马光远：“菏泽取消限售事件” 舆论反应有点过头

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　　作者：马光远（经济学者）

　　12月18日晚，山东菏泽一则关于取消住房限售政策的通知引发了广泛的关注。 

　　舆论对菏泽楼市调控反应过头了 

　　这个名为菏泽市《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》中明确规定，取消新购住房限制转让措施。而这个限售措施出台于一年前，当时的文件规定：“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”。

　　对于这个被媒体解读为“打响楼市调控第一枪”的举措，山东省住建厅先是表示菏泽的文件“没有报备，已经要求菏泽住建局尽快进行政策解读”。随后媒体报道，山东省住建厅人士回应指出：关于房地产调控，山东省住建厅和国家的调控政策是一致的，采用一城一策、因城施策的管控措施。因为各地方城市情况不一样，在政策方面也不是一刀切，省住建厅不干涉各个地方住建部门的具体政策。   

　　如果山东省住建厅这个有关人士的回应是真的，这意味着，除非遇到更大的舆论压力，菏泽市取消限售的政策会成为现实。   

　　对于菏泽取消限售，一方面，我认为舆论的反应有点过头了，这不过是个非热点的四五线城市调控政策的微调，并不具有代表性；另一方面，站在中国经济的大局和房地产市场当下的具体情况，一些城市根据自身情况取消限售等措施，对房地产调控政策进行微调，稳定市场预期，完全是必要和可以理解的    

　　众所周知，本轮房地产调控始于2016年的“9.30”政策。在两年多的时间里，各地出台了从限购、限售、限贷、限离等一系列调控措施，调控力度之大，覆盖范围之广，调控程度之严厉，都可谓空前。   

　　以限售为例，据不完全统计，全国有接近90个城市出台了限售措施。在两年多的时间里，高层一方面不断强化房地产调控的预期，不断强调“房住不炒”的定调。特别是在今年7月政治局会议上，罕见强调“下决心解决房地产市场的问题”，决心之大，前所未有。另一方面，在加强调控的同时，不断强调加快房地产长效机制的建设。

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　　房地产市场已经告别高烧 

　　从房地产市场看，经历两年多的调控，到今年上半年，整个房地产市场已经趋于稳定，遏制投资投机的政策目标基本已经达到。与此同时，房地产市场的基本面也在悄然变化，随着市场的稳定，房价上涨的预期也在改变。特别是下半年以来，房地产市场整体已经明显降温。   

　　第一，从70个大中城市的房价数据看，从下半年开始，房价上涨的动力基本衰竭，包括一线城市在内的热点城市房价出现了一定的调整，包括北上广深等一线城市的二手房出现了量价齐跌的情况；    

　　第二，土地市场明显降温，无论是土地溢价率，还是土地市场的温度，都和去年不可同日而语。前11个月，全国300个城市住宅类用地平均溢价率为7%，较去年同期下降15个百分点。土地流拍也创下2014年以来的新高，土地市场被视为房地产市场的先行指标，从土地市场的情况看，房地产市场降温已成为定局；    

　　第三，从房地产开发投资、销售以及景气指数等指标看，房地产市场已经告别高烧，回复常态，整个房地产市场的预期已经从看涨向看跌转变；    

　　最后，开发商对市场判断趋于谨慎，一些开发商喊“活下来”，一些开发商开始“去地产化”。这都意味着，房地产市场整体已经出现了明显的变化。我在2017年年底预判，2018年的房地产市场将非常困难，政策进行微调是大概率，是基于对房地产大周期的基本判断。现在看来，这个判断是完全正确的。    

　　就中国经济而言，前不久召开的中央政治局会议定调2019年中国经济，面对错综复杂的局面，中央强调要增强优惠意识，重申要“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”。    

　　“稳”可以说是明年中国经济政策的核心，中央虽然没有明确提出“稳地产”的说法，但稳定房地产市场，也是稳经济的应有之义。在房地产市场已经明显不同于过去的情况下，对政策进行适当调整，稳定房地产市场，避免房地产市场出问题，是必要的。    

　　但这不意味着又鼓励房价上涨，放弃“房住不炒”的基本理念。抑制投资投机是长期的，但根据房地产市场的具体情况对调控政策调整，更加有利于房地产市场的发展。如果后续有城市跟进调整，也不必大惊小怪。    

责任编辑：霍琦