业内：菏泽放松限售的政策 市场也不可能明天就好

　　丁祖昱：即使出现菏泽放松限售的政策，市场也不可能明天就好

　　丁祖昱

　　“9月份是一个非常重要的时间节点，整个中国房地产市场进入调整期。”易居企业集团首席执行官丁祖昱在第四届中国房地产人力资源发展年会上分析目前房地产行业形势时说道。

　　丁祖昱认为，9月份是本轮房地产政策告一段落的时间点。

　　“9月份之后，各地没有出台任何限制性的政策，即使出政策也是规范市场行为的政策，没有任何关于限购、限价、限售和限贷的政策，这些限制性的加强版政策在9月份之后没有看到。而昨天，看到了第一个放松调控政策城市的出现，我总觉得这是非常重要的一个信号，也许就预示着接下去以三四线城市为先锋，之后可能一部分二线城市也会跟进，都会根据市场的实际情况，对原有的限制性政策作一些调整，也许是微调，也许是大调。”丁祖昱表示，“原先我们还在认为部分城市的市场都没启动过，一轮都没有走过，一些县级市或者县城，可能还有一些行情。结果我们看到在11月份，碧桂园在一些县城开盘的项目也不尽如意。这些县城，碧桂园和恒大都去过，本想至少割一轮韭菜，结果一轮都没有割到，现在的市场有很大的变化，进入调整期。”

　　在谈及山东荷泽的政策时，丁祖昱称，菏泽即使出放松限售的政策，也不可能今天出明天市场就好的。

　　上述提及的第一个放松调控政策的城市是山东省菏泽市。

　　12月18日晚间，山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》（菏建〔2018〕7号），通知第六条明确规定：取消新购住房限制转让措施。

　　通知称，取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号）中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

　　这是全国首个明确宣布取消住宅限售措施的城市。

　　丁祖昱认为，这一轮的调整还需要一段时间，市场马上回暖，很难做到。

　　“9月份之后，市场逐月下调，主要体现在三个方面。第一个方面是楼盘的去化率在下降，很多楼盘的开盘去化率是30%-40%，而事实上这些楼盘实际蓄水时间都超过半年，甚至有的超过一年。在这样的情况下，首日开盘也才迎来30%-40%的去化率，这个数字比较低。第二是土地的出让也碰到比较大的压力，11月份超过150宗土地流拍。第三点是二手房市场持续低迷。”丁祖昱称，“如果目前的土地市场和一手房市场都不是特别景气的话，二手房市场不会走出独立行情，也走不出独立行情，二手房市场事实上的现状哀嚎一片。”

　　在谈及长租公寓时，丁祖昱认为，长租公寓完全没有想象中那么大。

　　“我个人认为去年长租公寓的人才一定是风口，我不知道今年他们的感觉是怎么样。我觉得很多人肯定是摇头的。特别原来做开发的人，今天做长租肯定后悔不已，原来赚的是上亿的利润，今天为了几万块钱跟你讨价还价半天。原来审批权限几千万随便审批，今天审批几千块都要很认真的进行审核，而且审来审去，搞来搞去还不赚钱。核心问题，实际上也是一个前提问题，就是中国的租赁市场到底有多大？”丁祖昱称，“我们到底有没有这么大的空间让这么多所谓的长租公寓的运营者去参加，我觉得这是个伪命题，市场完全没有我们想象中那么大。”

　　此前，仲量联行在最新的一份关于长租公寓市场的研究报告中提到，目前在主要的一、二线城市，由于传统商品住宅用地价格较高，长租公寓的租金回报率不足2%，远低于融资成本。此外，也有开发商认为，投资长租公寓是一个不赚钱的生意。

　　尽管市场对长租公寓并不十分看好，但目前在2017年销售额前5名的开发商中，除了恒大集团的业务中并没有涉及长租公寓之外，其余四家均有所涉及。

　　万科集团（A股代码：000002.SZ；港股代码：02202.HK）是较早涉足该领域的开发商。在2018年的半年报中，万科表示将租赁住宅业务确立为核心业务，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间。

　　碧桂园（02007.HK）此前也已宣布，在2018年将在长租公寓业务上取得突破，其长租城市的模式将力争达到每个项目规模都在20000间以上，同时还提出了3年百万间的计划。

　　2018年，融创中国（01918.HK）也杀入长租公寓，成为该领域新晋玩家。融创东南区域也给出了明确定位，要做中国长租公寓领域的奔驰。7月中下旬，融创东南区域发布了其长租公寓品牌“住住”。

　　作为央企的保利集团也早已涉足长租公寓。8月3日，保利公寓管理有限公司成立，定位为保利集团旗下公寓租赁业务的专业运营公司。保利已经建立了瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌，目前在全国范围内有10多个在运营项目。保利公寓的战略目标是，至2020年公寓管理规模达30万间。

　　（本文来自于澎湃新闻）

责任编辑：陈合群