住无建议,但如果是投资,有多远离多远。有人质疑说,你没看到这一波小城市涨得多猛吗?嗯,我自然是看到了。但是,棚改货币化的本质,是人为再造需求量。拆一批,再建一批。这个里面,没有太清晰的逻辑——如果你是买来坚持的租金逻辑,那么这个租金回报率是比较不确定的。而如果你是买来为了升值转手,供应量逼近无限大,你又找谁来接盘?比如菏泽,2018年上半年规划建面1550万平米,同增161%,排名全国第7。

  这一轮PSL退却,就是那些小城市的宿命,现在只是刚刚开始。我相信未来3-5年,都市圈外小城市的房地产,都会过得非常辛苦。还是那句话,买房,从今以后,留在都市圈内。

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责任编辑:梁斌 SF055

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